Решение № 3А-185/2026 3А-185/2026~М-52/2026 М-52/2026 от 23 февраля 2026 г. по делу № 3А-185/2026

Дело № 3а-185/2026

22OS0000-01-2026-000074-94


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2026 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером *** принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Административный истец 1 ноября 2025 года обратилась во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно отчету об оценке от 15 октября 2025 года № 282-10-2025, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка» (далее - ООО «Век А Оценка»). Решением КГБУ «АЦНГКО» от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца и влечет увеличение начисления налоговых платежей, ФИО1 обратилась в суд с указанным иском.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству из числа заинтересованных лиц исключено Управление Росреестра по Алтайскому краю.

В ходе рассмотрения дела административным истцом представлено уточненное административное исковое заявление, в котором ФИО1 просит признать незаконным и отменить решение от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 94 609 816 рублей по состоянию на 15 октября 2025 года. Также представлен уточненный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, от 10 февраля 2026 года № 24-02-2026, составленный оценщиком ООО «Век А Оценка».

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В письменном отзыве представитель КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 полагал не подлежащими удовлетворению требования о признании незаконным решения от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664. Дополнительно пояснил, что административный истец представил уточненный отчет об оценке объекта недвижимости, в котором устранены замечания, изложенные в решении от 28 ноября 2025 года, разрешение требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в уточненном отчете об оценке оставил на усмотрение суда.

Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований в первоначальной редакции. Возражений на уточнённый отчет представлено не было.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 15-19).

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 декабря 2024 года на основании акта КГБУ «АЦНГКО» об определении кадастровой стоимости от 4 декабря 2024 года № АОКС-22/2024/000564 и составляет 223 894 485 рублей 24 копейки по состоянию на 1 января 2022 года, с датой применения 19 ноября 2024 года (л.д. 7, 38).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

1 ноября 2025 года ФИО1, через своего представителя ФИО4, обратилась в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 15 октября 2025 года № 282-10-2025, составленный оценщиком ООО «Век А Оценка».

Решением бюджетного учреждения от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д. 9-11).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Нарушены требования подпункта «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки: при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Выявлены следующие нарушения: при расчете корректировки на площадь оценщик ссылается на «Справочник оценщика недвижимости 2024» в качестве источника информации; корректировка на площадь рассчитывается с использованием справочного значения коэффициента торможения (стр.49); при этом оценщик указывает, что влияние данного фактора может быть от -100% до +?. Согласно данных Справочника максимальная величина корректировок в рамках расчета составляет +/-30%, большее значение свидетельствует либо о неверном подборе аналогов, либо о неправильном применении корректировки (п.7 §3.7, стр.47 Справочника). Более того, в рамках §9.1 (стр.135 Справочника) прямо указывается, что для корректного применения поправки на площадь с использованием степенной зависимости необходимо, чтобы объект оценки и объект-аналог находились в пределах диапазона площадей, характерного для того или иного сегмента рынка земельных участков (согласно представленной оценщиком информации для участков под жилую застройку данный диапазон составляет от 5 до 180-185 соток, стр.49 Отчета). Площадь объекта оценки же составляет 177 838 кв.м. или 1 778 соток, т.е. почти в 10 раз превышает максимальную границу диапазона площадей, определенную авторам Справочника для данной модели расчета корректировки. Таким образом, ссылаясь на Справочник и одновременно сообщая, что влияние данного фактора (площадь) может быть от -100% до +? оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение, поскольку авторы справочника прямо предостерегают как в общем, так и при определении корректировки на площадь, что значений, указанных оценщиком, при корректном использовании данных Справочника возникнуть не может. Исходя из информации, представленной в §9.1 Справочника, для расчета корректировки в данном случае более корректно применять матрицу значений корректировок, поскольку результаты корректировки при экстраполяции значений могут быть неверными. В расчетной таблице (таблица 8, стр.61) величина корректировки на площадь указана оценщиком в размере -63 – -64%, (коэффициент корректировки составляет 0,37-0,36), что не соответствует расчетным данным.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 20 января 2026 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято уполномоченным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

При разрешении вопроса о соответствии оспариваемого решения требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В процессе рассмотрения дела стороной административного истца представлен уточненный отчет об оценке от 10 февраля 2026 года № 24-02-2026, составленный оценщиком ООО «Век А Оценка», в котором замечания, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, устранены. Кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному отчету составила 94 609 816 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности. Выводы оценщика обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям.

Таким образом, представленный отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Как следует из письменных возражений стороны административного ответчика, замечаний к уточненному отчету об оценке рыночной стоимости от 10 февраля 2026 года № 24-02-2026, не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости соответствует положениям части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, требование ФИО1 о признании незаконным решения КГБУ «АЦНГКО» от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664 удовлетворению не подлежит.

В то же время, учитывая, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд находит заявленные исковые требования ФИО1 в этой части обоснованными. При этом принимает во внимание, что административным ответчиком и заинтересованными лицами доказательств иной рыночной стоимости земельного участка в отличие от установленной в отчете об оценке от 10 февраля 2026 года № 24-02-2026, составленного оценщиком ООО «Век А Оценка», суду не представлены.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 1 ноября 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 28 ноября 2025 года № ОРС-22/2025/000664 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская <адрес>, по состоянию на 15 октября 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 94 609 816 рублей.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 1 ноября 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.А. Солод