Решение № 2-1173/2018 2-1173/2018 ~ М-713/2018 М-713/2018 от 9 мая 2018 г. по делу № 2-1173/2018

2 –1173 \2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

( не вступило в законную силу) 10 мая 2018 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Калианиди К.К.

с участием представителя ФИО1- ФИО2, ФИО3, его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договоров купли- продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли- продажи.

В обоснование своих требований указал, что между ним и ответчиком 21.08.17г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости: объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 268 кв.м., степень готовности 12 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. <адрес> и объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 190,9 кв.м., степень готовности 11 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

По договору купли-продажи недвижимого имущества передается право собственности на объекты незавершенного строительства.

Вышеуказанный договор являлся предварительным и содержал основные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, который будет заключен в последующем, стороны договорились заключить основной договор не позднее 20.12.17г.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного предварительного договора от 21.08.17г. стоимость недвижимости составляла 41000000, 00 рублей.

Согласно п. 2.2 он в исполнение условий договора оплатил задаток в размере 1000 000 рублей.

После заключения предварительно договора купли-продажи он обратился в юридическую фирму для проверки документов по предстоящей сделке. И ему стало известно, что в соответствие с предоставленными Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г-к Анапа сведениями, земельный участок на котором расположена недвижимость находится в зоне Р-0 (зона зеленых пространств рекреационного назначения.

После этого, им было направлено письмо в адрес Ответчика с предложением заключить дополнительное соглашение к договору согласно которого, в соответствие с п. 3 Дополнительного Соглашения, Ответчик обязался подготовить все необходимые документы для регистрации права, а главное, внести изменения в карту градостроительного зонирования города Анапа и правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к зоне санаторно-курортного и туристического назначения.

Дополнительное соглашения было подписано 13.12.2017г. должно быть исполнено до 30.03.2018г.

Согласно информации Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г-к Анапа внесение изменений в карту градостроительного зонирования не предусмотрено действующим законодательством, следовательно, изменить данное назначение земельного участка не возможно.

Согласно п. 5.2 Предварительного Договора купли-продажи, Продавец получивший задаток, в случае отказа от правовой регистрации обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере.

Ссылаясь на приведенное истец просил:

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 21.08.2017г., взыскать с ФИО3 в его пользу задаток в двойном размере в сумме 2 000 000 руб., судебные расходы: госпошлину в размере 13200,00 рублей, стоимость услуг представителя в размере 30 000 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, приведя те же доводы.

В судебном заседании ответчик и его представитель требования не признали, сославшись на то, что не ответчик не возражает расторгнуть предварительный договор и выплатить истцу полученные по предварительному договора денежные средства в размере 1 000 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки банковского процента. При этом сослались на то, что вины ответчика в не заключении основного договора нет, поскольку он принимал все меры для того чтобы внеси изменения в карту градостроительного зонирования города- курорта Анапа и Правила землепользования и застройки.

Проверив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению в части.

Из материалов деле следует, что между ФИО1 и ФИО3 21.08.2017г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости: объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 268 кв.м., степень готовности 12 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> и объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 190,9 кв.м., степень готовности 11 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

По договору купли-продажи недвижимого имущества передается право собственности на объекты незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 190,9 кв.м., степень готовности 11 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежит продавцу на основании Разрешения на строительство № RU 23301000-256 отЗО.09.2011г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2014г. 23-АМ 667387. Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 268 кв.м., степень готовности 12 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежит продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2014г.,что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2014г. № 23-АМ 667386.

Вышеуказанный договор являлся предварительным и содержал основные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, который будет заключен в последующем, стороны договорились заключить основной договор не позднее 20.12.17г.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного предварительного договора от 21.08.17г. стоимость недвижимости составляла 41000000, 00 рублей.

Согласно п. 2.2 мой ФИО1 в исполнение условий договора оплатил задаток ФИО3 в размере 1000000,00 рублей.

Материалами дела установлено и указанное обстоятельство не оспаривается сторонами, что земельный участок на котором расположены объекты недвижимого имущества находится в зоне Р-0 (зона зеленых пространств рекреационного назначения), что исключает возможность осуществления на нем строительство.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в адрес ФИО3 направил письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору согласно которого, в соответствие с п. 3 Дополнительного Соглашения, ФИО3 обязался подготовить все необходимые документы для регистрации права, и внести изменения в карту градостроительного зонирования города Анапа и правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к зоне санаторно-курортного и туристического назначения.

Дополнительное соглашения было подписано 13.12.2017г. должно быть исполнено до 30.03.18г.

Согласно информации Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа внесение изменений в карту градостроительного зонирования не предусмотрено действующим законодательством.

Приведенное свидетельствует о том, что изменить указанное выше назначение земельного участка не возможно.

Согласно п. 5.2 Предварительного Договора купли-продажи, Продавец получивший задаток, в случае отказа от правовой регистрации обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как видно из приведенных выше доказательств истец приобретал земельный участок с расположенным на нем объектов недвижимого имущества, который не окончен строительством. ФИО1 имел намерения окончить строительством объект и заняться его эксплуатацией

Исходя из зонирования территории, на которой расположены приобретенный объект производство там строительных работ запрещено.

Указанное свидетельствует о том, что если бы ФИО1 об этом знал, либо мог предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как было отмечено выше внести изменения в карту градостроительного зонирования города Анапа и правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к зоне санаторно-курортного и туристического назначения ФИО3 не имеет возможности.

Приведенное свидетельствует об обоснованности требований истца о расторжении договора.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 не предлагал добровольно ФИО3 расторгнуть договор, а требования о расторжении договора могут быть заявлены лишь после получения отказа, являются несостоятельными.

ФИО1 утверждает, что он обратился к ФИО3 с просьбой расторгнуть договор, и возвратить денежные средства, однако тот ответил отказом.

Указанное подтверждается и ответом ФИО3 на обращение ФИО1 в котором он отказывается расторгнуть договор, а предлагает вновь заключить дополнительное соглашение с предварительному договору купли- продажи.

В судебном заседании ФИО3 не отрицал, что он отказался от предложения ФИО1 расторгнуть предварительный договор и возвратить ему денежные средства в размере 2 000 000 руб.

Доводы ФИО3 о том, что подлежащий уплате задаток явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, являются несостоятельными, поскольку ФИО3 используются денежные средства ФИО1 около 8 месяцев.

В тоже время суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании понесенных расходов на представителя в размере 30 000 руб.

В соответствии со статьей 98 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Истец не представил суду доказательств о том, что им были оплачены услуги представителя в размере 30 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договоров купли- продажи удовлетворить в части.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 21.08.2017г., заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задаток в двойном размере в сумме 2 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 200 руб., в остальной части требований отказать.

Определение судьи Анапского городского суда от 12 марта 2018 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест на денежные средства и имущество ФИО3, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, проживающего по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> в сумме 2 000 000 руб., запрещено его отчуждение в любых формах, а также сдачу в аренду передачу на торги и т. п. по вступлению решения суда в законную силу отменить, арест снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суд в течение месяца через Анапский городской суд.

Председательствующий: