Апелляционное определение № 33-1027/2026 от 10 марта 2026 г.

Докладчик Димитриева Л.В. Апелляционное дело N 33-1027/2026

Судья Лаврентьева И.М. Гражданское дело N 2-3060/2025

УИД 21RS0024-01-2025-003909-08


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2026 года город Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Димитриевой Л.В.,

судей Вассиярова А.В., Уряднова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Возрождение», поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Возрождение» на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 15 декабря 2025 года,

установила:

Указывая, что условиями заключенного 24.11.2024 с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Возрождение» (далее также ООО «СЗ Возрождение» либо Общество) по договора участия в долевом строительстве на участников долевого строительства возложена обязанность

цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес> без учета понижающего коэффициента для балконов и лоджий, ФИО1,, ФИО2 в поданном в суд иске к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Возрождение» (далее также ООО «СЗ Возрождение» либо Общество) просили о признании недействительным пунктов 2.5 и 4.1 договора, согласно которому стоимость объекта долевого строительства производится из расчета цены одного квадратного метра общей площади согласно проекта, в том числе с учетом коэффициента лоджий и балконов - 1,0; проектная площадь может отличаться от фактической по данным технической инвентаризации; сторонами допускается и не является основанием для расторжения или изменения договора отклонение фактической площади от общей площади объекта в пределах пяти процентов от общей проектной площади; о взыскании в пользу каждого из участников долевого строительства в счет уменьшения покупной цены квартиры денежной суммы в размере по 69750 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму указанного долга, начиная с 16.09.2025 за каждый день просрочки, излишне уплаченных по кредитному договору процентов в размере по 5446 руб., компенсации морального вреда в размере по 25000 руб., штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, представитель ФИО3 поддержали исковые требования, представитель ООО «СЗ Возрождение» ФИО4 возражала относительно иска.

Решением Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 15.12.2025 признаны недействительными пункты 2.5 и 4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.11.2023 N №,заключенного между ООО «СЗ Возрождение» и ФИО1, ФИО2 в части установления для балконов и лоджий коэффициента 1, 0;

с ООО «СЗ Возрождение» взысканы в пользу ФИО1 излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 69750 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4779 руб. за период с 24.07.2025 по 15.12.2025 и далее по день исполнения обязательства по возврату денег по договору исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на остаток суммы задолженности, компенсация морального вреда в размере 3000 руб.,

в пользу ФИО2 излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 69750 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4779 руб. за период с 24.07.2025 по 15.12.2025 и далее по день исполнения обязательства по возврату денег по договору исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на остаток суммы задолженности, компенсация морального вреда в размере 4000 руб.;

истцам отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участников долевого строительства, остальных сумм процентов, компенсации морального вреда;

ООО «СЗ «Возрождение» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания процентов до 31 декабря 2025 года включительно;

с Общества в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8472 руб.

На это судебное постановление ООО «СЗ «Возрождение» подана апелляционная жалоба, мотивированная принципами о признании равенства участников договора, о свободе договора, в том числе по установлению условия, отличного от предусмотренного в диспозитивной норме, гарантированных участникам гражданских правоотношений статьями 1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает автор жалобы, предметом спора между сторонами являлась цена договор и порядок ее расчета, в отношении которого стороны достигли соглашения об оплате участниками долевого строительства исходя из проектной площади и без учета понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.

Апеллянт считает, что ведомственный нормативно-правовой акт Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», в отношениях между участниками долевого строительства не имеет обязательного характера и для определения цены договора не применяется, ущемления прав потребителей не усматривается.

В суде представитель ответчика ООО «СЗ Возрождение» ФИО4 поддержала апелляционную жалобу, истцы ФИО1, ФИО2, представитель ФИО3 возражали относительно жалобы.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом, 24.11.2023 между ООО «СЗ «Возрождение» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве N №, предметом которого является строительство жилого дома с пристроенной котельной позиция 7 в микрорайоне <адрес> и передача участнику долевого строительства двухкомнатной квартиры под условным номером № на № этаже № подъезда в указанном доме.

Как следует из пункта 3.2 на момент подписания договора объект долевого строительства имеет следующие характеристики: площадь комнат - 29, 6 кв.м, площадь кухни - 13,2 кв.м, площадь ванной - 3,2 кв.м, площадь туалета - 1,9 кв.м, площадь коридора -10, 5 кв.м, площадь лоджии (балкона) - 3.2 кв.м.

Настоящий почтовый адрес указанного объекта: <адрес>

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно диспозиции части 4 статьи 4 названного Закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией (пункт 1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункт 3).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Но при этом следует исходить из того, что отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора, поскольку по смыслу статьей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Более того, данные положения пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Применительно к заключенному сторонами договору цена договора и порядок расчетов установлены его разделом 4, а термины и определения разделом 2.

Так, согласно условиям сделки, проектная площадь объекта долевого строительства есть общая площадь объекта долевого строительства согласно проекту, в том числе с учетом коэффициента: лоджии и балкона - 1,0; проектная площадь может отличаться от фактической по данным технической инвентаризации; сторонами допускается и не является основанием для расторжения или изменения настоящего договора отклонение фактической площади от общей площади объекта долевого строительства в пределах пяти процентов от общей проектной площади, указанной в пункте 3.2 настоящего договора; окончательная площадь объекта долевого строительства указывается в акте приема-передачи (пункт 2.5); на момент подписания настоящего договора стоимость объекта долевого строительства составляет 5544000 руб. из расчета цены одного квадратного метра площади квартиры (с учетом площади лоджий, балконов с применением коэффициента -1) на момент заключения договора в размере 90000 руб. (пункт 4.1).

Участником долевого строительства указанная цена была оплачена.

Что касается объекта долевого строительства, то, как видно из акта приема-передачи от 23.06.2025 участниками долевого строительства передана квартира, расположенная по адресу: <адрес> площадью с учетом лоджий, балконов - 61, 2 кв.м., в том числе общей площадью 58, 1 кв.м.

25.06.2025 произведена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру.

Разрешая материально-правовые требования участников долевого строительства о признании недействительным пунктов договоров, возлагающих на них обязанность по оплате объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента для балкона, суд исходил из следующего.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве, как это следует из постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038 (в редакции закона от 17.10.2024) «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» (вместе с «Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» является указанное ведомство Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее Минстрой России), в полномочия которого в установленной сфере деятельности, согласно 5.2.101(13), входит принятие акта об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, применяемой при определении цены договора участия в долевом строительстве.

В развитие указанных полномочий приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», зарегистрированным в Минюсте России 16.12.2016 N 44769, в Приложении к приказу с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий -0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд -1,0.

Согласно пункту 3.2 договора участия в долевом строительстве в составе жилого помещения предусматривалась «лоджия (балкон) площадью 3, 2 кв.м».

Таким образом, согласно буквальному описанию объекта исходя из технических параметров применяемого коэффициента, он должен был быть построен с лоджией.

И согласно проведенным в связи с созданием многоквартирного дома по заданию застройщика кадастровым работам объект имеет общую площадь с учетом лоджии площадью 3, 1 кв.м без понижающего коэффициента 61, 2 кв.м, а с понижающим коэффициентом 0, 5 и, соответственно, лоджией 1, 6 кв.м., общей площадью 59, 7 кв.м.

Фактически истцы в счет цены договора оплатили 5544 000 руб.

Таким образом, объект построен с лоджией, площадь которого с применением установленного нормативными и ведомственными актами коэффициента - 1,6 кв.м.

На стороне застройщика имеет место переплата цены в размере 144 000 руб. исходя из расчета излишне уплаченной за 1, 6 кв.м. лоджии из расчета: (90000 руб. х 1,6 кв.м).

Относительно возврата 17.07.2025 Обществом истцам в счет цены договора 9000 руб., оно регулируется пунктом 4.7 договора, которым установлены пределы допустимой погрешности размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Что касается возражений Общества относительно иска и апелляционной жалобы, обоснованных согласованностью сторонами условия о неприменении понижающего коэффициента относительно помещения, точный статус которого застройщиком при заключении договора обозначен не был, а в глоссарии терминов дано разъяснение проектной площади объекта долевого строительства, судебная коллегия исходит из следующего.

Оценив указанное условие договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ и предусматривающими, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона, а потому, в силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», являются недействительными.

Как неоднократно отмечала судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, в том числе и в определении от 16.05.2017 N 24-КГ17-7, исходя из содержания статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, одной из сторон которого является потребитель, могут быть признаны недействительными и в том случае, если такие условия, хотя и установлены законом или иными правовыми актами, однако в силу статьи 1 (пункты 3, 4) Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть квалифицированы как ущемляющие права потребителя.

Таким образом, излишне полученная застройщиком в счет цены договора денежная сумма подлежит возврату ее плательщикам.

Истцы просили о взыскании денег в размере 139 500 руб.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса суд первой инстанции принял решение по заявленному требованию и удовлетворил его.

Оснований для отмены решения не имеется.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Из абзаца первого пункта 31 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Между тем, Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения, в частности, как видно из статьи 1 указанного закона, статья 10 была изложена в следующей редакции:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (часть 1);

моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (часть 2);

при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (часть 3).

Что касается денежной компенсации морального вреда, за установленный судом факт нарушения права гражданина - участника долевого строительства, судебная коллегия, определяя его размер, учитывает характер перенесенных истцом моральных переживаний, степень вины ответчика, фактические обстоятельства, связанные с причинением вреда, и устанавливает его компенсацию с учетом требований разумности и справедливости в размере 3000 руб. и 4000 руб.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 N 1916) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 года, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно.

Требование истца об уплате денег впервые было получено Обществом 19.02.2024.

Следовательно, застройщику по настоящему делу предоставляется отсрочка в уплате штрафа.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 15 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Возрождение» на указанное решение оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции, находящийся в городе Самаре, через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовление мотивированного судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи: