Решение № 2-1237/2018 2-1237/2018 ~ М-602/2018 М-602/2018 от 19 июня 2018 г. по делу № 2-1237/2018

Дело № 2-1237/18.


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Брянск. 20 июня 2018 года,

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:

председательствующего судьи Масленниковой А.В.

при секретаре Халипо Е.В.,

с участием истца ФИО1, представителей истца ФИО2, ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Торговый Дом «Бетон» о понуждении к регистрации права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Торговый Дом Бетон» был подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО «Торговый Дом Бетон» передало ей в собственность ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 168,6 кв.м. Стороны в договоре согласовали, что договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой ? доли квартиры. Во исполнение договора ДД.ММ.ГГГГ истец перечислила ООО «Торговый Дом Бетон» денежные средства в сумме 2 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Апелляционным определением Брянского областного суда № от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ Строитель-Сервис» (застройщик) и ООО «ТБ Бетон» заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия объекта строительства - квартиры, общей площадью 168.6 кв.м., в осях Ас-Ес; 1с-3с, 1 секция, на 9-10 этаже дома по адресу: <адрес> полугодие 2017 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГ ООО «СМУ Строитель» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ Строитель-Сервис» и ООО «ТД Бетон» подписан акт приема-передачи построенного жилого помещения – <адрес> на 9-10 этаже, общей площадью 167.6 кв.м. В отношении данной квартиры проведен государственный кадастровый учет, дата постановки на учет ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, площадью 167.6 кв.м. Однако право собственности на квартиру ни за кем не зарегистрировано.

Истец просила суд обязать ООО «Торговый Дом «Бетон» зарегистрировать в Управлении Росреестра по Брянской области право собственности на указанную квартиру не позднее 5 дней с момента вынесения решения.

В судебном заседании истец и ее представители поддержали иск.

Представитель ответчика ООО «Торговый Дом Бетон» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил. Ранее от представителя ответчика ФИО5 в суд поступило заявление о признании иска.

Представители третьих лиц: «СМУ Строитель-Сервис», АО «АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет», Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Брянской области в письменном отзыве на иск оставило вопрос о разрешении иска на усмотрение суда. Указало, что в ЕГРН имеется актуальная запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, предмет 6-ти комнатная квартира, площадью 186.60 кв.м., <адрес>). Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован залог в силу закона в пользу АО «АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет», на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ №

Право собственности на квартиру, кадастровый №, общей площадью 167.6 кв.м., по адресу: <адрес>, не зарегистрировано. Однако квартира ДД.ММ.ГГГГ поставлена на кадастровый учет.

Выслушав истца и ее представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ Строитель-Сервис» (застройщик) и ООО «Торговый Дом Бетон» заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия объекта строительства - квартиры общей площадью 168,6 кв.м., в осях Ас-Ес;1с-Зс, <адрес>, срок сдачи объекта 1-е полугодие 2017 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п.2.2.2 Договора участник не вправе без уведомления застройщика передавать свои права, предусмотренные настоящим договором третьим лицам, а также обеспечивать свои обязательства перед третьими лицами залогом принадлежащего ему права требования предоставления квартиры до оформления в установленном порядке права собственности участника на квартиру, указанную в п. 1.2. Договора.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» (залогодержатель) и ООО «ТД Бетон» (залогодатель) заключен договор залога №, согласно которому в обеспечение исполнения залогодателем обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель передал в залог имущественные права требования к ООО «СМУ Строитель-Сервис» в отношении указанной квартиры, принадлежащей залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязался в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора уведомить застройщика о заключении настоящего договора и о залоге имущественных прав по договору участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора зарегистрирован залог в пользу АО «Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТД Бетон» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО «ТД Бетон» продал, а ФИО1 купила по цене 2 500 000 рублей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> секция общей площадью 168,6 кв.м. Согласно п.2 Договора квартира, в которой отчуждается вышеуказанная ? доля, состоит из двух жилых комнат, кухни-столовой, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 84,3 кв.м., расположена на 9 этаже десятиэтажного дома.

Отчуждаемая ? доля в праве общей долевой собственности никому не продана, не подарена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, передача отчуждаемой ? доли квартиры продавцом и принятие её покупателем состоялось до подписания настоящего договора (пункты 4, 7 Договора).

Согласно п.9 Договора стороны пришли к соглашению, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемой ? долю квартиры считается исполненной.

Право общей долевой собственности на ? доли квартиры возникает у покупателя с момента регистрации этого права в ЕГРН (п.14). Договор составлен в трех экземплярах, один у продавца, второй у покупателя, третий в Управлении Росреестра по Брянской области (п. 14 Договора).

Стоимость объекта в сумме 2 500 000 рублей оплачена ФИО1 в день подписания договора.

03.02.2017 г. ООО «СМУ Строитель-Сервис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>

Решением Бежицкого районного суда г.Брянска от 09.11.2017 ФИО1 об отказе в иске к ООО «Торговый Дом Бетон», АО «Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» о признании права собственности на указанную выше долю в квартире, признании недействительным договора залога, применении последствий недействительности сделки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 06.02.2018 решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Из апелляционного определения следует, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, продавец в лице ООО «ТД Бетон» на момент заключения предварительного договора купли-продажи не обладал правом распоряжения объектом недвижимости, до настоящего времени право собственности на спорный объект за поименованным в договоре продавцом ООО «ТД Бетон» не зарегистрировано в установленном порядке.

Судебная коллегия также указала, что нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав недвижимости. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.

Как видно, по настоящему делу ФИО1 просит суд обязать ответчика ООО «ТД Бетон» зарегистрировать право собственности на квартиру. Такие требования, по мнению суда, также противоречат закону.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 ст. 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда от 06.02.2018 в указанном выше апелляционном определении пришла к выводу о том, что заключенный ООО «ТД «Бетон» и ФИО1 договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договоров купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно разъяснениям пункта 5 указанного выше постановления Пленума, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно имеющихся в материалах дела сведениям ЕГРН право собственности на спорную квартиру ни за кем не зарегистрировано.

В этой связи истец не имеет права требовать о понуждении ответчика к регистрации права собственности на квартиру, истец только вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и возмещения убытков. Действующее законодательство, регулирующее правоотношения в области исполнения обязательств, не предусматривает возможность удовлетворения требования покупателя будущей недвижимости о понуждении продавца к регистрации своего права собственности на созданную недвижимость, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

При изложенных обстоятельствах исковые требования незаконны. В этой связи суд не может принять признание представителем ответчика незаконного иска.

Ввиду незаконности иска суд отказывает в его удовлетворении.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Торговый Дом «Бетон» о понуждении к регистрации в Управлении Росреестра по Брянской области права собственности на квартиру.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Масленникова А.В.

Решение в окончательной форме принято 25.06.2018 года.

Судья Масленникова А.В.