Апелляционное определение № 33-1505/2026 от 14 апреля 2026 г.

Докладчик Димитриева Л.В. Апелляционное дело N 33-1505/2026

Судья Селендеева М.В. Гражданское дело N 2-590/2026

УИД 21RS0024-01-2025-002859-54


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2026 года город Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Димитриевой Л.В.,

судей Вассиярова А.В., Шумилова А.А.,

при помощнике судьи, ведущем по поручению председательствующего протокол судебного заседания, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Чувашской Республике» к ФИО3 о взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 22 января 2026 года,

установила:

Указывая, что построенная по договору участия в долевом строительстве от 09.08.2023 N № квартира, расположенная по почтовому адресу: <адрес> после замеров имеет площадь 81, 00 кв.м, в то время как участником долевого строительства произведена оплата недвижимости из расчета 79, 59 кв.м, некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Чувашской Республике» (далее также НО «Фонд защиты прав дольщиков» либо Фонд) в поданном в суд иске к участнику долевого строительства ФИО3 просил о взыскании в счет доплаты цены квартиры денежную сумму в размере 127923, 66 руб., расходов на уплату государственной пошлины в размере 4838 руб.

Истец НО «Фонд защиты прав дольщиков» за подписью генерального директора ФИО4 просил о рассмотрении дела без участия представителя Фонда.

Ответчик ФИО3 представителя в суд не направил.

Решением Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 22.01.2026 с ФИО3 в пользу НО «Фонд защиты прав дольщиков» взысканы задолженность по договору участия в долевом строительстве от 09.08.2023 N № в размере 127923, 66 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4838 руб.

На это судебное постановление ФИО3 подана апелляционная жалоба.

Как указывает в жалобе ее автор, подписание сторонами 04.04.2024 передаточного акта, является документом, прекращающим обязательства и финансовые расчеты сторон, требования Фонда о доплате за излишнюю площадь он не получал, следовательно, как следует из сложившейся судебной практики, срок исполнения обязательства не наступил. Кроме того, как утверждает апеллянт, фактическая площадь квартиры, произведенными кадастровым инженером замерами, не подтверждена, сам по себе акт приема-передачи квартиры к таким доказательствам не относится.

Лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили.

Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении жалобы, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте суда апелляционной инстанции, а также в занимаемых судом апелляционной инстанции помещениях, судебная коллегия не усмотрела препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом, 09.08.2023 между НО «Фонд защиты прав дольщиков» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве N №, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой, расположенной по адресу: <адрес> передача участнику долевого строительства двухкомнатной квартиры под условным номером № в указанном доме.

Согласно пункту 3.2 договора проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства, заявлена в технических характеристиках, - 79, 59 кв.м.

Участником долевого строительства в счет цены оплачено 7220882 руб.

Настоящий почтовый адрес указанного объекта: <адрес>

Квартира передана Фондом ФИО3 по акту от 04.04.2024.

Как следует из пункта 5 акта приема-передачи, по результатам обмеров квартира имеет площадь всех частей комнат и помещений вспомогательного использования (в том числе лоджий с понижающим коэффициентом 0, 5) - 81, 00 кв.м.

Разрешая спор, суд, со ссылкой на положения статей 1 и 421 во взаимосвязи со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым принцип осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, принцип свободы договора должен соответствовать условию достижения соглашения по всем существенным его условиям, исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора, методике определения площади квартиры и ее цены.

Как отметил суд, в пунктах 4.3 и 4.4. договора стороны предусмотрели изменение цены договора, в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства и в случае отклонения обшей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты (возврата) определяется исходя из приведенной разницы на цену одного квадратного метра, указанную в пункте 4.1. Договора, что составляло 90726 руб.

Суд пришел к выводу о том, что на стороне ФИО3 возникла обязанность по уплате Фонду денежной суммы в размере 127923, 66 руб. в счет увеличения фактической площади квартиры на 1, 41 кв.м. из расчета 90726 руб. за кв.м.

Суд удовлетворил требования Фонда в полном объеме.

Проверяя судебное постановление по доводам апелляционной жалобы стороны истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно диспозиции части 4 статьи 4 названного Закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией (пункт 1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункт 3).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

И по смыслу статьей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Более того, данные положения пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Применительно к заключенному сторонами договору, цена договора, сроки и порядок ее уплаты установлены его разделом 4, согласно которому на момент подписания договора цена договора составляет 7220882 руб. исходя из 79, 59 кв.м проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 90726 руб. за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

Участником долевого строительства указанная цена была оплачена.

И, как видно, из принятого сторонами глоссария терминов, понимается, что проектная общая площадь объекта долевого строительства - площадь по проекту в соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (пункт 1.3);

проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства - площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», состоящая из суммы проектной общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (пункт 1.4);

общая площадь объекта долевого строительства - площадь в соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (пункт 1.5)

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве, как это следует из постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038 (в редакции закона от 17.10.2024) «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» (вместе с «Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» является указанное ведомство Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее Минстрой России), в полномочия которого в установленной сфере деятельности, согласно 5.2.101(13), входит принятие акта об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, применяемой при определении цены договора участия в долевом строительстве.

В развитие указанных полномочий приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», зарегистрированным в Минюсте России 16.12.2016 N 44769, в Приложении к приказу с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий -0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд -1,0.

Согласно пункта 3.2 договора долевого участия в составе жилого помещения предусматривалась «лоджия (балкон (с коэффициентом 0, 5) общей площадью 2, 93 кв.м».

Таким образом, согласно буквальному описанию объекта исходя из технических параметров применяемого коэффициента, он должен был быть построен с лоджией и проектная общая приведенная площадь квартиры должна составлять 79, 59 кв.м.

Между тем, в связи с созданием многоквартирного дома по заданию застройщика кадастровым инженером ФИО1 были проведены кадастровые работы и составлен технический план здания, согласно которому квартира 11 имеет общую площадь всех частей комнат и помещений, вспомогательного пользования, в том числе лоджии с понижающим коэффициентом 0, 5) - 81 кв.м, из которых общая площадь жилого помещения 78, 30 кв.м, в том числе жилая - 42, 50 кв.м, подсобная - 35, 80 кв.м, лоджия (с понижающим коэффициентом 0, 5) -2, 70 кв.м.

Таким образом, общая площадь построенного объекта увеличилась на 1, 41 кв.м

За объект указанной площади участник долевого строительства должен уплатить застройщику цену договора в размере 7220 882 руб.

На стороне участника долевого строительства имеет место недоплата цены квартиры в связи с увеличением ее площади в размере 127923, 66 руб.

Что касается довода жалобы стороны относительно того, что подписание сторонами акта приема-передачи квартиры лишает застройщика права требования доплаты цены в связи с увеличением площади квартиры, то он не основан на законе.

Так, в силу части 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Таким образом, действующее законодательство связывает исполнение обязательств застройщиком передачей объекта долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту (часть 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ) либо при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства по одностороннему акту (часть 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ), но не регулирует вопросы, связанные с изменением площади объекта строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Относительно довода апелляционной жалобы ответчика о неполучении им требования застройщика об осуществлении доплаты за увеличившуюся площадь квартиры, судебная коллегия отмечает, что обязательный досудебный порядок разрешения спора по требованию о доплате цены в данном случае не предусмотрен.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы стороны, с учетом установленных судом фактических обстоятельств, выводы суда первой инстанции не опровергают, не подтверждают существенных нарушений норм материального права или норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в апелляционном порядке, следовательно, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам жалобы стороны ответчика не подлежит.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 22 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 на указанное решение оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции, находящийся в городе Самаре, через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи: