Решение № 2-3141/2024 2-3141/2024~М-885/2024 М-885/2024 от 24 сентября 2024 г. по делу № 2-3141/2024

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Мироновой Е.М.,

при секретаре Веселовской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО18 о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки,

Установил:

ФИО20. обратился в суд с иском к ФИО19. с требованиями (с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>, применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, исключении записи о регистрации права собственности за ФИО23 из ЕГРН и восстановлении регистрационной записи о признании права собственности за ФИО21

В обоснование иска указано, что ФИО24 принадлежат доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 476 кв.м с кадастровым номером № категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, по адресу <адрес>, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от гр. ФИО26., выданного декабря ДД.ММ.ГГГГ

С земельным участком с кадастровым номером № граничит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство. Данный земельный участок находился в собственности ФИО27 на основании Свидетельства о праве на наследств завещанию ФИО28

На земельных участках с кадастровыми номерами № расположен жилой дом с кадастровым номером №, который находится в общей долевой собственности, при этом ФИО1 Викторовичу и ФИО2 принадлежат по <данные изъяты> доли в праве общей да собственности на указанный жилой дом

Истцу стало известно, что ФИО29. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № отчужден по договору купли-продажи (регистрационная запись №

Истец считает, что ФИО30 не имела права продавать земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен жилой дом, без одновременного отчуждения доли в праве долевой собственности на жилой дом.

Права и законные интересы истца нарушены, поскольку он намерен выкупить часть жилого дома ФИО31 которая может быть продана только с земельным участком с кадастровым номером № и долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Кроме того, истец считает, что ответчиком земельный участок с кадастровым номером № не мог быть отчужден, так как его невозможно использовать по целевому назначению, его размер не соответствует предельному размеру земельного участка для ИЖС, установленному органами местного самоуправления.

Решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный МО от 21.12.2011 №04/21 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа дорожный", были утверждены ПЗЗ территории (части территории) городского округа Железнодорожный Московской области, согласно которым минимальный размер земельного участка для ИЖС не должен быть менее, чем <данные изъяты>

Земельный участок с кадастровым номером № не имеет самостоятельного значения, поскольку изначально был задействован для строительства дома с кадастровым номером №

Сделка является недействительной, поскольку был нарушен принцип единства судьбы жилого дома и земельного участка, а также еще и в связи с тем, что не было соблюдено право преимущественной покупки при ее заключении, при этом таким правом в отношении земельного участка с кадастровым номером № обладал ФИО32., как долевой собственник жилого дома.

Истец просил признать сделку купли-продажи недействительной и применить последствия ее недействительности в виде возврата в первоначальное положение, исключении регистрационной записи о праве собственности ФИО33. и восстановлении регистрационной записи о праве ФИО34 на земельный участок.

В судебном заседании истец и его представитель на иске с учетом уточнений настаивали в полном объеме.

Ответчик ФИО35.В. против иска возражала, указав, что земельный участок имеет отдельный кадастровый номер, жилой дом на нем не расположен, границы земельного участка были сформированы длительное время назад и согласованы с ФИО99 который против их установления не возражал, в связи с чем оснований полагать, что земельный участок не имеет самостоятельного значения, а также, что у истца имелось право преимущественной покупки данного земельного участка не имеется. Представлен письменный отзыв на иск.

Ответчик ФИО36. также возражала против иска, указав, что приобрела земельный участок с самостоятельным кадастровым номером, который имел одного собственника. Оснований полагать, что она также приобрела долю в доме, расположенном на ином земельном участке, не имеется. Полагает приобретенный ею земельный участок самостоятельным, а сделку совершенной без нарушений требований закона. Также представлен письменный отзыв.

Третьи лица в суд не явились, извещены.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на общественные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, или из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Согласно абзацу 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сужения в случае, если они принадлежат одному лицу

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что ФИО37 принадлежат доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пункте разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ФИО38

Границы данного земельного участка имеют описание и закреплены на местности.

Указанный земельный участок площадью <данные изъяты> принадлежал ФИО39И. на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ выданного на основании Постановления Главы администрации г.Железнодорожного № от ДД.ММ.ГГГГ и был предоставлен последней в соответствии с данным Постановлением в частную собственность.

На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером № по адресу <адрес>

Право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано за ФИО40. (на <данные изъяты> долю право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на <данные изъяты> право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ), а также за ФИО41. (право собственности на <данные изъяты> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

У ФИО45 право собственности на <данные изъяты> указанного дома возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО42

У ФИО46. право собственности на <данные изъяты> указанного дома также возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО43.

ФИО47. завещанная ею истицу и ответчице <данные изъяты> доля в доме (по <данные изъяты> в пользу каждой из сторон) принадлежала на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ФИО49 от ДД.ММ.ГГГГ

У ФИО48. право на еще одну <данные изъяты> долю дома возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО51

У ФИО53. право на еще одну <данные изъяты> долю дома также возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО52

В соответствии с техническим описанием на домовладение собственниками оставшейся <данные изъяты> доли в праве на дом (по <данные изъяты> в праве) являлись ФИО54 сведений о регистрации права собственности в установленном порядке материалы дела не содержат. <данные изъяты> доля дома в равных долях (по <данные изъяты> принадлежит указанным лицам на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО55

ФИО56. также принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу <...>, категория земель не установлена, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (дата завершения кадастровых работ), право собственности за ФИО3 зарегистрировано 02.08.2016года.

Границы данного земельного участка имеют описание и закреплены на местности.

Указанный земельный участок принадлежит ФИО57. на основании свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании Постановления Главы Администрации города Железнодорожного МО от ДД.ММ.ГГГГ №№ Земельный участок предоставлялся в частную собственность. Справка об идентификации адреса объекта недвижимого имущества выдана ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО60

С земельным участком с кадастровым номером № также граничит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> категория земель не установлена, вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>

Данный земельный участок находился в собственности ФИО58 на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании Постановления Главы Администрации города Железнодорожного МО от ДД.ММ.ГГГГ №. Земельный участок предоставлялся в частную собственность. Справка об идентификации адреса объекта недвижимого имущества выдана ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО61

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровый паспорт выдан ДД.ММ.ГГГГ право собственности за ФИО62 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Границы данного земельного участка имеют описание и закреплены на местности.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за ФИО64 на основании заключенного между ФИО71 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Земельный участок с кадастровым номером № был продан ФИО68. как самостоятельный объект без каких-либо иных объектов (долей в них), расположенных на данном земельном участке, либо прилегающих к нему.

Истец считает, что ФИО66. не имела права продавать земельный участок с кадастровым номером №, без одновременного отчуждения доли в праве с долевой собственности на жилой дом, т.к. он является частью общего земельного участка, выделяемого для строительства жилого дома (пусть и в личную собственность каждого из совладельцев дома отдельными постановлениями), имеет прямое отношение к жилому дому по адресу <адрес> Права и законные интересы истца нарушены, поскольку он намерен выкупить жилого дама ФИО70 которая может быть продана только с земельным участком кадастровым номером № и долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Кроме того, истец считает, что ответчиком земельный участок с кадастровым номером № не мог быть отчужден, так как его невозможно использован по целевому назначению, его размер не соответствует предельному размеру земельного участка для ИЖС.

При заключении договора купли-продажи земельного участка не было соблюдено преимущественное право долевого собственника ФИО73 на выкуп данного земельного участка, хотя такие попытки им предпринимались, о чем свидетельствует представленная в дело переписка.

По ходатайству стороны истца по делу была проведена судебная землеустроительная экспертиза ООО НПП «РУМБ», по выводам которой установлено следующее.

Определить фактические границы и площадь общего земельного участка при домовладении №, по адресу: <адрес> с кадастровым номером № при его первоначальном предоставлении не представляется возможным в связи с отсутствием в материалах дела землеотводной документации.

При этом, экспертом сделан вывод о том, что первоначально под строительство жилого дома действительно был отведен один земельный участок, впоследствии оформленный отдельными свидетельствами о праве собственности на земельные участки конкретной площади.

В приведенной экспертом схеме отражены фактические границы и площадь общего земельного участка при домовладении №№, по адресу: <адрес> Поляны, также выделен контур части дома, находящийся в долевой собственности ФИО74

По результатам натурного обмера, выполненного по существующим ограждениям, фактическая общая площадь земельных участков при домовладении №, по адресу<адрес>, составила <данные изъяты>

В настоящее время в состав первоначального земельного участка при домовладении № входят земельные участки с кадастровым номером № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, не являющейся учтенным по сведениям ЕГРН, документов о выделении указанного земельного участка в материалах дела не представлено.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., ранее присвоенный государственный учетный номер № категория земель не установлена, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Образован на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. «О перерегистрации земельных участков при домовладении» по ул. Лесные поляны, №. Площадь выделяемого участка по документам составляет <данные изъяты> Земельный участок выделен для индивидуального жилищного строительства. Правообладатель по настоящее время ФИО82

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> ранее присвоенный государственный учетный номер №, категория земель не установлена, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». образован на основании Постановления № от 16.11.1994г. «О перерегистрации земельных участков при домовладении» по ул. Лесные поляны, №. Площадь выделяемого участка по документам составляет <данные изъяты>. Земельный участок выделен для индивидуального жилищного строительства. Правообладатель до ДД.ММ.ГГГГ ФИО78 с ДД.ММ.ГГГГ правообладатель ФИО80

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №, площадью 476 кв.м., ранее присвоенный государственный учетный номер № категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную». Образован на основании Постановления №№ от ДД.ММ.ГГГГ. «О перерегистрации земельных участков при домовладении» по ул. Лесные поляны, №. Площадь выделяемого участка по документам составляет <данные изъяты> кв.м. Земельный участок выделен для индивидуального жилищного строительства. Правообладателем являлась ФИО81 с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на ? долю зарегистрировано за ФИО76., с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <данные изъяты> зарегистрировано за ФИО75

Определить фактические границы и площадь земельных участков с кадастровыми номерами №8 не представляется возможным в связи с отсутствием ограждений или межевых знаков между участками.

Имеется несоответствие значения площадей по сведениям ЕГРН и значений площадей по правоустанавливающим документам земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № Уменьшение площади произошло в результате длительной эксплуатации участков, установки заборов, в том числе смежными землепользователями, а также в связи с установлением границ с учетом сведений ЕГРН о смежных земельных участках.

Площадь земельного участка с кадастровым номером № соответствует значению площади по сведениям ЕГРН и значения площади по правоустанавливающим документам

Экспертом не выявлено наложение границ земельных участков друг на друга, вместе с тем, выявлено наложение границ земельных участков на иные земельные участки. Несоответствие границ земельных участков при домовладении №, по адресу: <адрес> приведены в заключении эксперта.

Земельные участки с кадастровыми номерами №, и земельный участок площадью <данные изъяты> не являющийся учтенным по сведениям ЕГРН, имеют возможность самостоятельного прохода к землям (территориям) общего пользования (ул. Лесные Поляны) через организованные калитки и ворота

Земельный участок с кадастровым номером № имеет возможность самостоятельного прохода к землям (территориям) общего пользования (<адрес>), однако не имеет организованного входа - калитки.

Калитка, используемая для входа на участок, находится на территории земельного участка №

На земельном участке с кадастровым номером № расположена часть жилого дома с кадастровым номером № и одна хозяйственная постройка, сведения о которой в ЕГРН отсутствуют

Земельный участок с кадастровым номером № свободен от зданий строений или сооружений

На земельном участке с кадастровым номером № расположено две хозяйственные постройки, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют.

Также между земельным участком с кадастровым номером № имеется частичное ограждение, состоящее из металлических и деревянных столбов высотой от 1-го до 2-х метров, сетки сетки-рабицы и деревянных досок

Обследуемые земельные участки с кадастровыми номерами № образованы до утверждения Правил землепользования и застройки и Генерального плана, в связи с чем, определить в каких территориальной и функциональной зонах, согласно Правил землепользования и застройки и Генплану расположены земельные участки с кадастровыми номерами № на момент их образования не представляется возможным

В настоящее время исходя из сведений Геопортала Подмосковья <данные изъяты> земельные участки с кадастровыми номерами № расположены в пределах границ населенного пункта г. Балашиха в территориальной Ж-2 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами).

Поскольку экспертом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами № образованы до утверждения Градостроительного кодекса РФ, а также до утверждения Правил землепользования и застройки, на них, по выводам экспертного заключения, не могут распространяться нормы о предельных размерах, установленные градостроительными регламентами

Экспертом также сделан вывод о том, что в данном случае, использование земельных участков площадью менее минимального размера, и находящихся в его границах построек, не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды объектов культурного наследия

Площади земельных участков меньше, чем минимальные размеры, установленные градостроительными регламентами, однако это не противоречит ст. 12 Правил землепользования и застройки, так как участки сформированы до их утверждения

Участки имеют самостоятельные выходы (организованный и неорганизованные) к землям общего пользования (ул. Лесные поляны) и могут использоваться самостоятельно друг от друга.

Жилой дом расположен только на земельном участке с кадастровым номером № и на участке площадью <данные изъяты>, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют.

Выводы судебной экспертизы ООО НПП РУМБ сторонами не оспорены. Ходатайств о проведении по делу дополнительной и(или) повторной экспертизы сторонами не заявлялось, оснований для вывоза и допроса эксперта судом по собственной инициативе усмотрено не было, стороны о его вызове не просили.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, в том числе представленное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что хотя экспертом и установлен тот факт, что изначально под строительство жилого дома по адресу Московская <адрес>, и подлежал выделу единый земельный участок, впоследствии свидетельства на право собственности на землю были выданы отдельным его совладельцам без указания долей в праве собственности на земельный участок и с указанием конкретной площади.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО83 был произведен фактический раздел земельного участка с образованием трех отдельных земельных участков с кадастровыми номерами № и постановкой каждого из них на кадастровый учет в виде отдельных объектов, при регистрации права собственности на вновь возникшие объекты право общей долевой собственности было установлено только на один из земельных участков, а именно земельный участок с кадастровым номером №, на котором также расположена часть жилого дома с кадастровым номером №. При этом, как следует из представленных материалов, раздел жилого дома между истцом, ответчиком и третьими лицами, чье право собственности на долю в доме и на земельный участок, на котором он расположен, в установленном порядке не зарегистрировано, не производился.

На земельный участках с кадастровыми номерами № жилой дом с кадастровым номером № (либо его часть) не расположен, земельный участок № свободен от каких-либо построек.

С момента постановки земельного участка с кадастровым номером оснований полагать, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № на кадастровый учет, определения его границ и регистрации на него права собственности за ФИО84 какие-либо претензии по поводу границ земельного участка, его расположения на местности, прекращения права на него личной собственности ФИО85. с переводом данного земельного участка, а также земельного участка с кадастровым номером № в долевую собственность истца и ответчицы с образованием единого земельного участка и(или) слияния его с земельным участком с кадастровым номером № последним не предъявлялось.

Сам факт отсутствия забора между земельными участками с учетом того, что х владельцами являлись близкие родственники (брат и сестра) не может служить достаточным основанием полагать, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:0010113:1030 с момента его постановки на самостоятельный кадастровый учет, не стал являться отдельным объектом недвижимости, переданным в личную собственность ФИО86

С учетом выводов эксперта о том, что, поскольку данный земельный участок образовался до утверждения Градостроительного кодекса РФ, а также до утверждения Правил землепользования и застройки, суд полагает, что вывод эксперта о том, что на него не могут распространяться нормы о предельных размерах, установленные градостроительными регламентами, является обоснованным, а довод истица о невозможности его самостоятельного использования в данном случае является ошибочным.

Использование данного земельного участка площадью менее минимального размера, как самостоятельного объекта, по выводам эксперта не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды объектов культурного наследия

При таких обстоятельствах оснований полагать, что отчуждение земельного участка с кадастровым номером № не могло быть произведено ответчицей без одновременного отчуждения доли жилого дома, расположенного на ином земельном участке с кадастровым номером №, у суда не имеется.

Поскольку спорный земельный участок является самостоятельным объектом, не находящимся в общей долевой собственности, оснований для возникновения у ФИО90 права преимущественной покупки данного земельного участка не имелось, в связи с чем факт продажи данного земельного участка его собственницей ФИО87 соответчику ФИО88. какие-либо права ФИО89., связанные с правом его долевой собственности на жилой дом, не нарушили, поскольку право его долевой собственности на часть земельного участка, на котором расположен дом (его часть) не прекратилось.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что сделка (договор) купли-продаже земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО91 была совершена ими без нарушения требований действующего законодательства и не может быть признана недействительной по указанным истцом основаниям.

По иным основаниям со стороны истца вышеуказанная сделка не оспаривалась, оснований для ее признания недействительной по каким-либо иным основаниям, не бывшим предметом рассмотрения настоящего спора у суда не имеется..

Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительной сделки, не имеется оснований и для применения последствий ее недействительности в виде исключения записи в ЕГРН о собственности ФИО94 и восстановлении записи в ЕГРН о собственности ФИО92. на земельный участок с кадастровым номером №

С учетом изложенного, иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО95 ФИО97 о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья Е.М.Миронова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.М.Миронова