Решение № 2-124/2017 2-124/2017~М-93/2017 М-93/2017 от 30 мая 2017 г. по делу № 2-124/2017

Дело №2-124/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.г.т. Погар 31 мая 2017 года

Погарский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Агарковой И.П.,

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО1,

представителя третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> ФИО5, действующей на основании Положения,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с указанным исковым заявлением в суд, в обоснование которого указал следующее. На основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу для индивидуального жилищного строительства в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. После чего ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено разрешение на строительство. В виду затруднительного финансового положения, осуществить индивидуальное жилищное строительство (одноэтажный жилой дом с надворными постройками) в полном объеме до окончания срока действия договора аренды земельного участка истцу не представилось возможным, на земельном участке был возведен фундамент жилого дома и подведены коммуникации (вода). С целью продления срока аренды земельного участка ФИО1 обратилась в адрес ответчика с соответствующим заявлением от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом было получено уведомление председателя комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ по причине несоблюдения ФИО1 требований земельного законодательства.

Не согласившись с принятым решением, полагая что в данном случае договор аренды земельного участка должен быть заключен сроком не менее чем двадцать лет, а также учитывая, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, за период пользования земельным участком арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме, руководствуясь п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 просила суд обязать администрацию <адрес> заключить с ней договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на <данные изъяты> без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В судебном заседании ФИО1 заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела ответчик уведомлен надлежащим образом. Представителем администрации <адрес> по доверенности ФИО4 в суд представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, в котором указано на возможность принятия решения по иску на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> ФИО5 относительно удовлетворения заявленных исковых требований не возражала. Также пояснила, что ФИО1 надлежащим образом исполняются обязательства по договору аренды земельного участка, своевременно и в полном объеме вносится арендная плата. При осмотре земельного участка, предоставленного в аренду ФИО1, комиссией администрации <адрес> было установлено, что на земельном участке имеется фундамент жилого дома и подведены коммуникации (вода). В соответствии с требованиями ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также в виду исполнения полномочий администрацией <адрес> Погарской поселковой администрации, обязанность по заключению договора аренды с истцом должна быть возложена на ответчика.

Суд выслушав истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, после рассмотрения заявления ФИО1, поскольку других заявлений от граждан в течение месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений в газете «Вперед» № от ДД.ММ.ГГГГ не поступило, в связи с предоставлением права на изготовление межевого дела, была утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка, предоставляемого ФИО1

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было предоставлено право аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> было указано на необходимость заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка.

Между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (запись регистрации №).

Согласно п.п. 1.1, 2.1., 3.1, 3.2, 3.5 указанного договора, земельный участок был предоставлен в аренду ФИО1 для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Расчет арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенном в приложении к договору. Исходя из расчета арендной платы за землю (приложение №) размер арендной платы составляет <данные изъяты> в год, арендная плата вносится два раза в год не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем бесспорном порядке в случае изменения норм действующего законодательства РФ, регламентирующих размер арендной платы, без заключения дополнительного соглашения. Изменения арендной платы принимаются к исполнению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

В соответствии с постановлением администрации поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 было разрешено строительство одноэтажного индивидуального жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также надворных построек (гаража, сарая с погребом, бани) по адресу: <адрес>. Также ДД.ММ.ГГГГ истцу было выдано разрешение на строительство № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в адрес главы администрации <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на <данные изъяты> лет, поскольку общий срок данного договора аренды должен составлять <данные изъяты> лет.

По результатам рассмотрения заявления истца, председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> ФИО1 было направлено уведомление (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому по результатам проведенного обследования земельного участка по адресу: <адрес>, было установлено, что арендуемый земельный участок не огорожен, на участке размечен и частично выложен фундамент дома. В связи с невыполнением ФИО1 требований Земельного кодекса РФ она не имеет преимущественного права заключения на новый срок договора аренды, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ будет расторгнут.

Ответчиком в материалы дела представлен акт обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного в аренду ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в результате обследования комиссией администрации <адрес> установлено, что на арендуемом земельном участке размечен и частично выложен фундамент жилого дома. Наличие фундамента на земельном участке подтверждено также приложенной к данному акту фототаблицей и фотографиями, предоставленными истцом.

В подтверждение исполнения обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы истцом в суд представлены платежные документы (квитанции и чеки за 2012-2016 годы).

Также истцом представлен договор на предоставление коммунальных услуг по водоснабжению, приему и очистке сточных вод физическому лицу от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (потребителем) и МУП «<адрес> водоканал» (поставщиком), согласно которому поставщик оказывает потребителю согласованные объемы услуг (по адресу: <адрес>) по подаче питьевой воды до места подключения к сетям потребителя, приему, отводу и очистке сточных вод от места подключения сетей потребителя к сетям поставщика, а потребитель оплачивает оказанные поставщиком услуги. В подтверждение оплаты услуг по водоснабжению по адресу: <адрес>, истцом представлены квитанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В п. 4.3.2 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что по истечении срока действия данного договора, арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора, при этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права, в данном случае, должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды, направленного арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Судом установлено, что истцом арендуемый земельный участок используется в целях индивидуального жилищного строительства (на земельном участке имеется фундамент жилого дома, подведены коммуникации (вода)), арендная плата вносится своевременно и в полном объеме, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением о продлении срока договора аренды в адрес администрации <адрес>, т.е. с незначительным нарушением срока (более чем за два месяца), установленного п. 4.3.2 договора аренды земельного участка. Указанные обстоятельства ответчиком и третьим лицом не оспариваются.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Так в п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительством объекта на арендованном земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 года, т.е. до введение в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», объектом незавершенного строительства можно считать объект, на котором, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Исходя из положений ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также в виду исполнения полномочий администрацией <адрес> Погарской поселковой администрации, обязанность по заключению договора аренды с истцом должна быть возложена на ответчика.

При указанных выше обстоятельствах, поскольку договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 был заключен до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства (фундамент жилого дома), ранее спорный земельный участок истцу не предоставлялся, истцом надлежащим образом исполняются обязательства по договору аренды земельного участка, что не оспаривается ответчиком и третьим лицом, суд считает исковые требования ФИО1 в части понуждения администрации <адрес> заключить с ней договор аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, доводы ФИО1 о том, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ должен был быть заключен с ней общим сроком на двадцать лет, в виду чего новый договор должен заключаться сроком на <данные изъяты> лет, основаны на неверном толковании норм права.

Так с 01.03.2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым на основании п. 3 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Указанные изменения были внесены в Земельный кодекс РФ и вступили в законную силу после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, в виду чего на спорные правоотношения не распространяются.

Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что в данном случае, договор аренды между истцом и ответчиком, исходя из положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», может быть заключен сроком на три года однократно для завершения объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. В виду чего исковые требования ФИО1 к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка сроком на пятнадцать лет без проведения торгов подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Обязать администрацию <адрес> заключить с ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Погарский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.П. Агаркова

Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.