Апелляционное определение № 33-4505/2026 от 1 апреля 2026 г.

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 02.04.2026

Дело N 2-1591/2025 (33-4505/2026)

УИД 66RS0020-01-2025-000201-34


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

19.03.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Мехонцевой Е.М., Тяжовой Т.А.

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Белоярского муниципального округа к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 12.12.2025.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., пояснения представителя ответчика, судебная коллегия

установила:

Комитет обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на хозяйственную постройку с кадастровым номером <№> площадью 12 кв. м по адресу: <адрес> (далее - спорная постройка), исключении из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на спорную постройку и снятии ее с кадастрового учета; признании недействительной сделкой договора аренды от 26.09.2022 N 65/22 земельного участка с кадастровым номером <№> по указанному адресу; применении последствий недействительности сделки в виде возвращения Белоярскому муниципальному округу земельного участка с кадастровым номером <№> и погашении в ЕГРН регистрационной записи о договоре аренды; обязании ФИО1 освободить названный земельный участок в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением суда от 12.12.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

От Комитета поступил отзыв с возражениями на апелляционную жалобу.

В судебном заседании судебной коллегии представитель ответчика ФИО2 поддержала доводы жалобы.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений ЭЗП, ГЭПС, по эл.почте 16.02.2026, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие, представитель истца просил о рассмотрении дела без него, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и пояснениях представителя ответчика, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорную постройку, а также право аренды на земельный участок по оспариваемому договору аренды от 26.09.2022 N 65/22, заключенному между Комитетом и ответчиком как собственником спорной постройки без проведения торгов сроком на десять лет.

Комитет, ссылаясь на выявленное отсутствие у спорной постройки признаков недвижимой вещи, а как следствие - на безосновательность регистрации на нее права собственности и ничтожность договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов с лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости и не обладающим преимущественным правом на получение участка в аренду, обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик с иском не согласился. По его мнению, спорная постройка отвечает критериям недвижимого имущества, а Комитет пропустил срок исковой давности для обращения в суд.

Согласно заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы от 27.09.2025 спорная постройка не является недвижимостью, у нее нет прочной (неразрывной) связи с землей, ее перемещение возможно без причинения несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.

Выводы экспертов обоснованы описанием технических параметров объекта и соответствующими расчетами. Так, экспертами установлено, что спорная постройка является нежилым, одноэтажным, каркасным строением, железный силовой каркас постройки установлен на сани-полозья из труб, которые сварены в жесткий каркас; на санях имеются приварные буксировочные петли под тяговые канаты для перемещения волоком по земле, сверху на крыше также имеются четыре приварные петли, которые прочно приварены к каркасу хозяйственной постройки, для перемещения и подъема строения подъемными механизмами по типу автомобильного крана; полозья-санки имеют 4 точки крепления с землей - сварные швы по углам конструкции; при осмотре шурфов обнаружен приваренный к полозьям-санкам П-образный швеллер размерами 10 на 70 на 65 см, который не забетонирован в земле, опорная подушка фундамента отсутствует, усиление основания фундамента отсутствует, глубина залегания швеллера менее глубины промерзания грунта. При оценке возможности перемещения постройки эксперты применяли, в том числе, расчеты размеров строения, расстояний его расположения на земельном участке относительно дороги и арки газопровода.

В судебном заседании в ходе допроса эксперт Е.Р.Р. дополнительно пояснила, что спорная постройка вообще не имеет фундамента, в том числе свайного, четыре незабетонированных и не укрепленных иным образом швеллера, заглубленные менее уровня промерзания грунта, не соответствует ни одному из видов свайных фундаментов.

Суд первой инстанции, приняв во внимание заключение экспертов и отклонив представленные ответчиком заключения специалиста, не опровергающих экспертные выводы, руководствуясь положениями статей 130, 168, 181, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, удовлетворил иск в полном объеме.

Оснований не согласиться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.

Возведение объекта строительства представляет собой прикрепление его к земле с той или иной степенью прочности. Сам земельный участок является недвижимым в силу природных свойств (не может быть перемещен), поэтому вопрос о том, является ли также недвижимым возведенный на участке объект, зависит от того, насколько прочна его связь с земельным участком. Если объект строительства прикреплен так, что не может быть откреплен (перемещен) без несоразмерного ущерба его назначению, он признается (наряду с земельным участком) недвижимым имуществом. Если же возможность перемещения без негативных хозяйственных последствий имеется, вещь не считается недвижимой, поскольку связь с землей должна быть неразрывной (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ряде случаев недостаточно и прочной связи объекта и земельного участка, поскольку прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 304-ЭС15-11476, от 07.11.2022 N 309-ЭС22-20036, от 20.02.2023 N 306-ЭС22-28942).

Поэтому вопрос о том, отвечает ли объект признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется судом на основании подготовленного экспертом фактического описания объекта, подлежащего правовой оценке со стороны суда, прерогативой которого и является классификация объекта в качестве движимой либо недвижимой вещи, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09.

Неотъемлемой частью недвижимой вещи является фундамент.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными абзаце третьем пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", абзаце пятом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 3 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, фундамент здания, если работы по его созданию полностью завершены, признается недвижимой вещью, на которую может быть зарегистрировано вещное право.

Иными словами, уже сам фундамент должен обладать признаками, указанными в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть иметь неразрывную связь с землей, а возведенный на этом фундаменте объект - неразрывную связь с фундаментом. Именно такие обстоятельства свидетельствуют о создании объекта недвижимости.

Поэтому "сваренные между собой рельсы" (в терминологии ответчика) не могут быть признаны фундаментом в указанном смысле (недвижимостью) и на них не может быть зарегистрировано в ЕГРН право собственности. Следовательно, и прикрепленный к ним посредством сварки металлический каркас ни сам по себе, ни вместе с "рельсами" не является объектом недвижимости, тем более что описанная экспертами конструкция (приварные буксировочные петли под тяговые канаты для перемещения волоком по земле и петли для перемещения и подъема строения подъемными механизмами по типу автомобильного крана) сама по себе указывает на движимый характер объекта.

Утверждение ответчика о том, что монтаж постройки осуществлен с помощью сварки каркаса, а потому строение не является сборно-разборным, а значит, не может быть демонтировано без несоразмерного ущерба, подлежит отклонению, поскольку об обоснованности жалобы не свидетельствует.

Свойством недвижимой вещи является невозможность открепления ее от земли, а не отдельных элементов этой вещи друг от друга. Объект, составные части которого неразрывно связаны между собой, сам по себе к недвижимости не относится, поскольку может не иметь никакой связи с земельным участком. Поэтому в предмет доказывания по настоящему делу входит установление у спорной постройки признаков недвижимой вещи - связи с землей и прочности этой связи, а не того, как отдельные элементы объекта связаны друг с другом.

Тем более не могут влиять на вывод о возможности перемещения объекта для целей применения пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности окружающей застройки, в частности, как в данном случае, близость трубы газопровода. Иначе любое размещенное прямо на земле строение в определенных ситуациях пришлось бы признать недвижимым имуществом и зарегистрировать на него право собственности.

Между тем, право собственности, как всякое право, возникает, изменяется и прекращается в силу указанных в законе юридических фактов (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому, если случай возникновения права указан в законе и соответствующий юридический факт наличествует - право возникает. Если же факт не указан в законе или отсутствует - право не возникает.

Данное правило действует и тогда, когда право на имущество (например, недвижимое) подлежит государственной регистрации (статьи 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку такая регистрация является лишь признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу для обеспечения защиты прав других лиц, стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития, однако не предполагает возможности установления вещного права на имущество без какого-либо предусмотренного законом основания.

Поэтому, если оснований для государственной регистрации права не имелось, зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Система способов оспаривания зарегистрированного права изложена в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Так, зарегистрированное право может быть оспорено путем предъявления иска о признании права отсутствующими, когда это право зарегистрировано на объект, не являющийся недвижимым имуществом (абзац четвертый пункта 52).

Этот иск обеспечивает достоверность, непротиворечивость содержащихся в ЕГРН публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 N 3-П).

Удовлетворяя требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, не отвечающий признакам недвижимого имущества, суд по существу констатирует отсутствие оснований для возникновения права собственности на такое имущество и ошибочность государственной регистрации.

Поскольку право собственности на спорную постройку зарегистрировано за ответчиком безосновательно, в отсутствие соответствующего объекта недвижимого имущества, правомерным следует считать и признание отсутствующим самого права, которое не может существовать в отрыве от вещи.

На иск об отсутствии права исковая давность не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В отсутствие права собственности на недвижимое имущество ответчик не вправе был претендовать и на аренду земельного участка по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 вышеуказанного постановления Пленума N 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).

При этом доступ к публичным ресурсам в силу общего правила осуществляется путем проведения конкурентных процедур, обеспечивающих равные и справедливые условия для участников оборота, поэтому незаконно зарегистрированное право собственности на объект недвижимости на публичном земельном участке безосновательно приводит к преимущественному праву одного лица на такой участок в ущерб всем другим лицам, а следовательно, нарушает не частноправовые интересы муниципального образования, а публичные интересы.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2026 N 308-ЭС25-10703, договор аренды земельного участка, заключенный без торгов в отсутствие законного основания для их непроведения, является ничтожным как нарушающий публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, а следовательно, как правильно установил суд, Комитет обратился в суд в пределах трехлетнего срока исковой давности для признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 26.09.2022.

Довод о злоупотреблении правом со стороны Комитета, сначала заключившего договор аренды, а затем требующего признать его ничтожным, не имеет значения.

Действительно, законодательством не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота. Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно на них полагалась (пункт 4 статьи 1, статья 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вместе с тем негативные последствия такого поведения (например, в виде отказа в защите права) могут быть возложены только на самого частноправового субъекта, чье поведение не соответствовало приведенным правилам.

Если же иск заявлен в публичных интересах, то есть в защиту лиц, которые не являлись участниками спорных правоотношений и своим поведением не давали оснований другим лицам полагаться на действительность сделки, правовой принцип утраты права на возражения при недобросовестном или противоречивом поведении ("эстоппель") применению не подлежит (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414, от 17.06.2020 N 310-ЭС19-26526, от 08.02.2018 N 305-ЭС17-15339, от 09.11.2020 N 305-ЭС19-20914(2) и др.).

Поскольку, как установлено выше, договор аренды между сторонами нарушает публичные интересы, доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца на исход дела не влияют. Как не влияют на исход дела и доводы ответчика о наличии у него иных оснований приобретения участка, поскольку договор на иных основаниях не заключался, в связи с чем их наличие или отсутствие для рассмотрения дела юридического значения не имело, на что верно указал суд.

При таких обстоятельствах коллегия судей пришла к выводу, что возникший спор разрешен судом правильно, доводы жалобы не подтверждают наличие оснований для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белоярского районного суда Свердловской области от 12.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий:

Некрасова А.С.

Судьи:

Мехонцева Е.М.

Тяжова Т.А.