Апелляционное определение № 33-1137/2026 от 5 апреля 2026 г.

40RS0008-01-2025-001119-21

Судья Сидоренкова Н.А. № 33-1137/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 2-1-1099/2025

город Калуга 06 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Ахрамеева С.В., Лохмачевой И.А.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ахрамеева С.В. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Жуковского районного суда Калужской области от 25 декабря 2025 года,

постановленное по делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Бета-М» о толковании условий договора аренды нежилого помещения, изменении условий договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности оплачивать коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛА:

22 сентября 2025 года ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Бета-М» о толковании условий пункта 3.1 договора аренды нежилого помещения № от 07 апреля 2015 года в редакции дополнительного соглашения от 27 сентября 2017 года, как не предусматривающего оплату арендатором коммунальных услуг; изменении условий договора аренды нежилого помещения в части размера арендной платы с установлением ее размера в сумме 1100 руб. за 1 кв. м, что составляет 90530 руб. в месяц; возложении на ответчика обязанности по оплате коммунальных услуг сверх арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 07 апреля 2015 года между правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> 1. 27 сентября 2017 года заключено дополнительное соглашение, которым пункт 3.1 договора аренды нежилого помещения изложен в новой редакции, не предусматривающей обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги. Ответчик уплачивает только арендную плату, отказываясь возмещать расходы за коммунальные услуги. Установленный договором размер арендной платы не учитывает уровень инфляции, поэтому размер арендной платы следует увеличить исходя из уровня инфляции. Расходы за коммунальные услуги надлежит возложить на арендатора.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Бета-М» ФИО2 возражала относительно удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился.

Решением Жуковского районного суда Калужской области от 25 декабря 2025 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований о толковании договора и о возложении на ответчика обязанности оплачивать коммунальные услуги (отопление, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) сверх арендной платы и удовлетворении этих требований.

Выслушав объяснения истца ФИО1, просившего удовлетворить апелляционную жалобу, объяснения представителей ответчика ООО «Бета-М» ФИО2, ФИО4, возражавших относительно удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив приведенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее доводы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора аренды нежилого помещения в части размера арендной платы не обжалуется, в связи с чем в соответствии со статьей 327.1 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что 07 апреля 2015 года между третьим лицом ФИО3 (предыдущий собственник нежилого помещения), и ООО «Бета-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 7 лет с даты государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калужской области (пункт 5.1 договора).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25 мая 2015 года.

Дополнительным соглашением от 22 марта 2018 года срок действия договора продлен с 08 сентября 2022 года на 7 лет до 08 сентября 2029 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калужской области 17 апреля 2018 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы, включающий в себя расходы по обеспечению помещения электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением, составляет 70 000 руб. за площадь помещения ежемесячно. Сумма НДФЛ 13% включена в арендую плату и перечисляется в бюджет арендатором. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит. Арендатор уплачивает арендую плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора (пункт 3 договора).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентных за последние двенадцать месяцев) установленной (опубликованной) государственным органом статистики Калужской области, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее чем, через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

27 сентября 2017 года между ФИО3 и ООО «Бета-М» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «размер арендной платы с 01 октября 2017 года и далее по настоящему договору составит 73 800 руб. за площадь помещения ежемесячно. Сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату и перечисляется в бюджет арендатором. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит». Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калужской области 24 октября 2017 года.

01 октября 2018 года между ФИО3 и ООО «Бета-М» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым пункт 3.1 договора аренды нежилого помещения изложен в следующей редакции: «размер арендной платы с 01 октября 2018 года и далее по настоящему договору составит 76 200 руб. за площадь помещения ежемесячно. Сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату и перечисляется в бюджет арендатором. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит». Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калужской области 04 декабря 2018 года.

22 августа 2025 года ФИО3 на основании договора купли-продажи продал ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в аренде ООО «Бета-М».

Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 27 августа 2025 года.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (части 1);

если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

В абзаце четвертом пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора аренды ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем.

Согласно пункту 2.1.7 договора аренды арендодатель обязан заключать, своевременно пролонгировать и исполнять договоры с соответствующими организациями, обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения.

При этом в соответствии с пунктом 2.3.8 договора аренды арендатор за свой счет или с привлечением третьих лиц самостоятельно осуществляет вывоз на утилизацию ТБО, образовавшихся в результате хозяйственной деятельности арендатора.

В силу пункта 3.6 договора аренды арендатор не несет никаких других расходов, кроме предусмотренных настоящим договором.

Таким образом, при системном толковании условий договора в их системной связи очевидно следует, что договором аренды не установлена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги по отоплению, электроснабжению, водоснабжению и водоотведению, такая обязанность сохраняется за арендодателем.

Исходя из характера спорного правоотношения необходимость констатации такого толкования договора в резолютивной части судебного постановления отсутствует. Сама по себе позиция ответчика о включении в размер арендной платы стоимости коммунальных услуг не основана на условиях договора, учитывая, что ответчик самостоятельных платежей в счет оплаты коммунальных услуг не осуществлял, а размер арендной платы не включает ее составные части.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Поскольку условиями договора аренды при его системном толковании достаточно определенно установлено отсутствие обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги по отоплению, электроснабжению, водоснабжению и водоотведению, в данном конкретном случае отсутствуют основания для иного подхода к толкованию.

По изложенным основаниям письма прежнего арендодателя ФИО3 от 28 марта 2019 года и от 18 августа 2019 года (т. 1, л.д. 83, 84) в адрес арендатора ООО «Бета-М» о том, что в сумму арендного платежа входят все коммунальные расходы по арендуемому помещению, не свидетельствует о возможности иного толкования условий договора аренды.

При этом указанные письма направлены ФИО3 арендатору не в рамках достигнутого соглашения об ином размере арендной платы либо ее составных частей, а в ответ на обращение арендатора об уменьшении размера арендной платы.

Более того, в указанных письмах прежний арендодатель выразил согласие на иной размер арендной платы при условии оплаты арендатором всех коммунальных платежей (отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) самостоятельно, т.е. тем самым прежний арендатор исходил из отсутствия обязанности арендатора оплачивать данные коммунальные услуги сверх арендной платы. Однако такое соглашение между сторонами договора аренды заключено не было.

По указанным выше основаниям вывод суда первой инстанции о том, что стороны согласовали условие о включении в размер арендной платы расходов на оплату коммунальных услуг, является ошибочным.

Однако такой ошибочный вывод не влечет отмену решения суда, поскольку требование истца о толковании пункта 3.1 договора аренды и требование о возложении на ответчика обязанности оплачивать коммунальные услуги являются взаимосвязанными, т.к. требование о возложении обязанности оплачивать коммунальные услуги производно (исходя из оснований иска) от требования о толковании договора, а в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности оплачивать коммунальные услуги надлежит отказать в связи со следующим.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Предусмотренная пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (вопрос № 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года).

Поскольку при рассмотрении настоящего дела установлено отсутствие в договоре аренды условия, обязывающего арендатора самостоятельно заключить договоры на оказание коммунальных услуг и (или) оплачивать коммунальные услуги, отсутствуют основания как для признания ответчика лицом, обязанным заключить договоры на оказание коммунальных услуг, так и для возложения на него обязанности оплачивать эти услуги.

На основании и изложенного, учитывая взаимосвязь требований о толковании пункта 3.1 договора аренды и требования о возложении на ответчика как арендатора оплачивать коммунальные услуги, не имелось основания для их удовлетворения.

В связи с изложенным приведенные в апелляционной жалобе доводы не указывают на основания для отмены решения суда.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Жуковского районного суда Калужской области от 25 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 10 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: