Решение № 2-2135/2019 2-2135/2019~М-1872/2019 М-1872/2019 от 8 сентября 2019 г. по делу № 2-2135/2019

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2-2135/2019

Мотивированное заочное
решение изготовлено 09 сентября 2019 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Первоуральский городской суд <адрес>

в составе председательствующего Логуновой Ю.Г.

при секретаре Герасимовой К.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-277/2017 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском в суд к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании за ним права собственности на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 46,1 кв.м.

При рассмотрении дела по существу с учетом последних уточнений заявленных исковых требований представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, со всеми правами /л.д.12-13/, просил суд о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 и всех последующих сделок: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4, признании за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,1 кв.м./л.д.89-90/.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, проходит военную службу по призыву/л.д.14/, его интересы в судебном заседании представлял ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ со всеми правами /л.д.12-13/.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 уточненные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, указанная квартира была продана ответчику ФИО2 за 1000000 рублей.

Пунктом 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что покупатель берет на себя расходы, связанные с полным погашением задолженности, имеющейся на момент заключения договора, по всем коммунальным платежам. Задолженность на момент подписания договора составляла 88 965 руб. 57 коп., пени 29 225 руб. 05коп., всего 118190 руб. 62 коп.

Данная сумма является значительной для истца ФИО1, так как иного недвижимого имущества у него не имеется, в настоящее время истец нигде не трудоустроен, в ДД.ММ.ГГГГ окончил высшее учебное заведение и проходит службу в армии.

Вместе с тем, указанное условие не было исполнено со стороны ответчика ФИО2 Считает, что ответчиком ФИО2 нарушены существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как ей до настоящего времени не произведена оплата задолженности по коммунальным услугам, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключая договор купли-продажи, ФИО1 был вправе рассчитывать на полное погашение задолженности по коммунальным платежам в размере 118 190 руб. 62 коп. Неоплата коммунальных платежей повлекла обращение управляющей компании ООО УК «Дом плюс» к мировому судье судебного участка № Первоуральского судебного района с заявлением о вынесении судебного приказа и взыскании с истца вышеуказанных денежных средств. В последующем по заявлению ФИО1 данный судебный приказ был отменен. В настоящее время задолженность по жилищно-коммунальным услугам в судебном порядке не взыскана.

Не оспаривает, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 000 000 рублей были получены истцом от ФИО2 в полном размере и осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру. При этом указал, что ФИО1 не обращался в ООО УК «Дом плюс» (кредитору) за разрешением о переводе своего долга на должника Малмыгину Е.Ф.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ответчику ФИО2 с требованием о расторжении договора купли-продажи, однако его требование осталось без ответа.

Поскольку неоплата покупателем задолженности за коммунальные ресурсы повлекла для продавца значительный ущерб в связи с длительным не исполнением ответчиком ФИО2 обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Представитель истца ФИО5 указал, что при рассмотрении настоящего гражданского дела истцу стало известно, что ФИО2 квартира по договору купли-продажи была продана ФИО3, а им в свою очередь по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продана ФИО4

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также содержит условие о том, что ФИО2 несет расходы, связанные с полным погашением задолженности, имеющейся на момент настоящего договора по всем коммунальным платежам (п.7). Вместе с тем, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют какие-либо условия относительно погашения задолженности по коммунальным платежам. Полагает, что заключение договора ДД.ММ.ГГГГ направлено на признание ФИО4 добросовестным приобретателем.

По мнению стороны истца все три сделки подлежат расторжению, поскольку ФИО2 не исполнено обязательство по первому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, а также договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 и признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление/л.д.84/. Ранее представила письменный отзыв на исковое заявление, указав, что не согласна с заявленными исковыми требованиями по следующим основаниям. Между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по цене 1000 000 рублей. Согласно условиям договора купли-продажи предметом договора являлась непосредственно квартира. Обязательство по оплате задолженности по жилищно-коммунальным услугам не является предметом договора. В связи с этим существенными обязательствами ответчика по договору купли- продажи квартиры являлись оплата за предмет договора и приемка непосредственно квартиры. Эти обязательства исполнены в полном объеме. Обязательство, предусмотренное п. 7 договора купли-продажи, фактически является заменой должника в обязательстве и является сопутствующим, а не основным обязательством по договору. Она (ФИО2), являясь добросовестным покупателем, и предполагая также добросовестность продавца, обоснованно считала, что кредитор - управляющая компания - уведомлен о замене должника и согласен с такой заменой. Вместе с тем, истцом такое согласие кредитора получено не было. Таким образом, не исполнив обязательство по получению согласия кредитора, и не уведомив его о смене должника, ФИО1 своими действиями причинил себе вред, так как именно его бездействие повлекло обращение управляющей компании в суд о взыскании с него задолженности, а не с надлежащего ответчика. Кроме того, в материалы дела не представлено ни одного подтверждения исполнения истцом судебного приказа. то есть фактически отсутствуют причиненные убытки. Доводы истца со ссылкой на ст. 450 ГК РФ о наличии нарушений существенных условий договора является не состоятельным. На основании вышеизложенного просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме /л.д.62/.

Ответчик ФИО3, ответчик ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены своевременно и надлежащим образом/л.д.85, 86, 87,88/. Заявлений, ходатайств, возражений на иск не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 в порядке заочного судопроизводства.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом/л.д.86/. Заявлений, ходатайств не представил. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии третьего лица ФИО7

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из п. 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя ФИО7, действующим от её имени и в её интересах, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.1). Отчуждаемая квартира продана представителю покупателя за 1000000 рублей. Деньги уплачены представителем покупателя продавцу до подписания настоящего договора. Продавец не имеет к Представителю покупателя претензий по расчетам по настоящему договору(п.4)/л.д.9-10/.

В соответствии с п. 7 стороны договора купли-продажи пришли к соглашению о том, что покупатель ФИО2 берет на себя расходы, связанные с полным погашением задолженности, имеющейся на момент заключения настоящего договора, по всем коммунальным платежам, в том числе задолженности по электроэнергии, капитальному ремонту, домофону, газу, отоплению/л.д.9/.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес>, переход права собственности на квартиру был зарегистрирован от ФИО1 к ФИО2 /л.д.9-10/.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице представителя ФИО7, действующим от её имени и в её интересах (представитель продавца) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли –продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.1), отчуждаемая квартира продана покупателю за 1320000 рублей. Деньги уплачены покупателем представителю продавца до подписания настоящего договора. Представитель продавца не имеет к покупателю претензий по расчетам по настоящему договору (п.4).

В соответствии с п. 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что ФИО2 берет на себя расходы, связанные с полным погашением задолженности, имеющейся на момент заключения настоящего договора, по всем коммунальным платежам, в том числе задолженности по электроэнергии, капитальному ремонту, домофону, газу, отоплению/л.д.50/.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию права собственности в Управлении Росреестра по <адрес>, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем был осуществлен переход права собственности на квартиру от ФИО2 к ФИО3/л.д.51/.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>(п.1), отчуждаемая квартира продана покупателю за 1700 000 рублей. Деньги уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Продавец не имеет к покупателю претензий по расчетам по настоящему договору(п.4).

Согласно п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтвердили, что между ними произведены все необходимые расчеты, связанные с содержанием отчуждаемой квартиры (включая оплату коммунальных услуг и налог с имущества) и не имеют в этом отношении взаимных претензий друг к другу/л.д.70/.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию права собственности в Управлении Росреестра по <адрес>, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем также был зарегистрирован переход права собственности от ФИО3 к ФИО4 /л.д.71/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры значится ФИО4/л.д.56-57/.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договоров купли-продажи, истец ссылается на нарушение ответчиком ФИО2 существенного условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно неоплаты задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг ( п. 7 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 была направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ/л.д.6/. Однако досудебная претензия была оставлена ответчиком ФИО2 без ответа.

Согласно ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела, сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 1000 000 рублей. Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру указанную сумму, что и было выполнено ответчиком ФИО2, стоимость квартиры в размере 1000000 рублей ей была выплачена истцу в полном размере. Данные обстоятельства стороной истца не оспаривались.

Вместе с тем, оценивая условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, изложенные в пункте 7 договора, суд исходит из того, что данное условие фактически представляет собой перевод должником (ФИО8) своего долга по оплате жилищно-коммунальных услуг перед ООО УК «Дом плюс» (кредитором) на нового должника (Малмыгину Е.Ф.).

Согласно п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В соответствии с п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Доказательств того, что указанный долг переводился с согласия кредиторов (ресурсоснабжающих, управляющих организаций) истцом не представлено. В судебном заседании представитель истца ФИО5 не оспаривал, что согласие кредитора (управляющей компании) на перевод долга не испрашивалось.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие согласия кредитора ООО УК «Дом плюс» перевод долга от должника ФИО1 к ФИО2 является ничтожной сделкой.

При этом суд учитывает, что в силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Оснований для применения в данном случае положений статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом, и для такого перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, судом не установлено.

Также суд исходит из того, что сам факт неоплаты ответчиком ФИО2 задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг не является доказательством причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, расторжение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в судебном порядке и лишь при наличии исключительных обстоятельств. Одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства в силу абз. 2 п. 1 ст. 451, подп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. По настоящему делу обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка № Первоуральского судебного района <адрес> ФИО6 был вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО1 в пользу ООО УК «Дом плюс» задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 88965 руб. 57 коп., а также пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 29225 руб. 05 коп./л.д.11/.

Определением мирового судьи судебного участка № Первоуральского судебного района <адрес> ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 данный судебный приказ был отменен /л.д.31/. До настоящего времени вопрос о взыскании с ФИО8 задолженности по оплате коммунальных услуг в судебном порядке не решен.

Вместе тем, истец не лишен возможности избрать иной способ защиты права и в порядке ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о взыскании убытков.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Обстоятельств, свидетельствующих об очевидном отклонении действий ответчиков от добросовестного поведения, дающих суду основания для применения последствий, предусмотренных ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, по материалам дела не усматривается.

На основании вышеизложенного и с учетом исследованных по делу доказательств суд также не находит оснований для расторжения последующих сделок купли-продажи спорной квартиры- от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и признания за истцом права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 14, 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности – оставить без удовлетворения.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>