Апелляционное определение № 33-25395/2025 от 8 декабря 2025 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0016-01-2024-005091-04

Рег. № 33-25395/2025

Судья: Кондратьева Н. М.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО4,

ФИО5

при помощнике

ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании 09 декабря 2025 года гражданское дело № 2-918/2025 по апелляционной жалобе ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 07 мая 2025 года по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в Октябрьский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», уточнив исковые требования, просили взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных в квартире недостатков, в сумме 719 400 руб. солидарно, расходы на устранение дополнительно выявленных недостатков в размере 130 872 руб. солидарно, компенсацию морального вреда 50 000 руб. солидарно, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истцов, солидарно, расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. солидарно, расходы на изготовление доверенности в размере 1 700 руб., расходы на услуги оценки и составлению отчёта в размере 30 000 руб., почтовые расходы в сумме 261 руб.

В обоснование заявленных требований ссылались, что квартира по адресу: <адрес> была принята у застройщика 24.05.2019 по акту приема-передачи, после передачи объекта долевого строительства были обнаружены недостатки, подтверждаемые заключением эксперта ФИО3 Претензия о выплате стоимости устранения недостатков квартиры, направленная в адрес ответчика, осталась без ответа.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 07 мая 2025 года исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично.

Постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно стоимость устранения строительных недостатков в размере 850 273 рубля 18 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 рублей.

Постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на проведение оценки в размере 30 000 рублей, почтовые расходы в сумме 130 рублей 50 копеек, расходы на удостоверение доверенности в сумме 950 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 064 рубля 27 копеек.

Постановлено взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО2 денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в сумме 130 рублей 50 копеек, расходы на удостоверение доверенности в сумме 950 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлено обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков сроком до 30.06.2025 включительно.

Постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 10 938 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, и принять новое решение, ссылаясь на то, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы, превышающей 3% от цены договора.

Стороны на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон № 214-ФЗ, Закон).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 указанного Закона).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, если иное не предусмотрено договором.

Из положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, следует, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

Частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения договора долевого участия в строительстве) предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик в силу ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.10.2018 между ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» с одной стороны и ФИО1, ФИО2 с другой заключен договор № 45775/1018-НОР4 участия в долевом строительстве, согласно которому после завершения строительства объекта и выполнения участником долевого строительства всех условий договора, участник долевого строительства получает квартиру, указанную в п. 2.2 договора, по акту приема-передачи для оформления в общую совместную собственность (п. 3.1 договора), по акту приема-передачи от 24.05.2019 ответчиком истцам передана квартира по адресу: <адрес>

ООО «Стандарт оценка» составлено техническое заключение № 0950-05.24, согласно которому в квартире, приобретенной истцами, выявлены дефекты и недостатки, стоимость устранения которых составляет 1 212 854 руб.

Судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчика назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Топэксперт» № 14/01-25 от 13.03.2025 недостатки в квартире по адресу: <адрес> строительно-монтажных работ и отделки, указанные и не указанные в заключении ООО «Стандарт оценка» определены в тайце № 1 Перечень дефектов.

Недостатки, выявленные в квартире, являются следствием несоответствия выполненных работ и/или нарушения технологических процессов выполнения и приемки видом работ, предусмотренных нормативными документами.

Стоимость работ по устранению недостатков, указанных в заключении ООО «Стандарт оценка» № 0950-05.24 составляет 719 400 руб., стоимость устранения строительных дефектов, дополнительно выявленных в ходе проведения экспертизы в квартире составляет 130 872,88 руб.

Данное заключение судебной строительно-технической экспертизы суд первой инстанции принял в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта сторонами не опровергнуты.

По указанным основаниям суд первой инстанции принял заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве достоверного доказательства в подтверждение наличия строительных дефектов принадлежащей истцу квартиры, рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для их устранения.

Руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что застройщик в добровольном порядке не возместил истцам стоимость устранения строительных недостатков, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов, которым объект долевого строительства передавался для оформления в общую совместную собственность, солидарно рыночную стоимость устранения всех выявленных строительно-монтажных недостатков и недостатков отделки в помещениях в квартире по адресу: <адрес> в размере 850 273,18 руб. (130 872,88 руб. +719 400 руб.) согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы.

Учитывая, что выявленные недостатки в объекте долевого строительства не влекли невозможность его использования по назначению, квартира была принята у застройщика по акту приема-передачи 24.05.2019, претензия о выплате расходов на устранение недостатков квартиры направлена ответчику только 23.05.2024, т.е. за 1 день до истечения пятилетнего гарантийного срока суд первой инстанции счел подлежащими удовлетворению требования истцов о взыскании компенсации морального вреда в размере по 10 000 руб. в пользу каждого, в остальной части пришел к выводу, что требования удовлетворению не подлежат.

Довод ответчика о том, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, суд первой инстанции отклонил, указывая на то, что поскольку права и обязанности по заключенному договору долевого участия в части передачи дольщику застройщиком объекта недвижимости надлежащего качества, соответствующего договору и строительным нормам, возникают после подписания акта приема передачи квартиры, передаточный акт подписан сторонами 24.05.2019, т.е. до 01.01.2025, а ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных до 01.09.2025, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 (ФЗ от 26.12.2024 № 482-ФЗ), в связи с чем правило о 3-процентной сумме убытков от цены договора не подлежит применению.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 (в ред. постановления Правительства РФ № 1916 от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до 30.06.2025 включительно.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что сумма удовлетворенных требований не может превышать 3% от цены договора, то есть 127 676 рублей 85 копеек.

Судебная коллегия принимает во внимание указанные доводы.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 10 названного Федерального закона дополнены частью 4 в соответствии с Федеральными законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Исходя из изложенного, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Таким образом, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Цена договора определена в размере 4 255 895 рублей.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно суммы на устранение недостатков и штрафа в общем размере трех процентов от цены договора, что составляет 127 676 рублей 85 копеек из расчета: (4 255 895 (цена договора) х 3%).

Компенсация морального вреда не относится к требованиям имущественного характера, в связи с чем на нее не распространяется ограничение в части максимальной суммы.

Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя, почтовые расходы, друге признанные судом необходимые расходы.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (пункт 1).

Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на проведение досудебного исследования в размере 30 000 руб.

Учитывая, что данные расходы связаны с рассмотрением дела, понесены для обоснования размера исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на проведение оценки в размере 30 000 рублей.

Руководствуясь положениями ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом изменения решения суда первой инстанции в части взыскиваемого размера задолженности, судебная коллегия также приходит к выводу о наличии оснований для изменения размера государственной пошлины.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 053 рубля 54 копейки.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции решение подлежит изменению взыскания стоимости устранения строительных недостатков, государственной пошлины.

В остальной части является законным, обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 07 мая 2025 года изменить в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, государственной пошлины.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно стоимость устранения строительных недостатков размере 127 676 рублей 85 копеек.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 4 053 рубля 54 копеек.

В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2025 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.12.2025