Апелляционное определение № 33-1424/2026 от 19 апреля 2026 г.

Судья Тесля Ю.В. Дело № 2-3358/2025

(первая инстанция)

№ 33-1424/2026

(апелляционная инстанция)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Севастополь 20 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего, судьи - Козуб Е.В.,

судей - Балацкого Е.В., Григоровой Ж.В.,

при секретаре - Ярмухаметовой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Козуб Е.В. апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2025 года по гражданскому делу по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛА:

17 июля 2025 года истец Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику ФИО1, увеличив размер исковых требований, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 года по 30.09.2025 года в размере 197650,49 рублей, пеню за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.02.2015 года по 30.09.2025 года в сумме 114777,76 рублей, мотивируя исковые требования тем, что 22.01.2004 года между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем ФИО1, ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 0,0216 га, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды зарегистрирован 16.02.2004 года под № 2004/66. Ответчик свои обязательства по договору не выполнил, арендная плата оплачена за период с 01.01.2015 года по 30.09.2025 года не в полном объеме.

09.09.2025 года Ленинским районным судом города Севастополя протокольно привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ИП ФИО3.

Решением Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2025 года исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 22.01.2004 года за период с 17.07.2022 года по 31.01.2023 года в размере 17532,65 рублей, пеня за период с 15.09.2022 года по 15.02.2023 года в размере 4000 рублей. В удовлетворении иной части требований отказано. С ФИО1 в доход бюджета города Севастополя взыскана государственная пошлина в размере 4000 рублей.

Ответчиком ФИО1 подана апелляционная жалоба, просит решение районного суда отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объёме. Считает, что с даты регистрации права собственности на помещение, земельный участок выбыл из арендных отношений в силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ. Считает, что тот факт, что земельный участок под жилым домом не сформирован, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после регистрации прав первых собственников на помещения в этих домах. Таким образом, основания для взыскания арендной платы отсутствуют, поскольку, с даты регистрации права собственности на помещение, соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в собственность ответчика, что не было учтено судом при вынесении решения. Тот факт, что помещение является составной частью многоквартирного дома, а земельный участок выбыл из арендных отношений, подтверждается представленными в материалы дела судебными актами по делу № А84-12883/2024. Судебными инстанциями установлено, что в соответствии с документацией государственного технического учета (технический паспорт МКД), данными государственного реестра недвижимости, помещение ответчика является единым с домом объектом, имеющим один адрес: РФ <адрес>, и стоит на кадастровом учете, как единый объект недвижимости, площадью 350 кв. м, имеющий кадастровый номер №. У спорного помещения отсутствует статус самостоятельного отдельного от многоквартирного дома объекта. В рамках настоящего дела рассматривался иск ДИЗО г. Севастополя к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, требования, заявленные ГУПС «Севтеплоэнерго» в рамках дела № А 84-12883/2024 и требования ДИЗО, заявленные в рамках настоящего гражданского дела, по своей сути являются взаимоисключающими.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 просила удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение районного суда и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В судебное заседание не явились представитель истца ДИЗО г. Севастополя, ответчик ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ИП ФИО3, надлежащим образом извещены, о причинах неявки суду не сообщили.

Судебная коллегия, заслушав доклад судьи Козуб Е.В. по доводам апелляционной жалобы ответчика, доводы представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного акта районного суда, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения районного суда.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», разъяснено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Судебным разбирательством установлено, что 22 января 2004 года между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем ФИО1, ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 0,0216 га, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства и обслуживания магазина непродовольственных товаров.

В соответствии с п 1.1 договора аренды, арендодатель согласно решения XI сессии Севастопольского городского Совета XXI созыва №1458 от 22.10.2003 года предоставляет, а арендаторы, по ? доле каждый, принимают во временное общедолевое владение и пользование земельный участок площадью 0,0216 га, расположенный в <...>.

Договор заключен сроком до 01.01.2028 года и действует с момента государственной регистрации данного договора в порядке, предусмотренном законом (пункт 6.1 договора). Договор аренды зарегистрирован 16.02.2004 под № 2004/66.

Согласно п. 2.1 договора аренды, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 2% от денежной оценки земельного участка.

Пунктом 2.1.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы согласно расчету, используемого согласно Методике определения арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета №1348 от 14.10.2003 года составляет: а) на период строительства – 22503 грн. * 0,02 = 450,06 грн.; б) на следующий период – 112514 грн. * 0,02 = 2250,28 грн.

Арендная плата за землю вносится арендаторами солидарно в равных частях ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.2 Договора).

В соответствии с нормами статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Учитывая положения статей 526, 632 Гражданского кодекса Украины, 193 Хозяйственного кодекса Украины, статьи 206 Земельного кодекса Украины, частей 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации спорные правоотношения квалифицируются в качестве арендных в отношении использования земельных участков публичной собственности, размер арендной платы за пользование ими установлен до 18.03.2014 и является регулируемой величиной.

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 г. № 524-ПП, до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Пунктом 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015г. №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года» установлено, с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г.

С учетом приведенных требований регионального законодательства в период с 01.01.2015 года по 31.12.2018 года размер ежегодной арендной платы по Договору составлял: 32128 руб. 12 коп. (9036,81 украинских гривен X 3,55525). Далее, размер арендной платы был проиндексирован на коэффициент инфляции – 4,3%.

У ответчика за период с 01.01.2015 года по 31.08.2025 года не оплачена арендная плата, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 197650,49 рублей (1/2 от 395300,98 рублей).

Собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> (помещения магазина непродовольственных товаров с I-1 по I-7), с кадастровым номером №, в соответствии с договором дарения от 11.01.2023 года является ФИО3, право собственности последнего 02.02.2023 года зарегистрировано в ЕГРН.

Ответчик ФИО1 с 02.02.2023 года не является собственником указанного нежилого помещения, расположенного на арендуемом земельном участке.

Судом установлено, что многоквартирный дом по <адрес>, построен и введен в эксплуатацию в 1975 году, имеет две пристройки (1994 года постройки и 2005 года постройки), что подтверждено техническим паспортом объекта жилищного строительства. Указанный многоквартирный дом расположен на ином земельном участке с кадастровым номером №. То есть, указанный многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию задолго до заключения договора аренды с ФИО1 спорного земельного участка, который ему предоставлялся в аренду для строительства данного нежилого помещения (помещения магазина непродовольственных товаров с I-1 по I-7), с кадастровым номером №, земельный участок ФИО1 был предоставлен не для реконструкции МКД, а непосредственно для строительства и обслуживания магазина непродовольственных товаров, не относящегося к расположенному на соседнем земельном участке МКД.

Согласно акту государственной приемочной комиссии по принятию в эксплуатацию оконченного строительством объекта от 01.08.2005 года, объект недвижимости – помещение встроенно-пристроенного магазина непродтоваров по <адрес>, площадь встроенных помещений – 74,1 кв.м., площадь пристроенных помещений – 276,2 кв.м.

Районный суд, удовлетворяя исковые требования частично, исходил из того, истцом пропущен срок исковой давности за период с 01.01.2015 года по июнь 2022 года, поскольку истец 17.07.2025 года обратился в суд, соответственно требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период ранее июня 2022 года, крайний срок оплаты за который, с учетом условий договора аренды, настал 16.06.2022 года, и также из того, что ответчик являлся собственником нежилого помещения, который расположен на спорном земельном участке, до 31.01.2023 года. Также, районный суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и пени, поскольку, ответчиком не доказано, что, введенное в эксплуатацию нежилое здание, расположенное по <адрес>, в городе Севастополе, является частью многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда по следующим основаниям.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в число принципов земельного законодательства входит принцип платности землепользования.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, документом о правах на земельные участки признается, в частности, договор аренды.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика, поскольку ответчику сформирован в 2004 году отдельно расположенный земельный участок для строительства нежилого помещения, которому присвоен кадастровый №, участок поставлен на кадастровый учет. Вид разрешенного использования данного земельного участка – для строительства и обслуживания магазина непродовольственных товаров. Ответчиком выстроено нежилое помещение, которое в настоящее время располагается как на участке, предоставленном ответчику в аренду, так и на части участка по МКД, однако, данное нежилое помещение не могло быть выстроено и располагаться на земельном участке с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку. Правильно установлено судом, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 1975 году, до строительства ответчиком нежилого здания, которое, по сути, пристроено ответчиком к многоквартирному дому. У жильцов многоквартирного дома не возникло прав на нежилое здание, выстроенное ответчиком, а у ответчика не возникло прав на общее имущество многоквартирного дома. Сам факт того, что к МКД пристроено нежилое здание, не свидетельствует, что нежилое здание стало частью многоквартирного дома, а земельный участок под нежилым зданием перешел в общую долевую собственность собственников МКД. Доказательств того, что ответчик являлся собственником жилых или нежилых помещений в указанном многоквартирном доме и общего имущества, выстроил, реконструировал помещения многоквартирного дома, вследствие чего увеличилась площадь многоквартирного дома или изменились его технические параметры, не представлено.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами районного суда, отклоняет довод апелляционной жалобы относительно установленных арбитражным судом обстоятельств, имеющих значения для рассмотрения данного гражданского дела, поскольку, в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2025 года отклонен довод ответчика о том, что пристроенная часть нежилого помещения с кадастровым номером 91:02002008:107, находится на отдельно сформированном земельном участке (используемом по договору аренды), по основаниям того, что это не характеризует нежилое помещение как обособленное от структуры всего здания, обязательства по договору аренды земельного участка не связаны с обязательствами по договору теплоснабжения. Услуга теплоснабжения предоставляется на весь многоквартирный дом, включая и пристроенные нежилые помещения. Многоквартирный дом подключен к централизованным тепловым сетям ГУПС «Севастопольэнерго», теплоснабжение указанного МКД, а также нежилого помещения площадью 350,3 кв.м, принадлежащего ответчику ФИО3 (ранее собственником был ФИО1), осуществляется по единой сети теплоснабжения.

Руководствуясь ст. 327, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2025 года оставить без удовлетворения.

Решение Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2025 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции не позднее 3 месяцев со дня вступления его в законную силу.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 18 мая 2026 года.

Председательствующий, судья: Е.В.Козуб

Судьи: Ж.В.Григорова

Е.В.Балацкий