Решение № 2-1834/2019 2-1834/2019~М-1492/2019 М-1492/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-1834/2019

УИД 26RS0№-62

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

05 сентября 2019 года <адрес>

Георгиевский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Дешпита В.С.,

при секретаре ФИО4,

с участием

представителя истца ФИО2 ФИО5,

ответчиков ФИО3,

представителя Управления Росреестра по СК ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело № по иску ФИО2 к Управлению Росреестра по <адрес>, ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в иске и судебном заседании его представитель С., в обоснование заявленных требований сообщили, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «МАРАТ» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости: нежилые помещения общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38,39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>. 13.

Указанные нежилые помещения принадлежали продавцу (ООО «МАРАТ») на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии 26-АИ №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации №.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО2 полностью рассчитался с продавцом ООО «МАРАТ» за покупаемую недвижимость, а продавец, в свою очередь передал истцу нежилые помещения в собственность.

Вместе с тем, зарегистрировать переход права собственности на приобретенные нежилые помещения истцу не удалось, в виду того, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «МАРАТ» было исключено из ЕГРЮЛ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ с официального сайта ФНС России.

Прекращение юридического лица произошло на основании статьи 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», согласно которой исключение юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа, происходит в случае если юридическое лицо в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность и может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом.

В силу п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

На момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «МАРАТ» обладало полной правоспособностью юридического лица (запись об исключении из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ).

По мнению истца, прекращение юридического лица (исключение из ЕГРЮЛ) не может нарушать его прав как покупателя, поскольку расчет по договору про изведен им полностью, недвижимость передана истцу по акту приема передачи и находится в его фактическом владении.

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит с момента государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости был подписан ФИО2, как покупателем, с одной стороны и ФИО3, как директором и 100% учредителем юридического лица ООО «МАРАТ», с другой стороны.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

По смыслу статьи 16 указанного Закона при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки. Поскольку второй стороны сделки нет (исключение из ЕГРЮЛ), то регистрация перехода права собственности недвижимости на истца в общем (внесудебном порядке) невозможна.

Нормами ГК РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае прекращения деятельности юридического лица поле заключения договора купли-продажи.

Поскольку ООО «МАРАТ» исключено из ЕГРЮЛ, его правоспособность в силу прямого указания п. 3 ст. 49 ГК РФ утрачена ДД.ММ.ГГГГ. Директором и 100% учредителем ООО «МАРАТ» являлся ФИО3

В соответствии с п. 3.1 ст. 3 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» исключение общества из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц для недействующих юридических лиц, влечет последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для отказа основного должника от исполнения обязательства. В данном случае, если неисполнение обязательств общества обусловлено тем, что лица, указанные в п. 1 ст. 53.1 ГК РФ, действовали недобросовестно или неразумно, по заявлению кредитора на таких лиц может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам этого общества.

По аналогии с п. 3.1 ст. 3 указанного закона требования по настоящему иску могут быть предъявлены к директору и в одном лице учредителю юридического лица, исключенного из ЕГРЮЛ.

По указанным основаниям ФИО2 в иске и судебном заседании его представитель ФИО5 просят суд признать заключенным договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенных по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ООО «МАРАТ» от ДД.ММ.ГГГГ, произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО2 на недвижимость: нежилые помещения общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «МАРАТ».

В судебном заседании ответчик ФИО3 не возражал в отношении заявленных ФИО2, просил их удовлетворить, подтвердив обстоятельства, изложенные ФИО2

Представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> ФИО6 не возражал в отношении заявленных ФИО2 исковых требований, сообщив, что поскольку юридическое лицо ООО «МАРАТ» было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности по сделке договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором в качестве продавца выступало ООО «МАРАТ», иным образом невозможно зарегистрировать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела и содержащиеся в нем письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как следует из представленных в суд письменных доказательств, исследованных в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «МАРАТ» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости: нежилые помещения общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38,39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>. 13.

Указанные нежилые помещения принадлежали продавцу (ООО «МАРАТ») на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии 26-АИ №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации №.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО2 полностью рассчитался с продавцом ООО «МАРАТ» за покупаемую недвижимость, а продавец, в свою очередь передал истцу нежилые помещения в собственность.

Вместе с тем, зарегистрировать переход права собственности на приобретенные нежилые помещения истцу не удалось, в виду того, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «МАРАТ» было исключено из ЕГРЮЛ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ с официального сайта ФНС России.

Прекращение юридического лица произошло на основании статьи 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», согласно которой исключение юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа, происходит в случае если юридическое лицо в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность и может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом.

В силу п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

На момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «МАРАТ» обладало полной правоспособностью юридического лица (запись об исключении из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ).

Суд приходит к выводу, что прекращение юридического лица (исключение из ЕГРЮЛ) не может нарушать прав ФИО2 как покупателя, поскольку расчет по договору про изведен им полностью, недвижимость передана истцу по акту приема передачи и находится в его фактическом владении.

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит с момента государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости был подписан ФИО2, как покупателем, с одной стороны и ФИО3, как директором и 100% учредителем юридического лица ООО «МАРАТ», с другой стороны.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

По смыслу статьи 16 указанного Закона при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки. Поскольку второй стороны сделки нет (исключение из ЕГРЮЛ), то регистрация перехода права собственности недвижимости на истца в общем (внесудебном порядке) невозможна.

Нормами ГК РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае прекращения деятельности юридического лица поле заключения договора купли-продажи.

Поскольку ООО «МАРАТ» исключено из ЕГРЮЛ, его правоспособность в силу прямого указания п. 3 ст. 49 ГК РФ утрачена ДД.ММ.ГГГГ. Директором и 100% учредителем ООО «МАРАТ» являлся ФИО3

В соответствии с п. 3.1 ст. 3 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» исключение общества из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц для недействующих юридических лиц, влечет последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для отказа основного должника от исполнения обязательства. В данном случае, если неисполнение обязательств общества обусловлено тем, что лица, указанные в п. 1 ст. 53.1 ГК РФ, действовали недобросовестно или неразумно, по заявлению кредитора на таких лиц может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам этого общества.

По аналогии с п. 3.1 ст. 3 указанного закона требования по настоящему иску могут быть предъявлены к директору и в одном лице учредителю юридического лица, исключенного из ЕГРЮЛ.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае ликвидации продавца - юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость принимается согласно нормам п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В связи с этим, в соответствии со ст. 6 ГК РФ, по аналогии, подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При изложенных обстоятельствах и требований закона, установленных судом, требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость: нежилые помещения общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «МАРАТ», обоснованны и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд находит требование ФИО2 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимости: нежилых помещений общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенных по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ООО «МАРАТ» от ДД.ММ.ГГГГ, необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку как установлено судом, данный договор соответствует требованиям, предъявляемым ст.ст. 432, 454 ГК РФ, стоимость спорного имущества оценена сторонами в размере 585000 рублей, которые получены продавцом ООО «МАРАТ» от покупателя при подписании договора.

Указанное в п. 1.1 договора недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенное по адресу: <адрес>, передано покупателю ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлен акт приема передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами не оспаривался факт заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 12, 432, 454, 550, 551 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 67, 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению Росреестра по <адрес>, ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость: нежилые помещения общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «МАРАТ».

В удовлетворении требования ФИО2 к Управлению Росреестра по <адрес>, ФИО3 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимости: нежилых помещений общей площадью 31.4 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, этаж 1, кадастровый (условный) №, расположенных по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ООО «МАРАТ» от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы, через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья В.С. Дешпит