Решение № 2-6540/2025 2-740/2026 2-740/2026(2-6540/2025;)~М-5074/2025 М-5074/2025 от 26 марта 2026 г. по делу № 2-6540/2025

Дело № 2-740/2026 (2-6540/2025)

29RS0014-01-2025-010209-62

13 марта 2026 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Кошелева В.Н.

при секретаре судебного заседания Кузнецовой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «Темпо», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу

о признании договоров инвестирования договорами участия в долевом строительстве, о государственной регистрации договоров, о взыскании расходов,

установил:

истец (далее также - ФИО1, прежняя фамилия - ФИО2) обратился в суд, указав, что 13 ноября 2022 года между истцом и ответчиком (далее также - ООО «Темпо», застройщик) были заключены договоры инвестирования № 23 и № 24 строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...>. По условиям договоров истец передал ответчику денежные средства в размере 8 520 000 рублей (из них: 5 190 000 рублей по договору № 23 и 3 330 000 рублей по договору № 24) для осуществления проекта по созданию объекта инвестирования в срок до 1 июля 2024 года. Результатом инвестиционной деятельности являются нежилое помещение № 23 площадью 69,2 кв.м, в осях 1 - 2 и А - В, Г (по договору № 23), и нежилое помещение № 24 площадью 44,4 кв.м, в осях 1 - 3 и В, Г - Д (по договору № 24), находящиеся на 4 этаже многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на первых этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...>. Результаты инвестирования по условиям договоров, заключенных с ответчиком, после завершения строительства должны быть переданы в собственность истца. Денежные обязательства истца по договорам, заключенным с ответчиком, исполнены в полном объеме. Исходя из условий договоров следует, что ответчик фактически привлекал денежные средства для строительства административного здания в целях последующей передачи права собственности на отдельные помещения в нем инвесторам, то есть данное здание являлось объектом долевого строительства, а истец - участником долевого строительства. Договоры, заключенные с истцом, ответчиком не исполнены. Полагая, что при заключении договоров с истцом ответчиком были допущены нарушения, препятствующие реализации прав истца как участника долевого строительства, истец, уточнив требования в ходе судебного разбирательства, просит признать договоры инвестирования договорами участия в долевом строительстве, разрешить вопрос о государственной регистрации данных договоров и взыскать с ответчика денежные средства в счет выплаты судебных расходов.

О судебном заседании лица, участвующие в деле, извещены в порядке, установленном статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание явку не обеспечили и в связи с этим заседание проведено в их отсутствие.

Администрацией городского округа «Город Архангельск» и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в суд предоставлены отзывы с возражениями на исковое заявление.

ООО «Темпо» в суд предоставлены письменные объяснения, из которых следует, что требования истца данным ответчиком по существу не оспариваются.

Исследовав материалы дела, проверив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

Каждому гарантируется в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации судебная защита его прав и свобод.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. При этом правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (статьи 12, 56, 57 ГПК РФ).

Регулирование имущественных и личных неимущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников, в соответствии с Конституцией Российской Федерации осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами, составляющими гражданское законодательство в соответствии со статьей 3 ГК РФ.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом (статья 12 ГК РФ), в том числе в судебном порядке (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в законе.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Абзацем первым пункта 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если при этом не представляется возможным определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (подраздел 1 ГК РФ) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III ГК РФ).

Как следует из обстоятельств, установленных судом, ООО «Темпо» в соответствии с разрешением на строительство от 17.04.2018 № 29301000-323-2018 является застройщиком многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...> в настоящее время являющегося объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:2316.

13 ноября 2022 года между ООО «Темпо», действующим в качестве застройщика, и ФИО2 (в настоящее время - ФИО1), действующей в качестве инвестора, были заключены договоры инвестирования № 23 и № 24 строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...>.

По условиям указанных договоров инвестор передал застройщику денежные средства в размере 8 520 000 рублей (из них: 5 190 000 рублей по договору № 23 и 3 330 000 рублей по договору № 24) для осуществления проекта по созданию объекта инвестирования в срок до 1 июля 2024 года.

Результатом инвестиционной деятельности являются нежилое помещение № 23 площадью 69,2 кв.м, в осях 1 - 2 и А - В, Г (по договору № 23), и нежилое помещение № 24 площадью 44,4 кв.м, в осях 1 - 3 и В, Г - Д (по договору № 24), находящиеся на 4 этаже многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на первых этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...>.

Результаты инвестирования по условиям договоров, заключенных с застройщиком, после завершения строительства должны быть переданы в собственность инвестора.

По обстоятельствам рассматриваемого дела следует и не оспаривается сторонами, что денежные обязательства инвестора по договорам, заключенным с застройщиком, исполнены в полном объеме, тогда как застройщиком результаты инвестирования в собственность инвестора не переданы.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также предоставлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ.

В порядке аналогии указанные разъяснения применимы также и к иным объектам долевого строительства.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями данного кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть первая статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Оценивая характер отношений, возникших между истцом и ответчиком, буквальный смысл заключенных между ними договоров, суд приходит к выводу о том, что в действительности ответчик фактически привлекал денежные средства истца для участия в долевом строительстве административного здания, которое по существу является объектом долевого строительства, а истец - участником долевого строительства.

Кроме того, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 10.07.2025 по делу № 2-2806/2025 многоэтажное административное здание с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенное в Ломоносовском территориальном округе <...> возводимое ответчиком, уже признано объектом долевого строительства, и данное судебное решение в этой части является обязательным для ООО «Темпо» и не может быть им опровергнуто (статьи 13, часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в силу статьи 17 Закона № 214-ФЗ подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

По правилам пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства, руководствуясь нормами материального права, которые подлежат применению к спорным отношениям, суд приходит к выводам о том, что при заключении договоров с истцом именно ответчиком были допущены нарушения, препятствующие реализации прав истца как участника долевого строительства, и с учетом данного обстоятельства, а также учитывая отсутствие признаков недобросовестного поведения в действиях истца, заявленные им требования следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В свою очередь, орган регистрации прав участником спорных правоотношений не является, прав и законных интересов истца не нарушал и, как следствие, оснований для удовлетворения требований истца к нему не имеется.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ.

Принципом распределения судебных расходов, закрепленным в части 1 статьи 98 ГПК РФ, выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина. В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ государственная пошлина, оплаченная истцом при обращении в суд, подлежит взысканию с надлежащего ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Темпо» (ИНН <***>) о признании договоров инвестирования договорами участия в долевом строительстве, о государственной регистрации договоров, о взыскании расходов удовлетворить частично.

Признать договоры инвестирования № 23 и № 24 строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...> заключенные 13 ноября 2022 года между обществом с ограниченной ответственностью «Темпо» и ФИО2 (в настоящее время - ФИО1), договорами участия в долевом строительстве.

Произвести государственную регистрацию договоров инвестирования № 23 и № 24 строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...> заключенных 13 ноября 2022 года между обществом с ограниченной ответственностью «Темпо» и ФИО2 (в настоящее время - ФИО1), без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Темпо».

В удовлетворении требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу о признании договоров инвестирования договорами участия в долевом строительстве, о государственной регистрации договоров, о взыскании расходов отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Темпо» в пользу ФИО1 денежные средства в счет выплаты расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2026 года.

Председательствующий

В.Н. Кошелев

Копия верна

судья В.Н. Кошелев