Решение № 2-2889/2024 2-2889/2024~М-1936/2024 М-1936/2024 от 14 августа 2024 г. по делу № 2-2889/2024

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2024 года <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Шишкиной Н.Е.

при секретаре судебного заседания ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий расторжения договора, прекращении права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации и перехода права собственности, записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий расторжения договора, прекращении права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации и перехода права собственности, записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости –квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый №. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п.2 договора, цена объекта недвижимости предусмотрена в размере 1 250 000 рублей 00 копеек. По утверждению истца, ответчик ФИО2, денежные средства за объект недвижимости не уплатил, с ДД.ММ.ГГГГ уклоняется от обязанности по содержанию имущества, интереса в использовании имущества не проявляет. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора, которая оставлена без удовлетворения. Считая свои права нарушенными, истец ФИО1 был вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились по неизвестной причине, несмотря на своевременное уведомление о дне и месте рассмотрения дела. Истец ФИО1 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, в соответствии с ч.ч.1-4 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

В судебном заседании представитель истца - ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату № в <адрес><адрес><адрес>, площадью 15.9 кв.м..

В п.2 договора предусмотрено, что цена продаваемой комнаты определена сторонами в сумме 1 250 000 рублей 00 копеек.

В п.2.1 договора закреплено, что сумму в размере 750 000 рублей 00 копеек покупатель уплатил продавцу до подписания договора, претензий между сторонами нет. Стороны договора в полной мере осознают, что его подписание подтверждает факт состоявшейся уплаты денежной суммы указанной в настоящем пункте покупателем продавцу.

В п.2.2 договора закреплено, что сумму в размере 500 000 рублей 00 копеек покупатель обязуется уплатить продавцу в течение шести лет с момента подписания настоящего договора, с любой периодичностью, любыми частями. По соглашению сторон настоящего договора, до полной оплаты стоимости комнаты продавцу, комната находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по полной оплате стоимости комнаты продавцу (п.2.3 договора).

В п.9 договора предусмотрено, что существенных условий, способных повлечь расторжение договора, не имеется.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела, представленного ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> об объекте недвижимости с кадастровым номером № Государственная регистрация прав в отношении объекта недвижимости осуществлена на основании письменных заявлений ФИО2 и ФИО1, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2. Договор составлен в письменном виде, содержит обязательные условия для данного вида договоров, подписан каждой из сторон. Право собственности на объект недвижимости - квартиру, кадастровый №, зарегистрировано в Росреестре за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно адресной справке № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>.

В соответствии со ст. 2 Конституции Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

Статьей 18 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

В соответствии с ч.1 ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч.1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ч.1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч.1,2 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Согласно ч.1-3 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороной надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно ч.1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В соответствии с ч.ч.1,2,3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из п.1-3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ следует, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ч.1-3 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из … договоров.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу требований ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основания приобретения права собственности предусмотрены в ст. 218 Гражданского кодекса РФ. При этом, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может возникнуть на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст. 218 ГК РФ).

В силу ч.1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случае и в порядке, которые предусмотрены Законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

По смыслу статей 218 и 334 Гражданского кодекса РФ залог имущества, являющегося способом обеспечения исполнения обязательств, не является основанием возникновения права собственности у залогодержателя на заложенное имущество, а неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства не влечет возникновение у залогодержателя прав на заложенное имущество.

В п.48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что порядок обращения взыскания на предмет залога, переданный залогодержателю определяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии с ч.1 -4 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В п.58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что в соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости предмета залога по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенной вещи без обращения в суд допускается в случаях, предусмотренных законом (например, ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №196-ФЗ «О ломбардах»), или на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Согласно ч.ч.1,2, 3,4,7,8 ст. 349 Гражданского кодекса РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.1-3 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах ( статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч.1 -4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано Законом или иным правовым актом.

Согласно ч.1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с ч.1-2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии с ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 453 ч. 2 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с ч.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.ч.1-3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно вышеуказанным нормам права и разъяснениям совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, невыплата покупателем части денежных средств основанием для расторжения договора купли-продажи не является, поскольку в силу п.3 ст. 486 ГК РФ продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Из материалов регистрационного дела следует, что ответчиком оплата по договору произведена частично, при этом, существенного нарушения договора ответчиком не допущено. Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, последующих распорядительных действий сторон по договору, оцененных по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости на основании ст. 450 ГК РФ.

Истец ФИО1, в нарушение ч.1 ст. 56 ГПК РФ, не представил каких-либо доказательств существенного по смыслу ст. 450 ГК РФ нарушения договора ответчиком, ссылаясь лишь на невыплату денежных средств за проданный объект недвижимости ответчику. Однако сама по себе невыплата покупателем части денежных средств продавцу за объект недвижимого имущества без учета конкретных обстоятельств дела, применительно к ст. 450 ГК РФ, существенным нарушением договора купли-продажи не является. Истец ФИО1 не представил доказательство того, что ответчиком ФИО2 не уплачены денежные по договору в полном размере. Доводы истца опровергаются договором, в п. 2.1 которого закреплено, что ФИО2 уплатил ФИО1 денежные средства за комнату в размере 750 000 рублей 00 копеек.

В п.3 ст.486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

С учетом установленных по делу обстоятельств и на основании вышеуказанных норм права суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы истца о применении к возникшим правоотношениям статей 1102-1104 Гражданского кодекса РФ суд признает несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права, поскольку ответчик приобрел права на объект недвижимости на основании договора, заключенного и зарегистрированного в установленном Законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий расторжения договора, прекращении права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации и перехода права собственности, записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, через суд его вынесший.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Шишкина Н.Е.