Решение № 2-3944/2017 2-3944/2017~М-4017/2017 М-4017/2017 от 16 октября 2017 г. по делу № 2-3944/2017

Дело №2-3944/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 16 октября 2017 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Дисюк М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о возложении обязанности передать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ООО «Телекомпания 12 регион» о возложении обязанности на ООО «Телекомпания 12 регион» передать в собственность ФИО1 квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, а также о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ООО «Телекомпания 12 регион» к ФИО1 объекта недвижимого имущества – квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, взыскании госпошлины в размере 600 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, <данные изъяты> между ООО «СФ «СМУ-2» и ООО «Телекомпания 12 регион» заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры со строительным номером <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже в блок-секции №<данные изъяты> многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <данные изъяты>. ООО «СФ «СМУ-2» свои обязательства по договору исполнило своевременно и в полном объеме, уплатило ответчику денежные средства по договору в сумме 2554700 руб. При этом <данные изъяты> между ООО «СФ «СМУ-2» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи в отношении указанного объекта недвижимости. ФИО1 в полном объеме оплатил стоимость указанного в договоре объекта недвижимости. Несмотря на полную оплату стоимости жилого помещения, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с требованиями к ответчику о возложении обязанности передать квартиру и зарегистрировать переход права собственности.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель истца ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные в иске, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ответчик извещен о времени и месте рассмотрения, в ходе предыдущих судебных заседаний представитель возражал против заявленных требований.

В судебное заседание также не явились представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Марий Эл, ООО «СМУ-12», извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля ФИО3, суд приходит к следующему.

Судом по материалам дела установлено, что <данные изъяты> между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО СФ «СМУ-2» заключен предварительный договор купли-продажи №<данные изъяты> в отношении однокомнатной квартиры (<данные изъяты>) на <данные изъяты> этаже в блок-секции №<данные изъяты> многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <данные изъяты>. Площадь квартиры с холодными помещениями <данные изъяты> кв.м (п.1.3 договора).

В силу п.2.3 указанного договора фиксированная стоимость 1 квадратного метра составляет 59000 руб. Окончательная стоимость квартиры будет определена с учетом площадей с холодными помещениям по паспорту БТИ по завершении строительства объекта. Оплата стоимости квартиры будет производиться по предварительному договору путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или другими формами расчета суммы: 2500000 руб. до <данные изъяты>. Оставшаяся сумма, скорректированная с учетом площади с холодными помещениями, указанной в техническом паспорте БТИ, оплачивается после сдачи объекта в эксплуатацию.

В силу п.3 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта – 1 квартал 2017 года.

В силу ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исходя из соглашения от <данные изъяты>, заключенного между ответчиком и ООО СФ «СМУ-2», последнее погашает задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» на общую сумму 2500000 руб. в том числе НДС по договору строительного подряда <данные изъяты> (многоквартирный жилой дом по <данные изъяты>). ООО «Телекомпания 12 регион» в свою очередь погашает задолженность ООО СФ «СМУ-2» на общую сумму 2500000 руб. без НДС по предварительному договору №<данные изъяты> купли-продажи квартиры от <данные изъяты>.

Исходя из соглашения от <данные изъяты>, заключенного между ответчиком и ООО СФ «СМУ-2», последнее погашает задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» на общую сумму 95700 руб. в том числе НДС по договору строительного подряда №<данные изъяты> (многоквартирный жилой дом по <данные изъяты>). ООО «Телекомпания 12 регион» в свою очередь погашает задолженность ООО СФ «СМУ-2» на общую сумму 95700 руб. без НДС в том числе по предварительному договору №<данные изъяты> купли-продажи квартиры в размере 54700 руб.

В материалы дела самим ответчиком также представлен договор №<данные изъяты> строительного подряда, заключенный между указанными лицами <данные изъяты>, согласно которому подрядчик ООО СФ «СМУ-2» принял на себя обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию объекта недвижимости: жилой дом со встроенным блоком обслуживания (I этап) по адресу: <данные изъяты>, заказчик ООО «Телекомпания 12 регион» обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить стоимость фактически выполненных объемов работ.

Согласно материалам дела строительство жилого дома со встроенным блоком обслуживания (I этап) по указанному адресу окончено, ответчику <данные изъяты> администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» выдано разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию №<данные изъяты>.

Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты>.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что обязательство по оплате квартиры в сумме 2500000 руб., предусмотренное п.2.2 договора №<данные изъяты>, заключенного между ответчиком и ООО СФ «СМУ-2», следует считать исполненным, данное обстоятельство подтверждается вышеуказанными документами в их совокупности.

Доказательств недействительности данных соглашений ответчик ООО «Телекомпания 12 регион» суду не представил, встречных исковых требований о признании их недействительными не заявил, несмотря на то, что сообщил о таком намерении в ходе предыдущего судебного заседания от 04.10.2017, однако в настоящее судебное заседание не явился.

Более того, суд учитывает, что до момента подачи иска ответчик не предъявлял каких-либо претензий относительно факта необоснованного прекращения обязательства по оплате квартиры в результате подписания указанных соглашений, не требовал оплаты спорной квартиры от ООО СФ «СМУ-2» (либо истца как правопреемника).

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Заявление стороны ответчика, сделанное в ходе судебного разбирательства, о несогласии с фактом исполнения обязательств ООО СФ «СМУ-2» по оплате спорного жилого помещения, поскольку подписание соглашения по сути являлось авансом – с расчетом на надлежащее исполнение подрядчиком своих обязательств в последующем, суд расценивает как недобросовестные, они не соответствуют поведению, ожидаемому от участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

При таких обстоятельствах, с учетом принципа эстоппеля, суд указанные возражения не принимает во внимание.

Доводы ООО «Телекомпания 12 регион» о том, что ответчик не может подтвердить факт принадлежности подписи ФИО4, являвшейся генеральным директором ответчика в момент подписания указанных соглашений о погашении взаимной задолженности, признаются судом несостоятельными, поскольку не свидетельствуют о том, что подпись выполнена не ею. Каких-либо требования об оспаривании данных соглашений ответчиком не заявлено, не заявлено им и о подложности доказательства, само по себе сомнение ответчика основанием для назначения почерковедческой экспертизы служить не может.

Кроме того, в ходе первого судебного заседания действующий генеральный директор ООО «Телекомпания 12 регион» ФИО5 указал, что подлинность соглашений ответчиком не оспаривается, указав, в том числе в отзыве на иск, что они были подписаны, но в счет «аванса».

Суд отмечает, что данные соглашения подписаны не только ФИО4, но и главным бухгалтером ООО «Телекомпания 12 регион» ФИО6 (факт работы данного лица в указанной должности ответчиком не оспаривался), также на соглашениях имеется оттиск печати ООО «Телекомпания 12 регион».

Факт подписания соглашений ФИО4 подтвердила допрошенная в качестве свидетеля ФИО3, работавшая на момент подписания соглашений в ООО СФ «СМУ-2» в должности главного бухгалтера, чья подпись в таком качестве также имеется в соглашениях.

Судом установлено, что 16.11.2016 между ООО СФ «СМУ-2» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже в блок-секции №<данные изъяты> многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении ул<данные изъяты>, то есть указанной в предварительном договоре №<данные изъяты>, заключенном между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО СФ «СМУ-2».

Указанным договором от <данные изъяты> определена стоимость объекта недвижимости – 2554700 руб. Оплата стоимости квартиры производится по предварительному договору путем передачи денежных средств в кассу предприятия, зачисления денежных средств на расчетный счет продавца или другими формами расчета, не запрещенными законодательством РФ.

Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта – 1 квартал 2017 года.

Справкой, выданной генеральным директором ООО СФ «СМУ-2» ФИО7, подтверждается оплата ФИО1 по предварительному договору купли-продажи однокомнатной квартиры <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже в блок-секции №<данные изъяты> многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <данные изъяты>, в размере 2554700 руб.

В соответствии со ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

<данные изъяты> между ООО СФ «СМУ-2» и ФИО1 заключен договор уступки права (требования) по предварительному договору №<данные изъяты> купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, в соответствии с которым ООО СФ «СМУ-2» уступило ФИО1 право требования к ООО «Телекомпания 12 регион» по предварительному договору №<данные изъяты> купли-продажи квартиры от <данные изъяты> о передаче в собственность однокомнатной квартиры <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже в блок-секции №<данные изъяты> многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <данные изъяты>

Уведомление о заключении договора цессии направлено ООО СФ «СМУ-2» в адрес ООО «Телекомпания 12 регион» <данные изъяты>, получено – <данные изъяты>.

В данном уведомлении указано на необходимость заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости после ввода дома в эксплуатацию и передаче ему указанной квартиры.

Кроме того уведомление о заключении договора уступки также направлено и ФИО1 в адрес ООО «Телекомпания 12 регион», что подтверждается кассовым чеком от <данные изъяты>, получено адресатом – <данные изъяты>.

Согласно условиям предварительного договора от <данные изъяты> заключенного между ООО СФ «СМУ-2» и ООО «Телекомпания 12 регион», стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п.3.1 договора).

Таким образом, судом установлено, что ООО «Телекомпания 12 регион» не исполнены перед истцом условия предварительного договора от <данные изъяты>. Обязанность по оплате квартиры исполнена в полном объеме, как указано выше, данное обстоятельство подтверждается соглашениями о погашении взаимной задолженности от <данные изъяты>.

По смыслу п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2010 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При этом споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.3 и 4 ст.487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Содержания предварительных договоров купли-продажи квартиры от <данные изъяты> полностью соответствуют требованиям гражданского законодательства, договоры содержат все существенные условия, позволяющие установить предмет, цену и другие существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Поскольку квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты> до настоящего времени не передана ФИО1, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле, суд полагает, что тем самым ответчик как продавец необоснованно уклоняется от фактической передачи и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, несмотря на полную оплату проданной недвижимой вещи и регистрации права собственности на квартиру.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

По смыслу п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный <данные изъяты> между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО СФ «СМУ-2» (уступившим права по нему истцу), содержат все существенные условия договора купли-продажи, ответчик является собственником квартиры, покупатель полностью исполнил условия договора, а ответчик уклоняется от фактической передачи и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд считает, что исковые требования о возложении обязанности на ответчика передать однокомнатную квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Что касается требований о регистрации права собственности истца на спорную квартиру, поскольку полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество обладает только уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (ст.3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), суд полагает необходимым указать, что настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к истцу.

Согласно ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 600 руб.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о возложении обязанности передать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» передать в собственность ФИО1 квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» к ФИО1 объекта недвижимого имущества – квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 23.10.2017.