Решение № 2-4884/2024 2-791/2025 2-791/2025(2-4884/2024;)~М-4030/2024 М-4030/2024 от 24 февраля 2025 г. по делу № 2-4884/2024

Дело № 2-791/2025 25 февраля 2025 года 78RS0017-01-2024-010151-97


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пешниной Ю.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к обществу с ограниченной ответственностью «Охтинский Парк Девелопмент» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО>2 обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Охтинский ФИО2» (далее по тексту – ООО «Охтинский Парк Девелопмент»), уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежные средства в размере 184 000 руб., неустойку в размере 729 089,20 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф. За нарушение срока передачи объекта истец просила взыскать неустойку за период с 31 декабря 2019 года по 30 июля 2020 года, с 31 августа 2020 года по 21 января 2021 год в размере 729 089,20 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 17 октября 2019 года между участником долевого строительства и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить жилой дом и передать квартиру общей площадью 79,98 кв.м., общей приведенной площадью 88,36 кв.м. К истцу перешли права требования по указанному договору на основании договора уступки от 18 декабря 2020 года. Между истцом и ответчиком 10 сентября 2021 года заключен дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительством, по условиям п. 5.4 которого цена договора долевого участка была увеличена на 139 200 руб. в результате увеличения общей площади объекта долевого строительства с 88,36 кв.м. (проектная площадь) до 90,1 кв.м. (фактическая площадь по результатам обмеров), разница в сторону увеличения приведенной площади составила 1,74 кв.м. 21 января 2021 года между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, согласно пункту 1.2 которого общая приведенная площадь квартиры составила 90,1 кв.м. Вместе с тем, 12 августа 2021 года по результатам обмера Токсовским БТИ, которые указаны в техническом паспорте, увеличение квартиры на 1,74 кв.м. не произошло, общая площадь квартиры составляет 87,8 кв.м., то есть на 2,3 кв.м. меньше, указанной в акте, что является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, направила в суд своего представителя – <ФИО>2, который заявленные требования поддержал, просил удовлетворить, полагал, что срок исковой давности истцом не пропущен.

В судебное заседание явилась представитель ответчика – <ФИО>2, поддержала доводы письменных возражений, просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17 октября 2019 года между <ФИО>2 (дольщик) и ООО «Охтинский Парк Девелопмент» (застройщик) заключен договор участия в строительстве группы малоэтажных жилых домов, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом и передать дольщику квартиру общей площадью 79,98 кв.м.

Согласно п. 2.1 договора, ориентировочный срок окончания строительства объекта в декабре 2019 год.

Согласно п. 2.2 договора застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение 10 месяцев с даты получения разрешения н ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2019 года, при условии полного выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Между <ФИО>2 и ООО «<ФИО>2 Девелопмент» 30 июля 2020 года заключено дополнительное соглашение, по условиям которого ориентировочный срок окончания строительства перенесен на август 2020 года, и застройщик обязался передать квартиру в течение 10 месяцев с даты получения разрешения н ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2020 года, при условии полного выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Между истцом и <ФИО>2 заключен договор уступки прав требования, по условиям которого <ФИО>2 уступил все свои права по договору участия в долевом строительстве от 17 октября 2019 года истцу.

Квартира была передана истцу по акту приема передачи 21 января 2021 года.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Уточнив требования, истец просила взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 31 декабря 2019 года по 30 июля 2020 года, с 31 августа 2020 года по 21 января 2021 года в общей сумме 729 089,20 руб.

Ответчик, в отзыве на исковое заявление, просил применить последствия пропуска срока исковой давности установленного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что с учетом обязательства ответчика передать квартиру не позднее 31 августа 2020 года, истец о нарушении своего права узнала не позднее 1 сентября 2020 года, квартира была передана по акту приема-передачи 21 января 2021 года, в связи с чем срок обращения в суд истек 1 сентября 2023 года, и 22 января 2024 года, тогда как исковое заявление поступило в суд 28 октября 2024 года.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого было нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что по условиям договора ответчик должен был передать истцу объект долевого строительства не позднее 31 августа 2020 года, следовательно о нарушении своих прав истцу стало известно не позднее 1 сентября 2020 года, квартира передана истцу по акту приема передачи 21 января 2021 года, в суд с настоящим иском истец обратилась 28 октября 2024 года, т.е. с пропуском установленного законом трехлетнего срока по требованиям о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, что в силу положений ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении требований в данной части, с учетом отсутствия доказательств уважительности причин пропуска этого срока.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежные средства в размере 184 000 руб., суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 5.4 договора, в случае если отклонение общей приведенной проектной площади квартиры (указанной в абзаце третьем пункта 1.2 договора) от фактической общей приведенной площади квартиры, рассчитываемой на основании обмера уполномоченного лица (организации) (с включением площади балконов с учетом соответствующих коэффициентов) по завершении строительства объекта, не превышает 1 кв.м., то перерасчета цены договора не производится. Если такое отклонение превышает 1 кв.м., стороны обязаны осуществить перерасчет цены договора, подписать соответствующее дополнительное соглашение и произвести возврат, либо доплату за всю разницу между фактической и договорной общей приведенной площадью квартиры в течение 15 дней с момента получения результатов обмеров, исходя из размера цены договора в пересчете на строительство одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, который исключительно для целей выполнения правил настоящего пункта, определяется как частичное от деления общей суммы цены договора, указанной в пункте 5.1 договора, на общую приведенную площадь квартиры, указанной в пункте 1.2 договора.

Цена договора согласно пункту 5.1 договора составляет 7 068 800 руб.

По акту приема-передачи от 21 января 2021 года истец приняла квартиру общей площадью 80,1 кв.м., общей приведенной площадью 90,1 кв.м.

Согласно пункту 3 акта, с учетом обмеров уполномоченным лицом (организацией) в соответствии с условиями пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве цена договора участия в долевом строительстве составляет сумму в размере 7 208 000 руб. Подписанием настоящего акта дольщик подтверждает наличие задолженности по оплате цены договора участия с долевом строительстве в размере 139 200 руб. Дольщик согласен с размером задолженности и обязуется уплатить застройщику сумму в размере 139200 руб. в течение 15 дней с момента получения результатов обмеров в соответствии с уведомлением о необходимости оплаты долевого взноса исх. №28 от 30 декабря 2020 года, путем перечисления указанной суммы по реквизитам застройщика указанным в договоре долевого участия от 17 октября 2019 года.

Уведомление о необходимости произвести доплату и подписать дополнительное соглашение истцом получено 21 января 2021 года.

Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве между истцом и ответчиком подписано 10 сентября 2021 года.

Согласно представленному истцом техническому паспорту на квартиру от 12 августа 2021 года, общая площадь квартиры составляет 87,8 кв.м., в том числе площадь квартиры 80,1 кв.м., что соответствует акту приема-передачи квартиры от 21 января 2021 года.

Согласно выписке из ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 80,1 кв.м.

В соответствии с актом приема-передачи квартиры площадь лоджий, балконов составляет 10 кв.м., в представленном истцом техническом паспорте данная площадь составляет 7,7 кв.м.

При этом, как следует из приложения №1 к договору от 17 октября 2019 года, квартира передавалась истцу без отделки.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в августе 2021 года в квартире ремонт был выполнен.

Технический паспорт составлен 12 августа 2021 года, то есть уже после выполнения истцом в квартире ремонтно-отделочных работ, которые могли повлиять на результаты проведенных обмеров. В ходе судебного разбирательства истец ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы не заявляла.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что площадь переданной ей квартиры 21 января 2021 года не соответствовала характеристикам указанным в акте приема-передачи.

Возражая против удовлетворения требований истца о соразмерно уменьшении цены договора, ответчик просил применить последствия пропуска срока исковой давности установленного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что о нарушении своего права истец узнала 21 января 2021 года, с даты когда истец получила квартиру по акту приема-передачи.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого было нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О нарушенном праве истцу 21 января 2021 года, когда был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором были указаны основные технические характеристики квартиры, а также обязанность истца произвести доплату денежных средств в сумме 139 200 руб. по результатам обмеров.

Более того, с учетом даты составляется технического паспорта – 12 августа 2021 года, то суд полагает, что истцу достоверно было известно о нарушении своего права не позднее 13 августа 2021 года.

Вместе с тем, настоящее исковое заявление предъявлено в суд 28 октября 2024 года, т.е. с пропуском трехлетнего срока исковой давности, что в силу положений ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, с учетом отсутствия доказательств уважительности причин пропуска этого срока.

В соответствии с пунктом 3.6 договора, застройщиком установлен гарантийный срок на квартиру на устранение недостатков качестве квартиры. Указанный гарантийный срок составляет 5 лет, и начинает исчисляться с подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Доказательств несоответствия квартиры требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истцом в материалы дела не представлено.

Вопреки ошибочным доводам истца, сторонами в пункте 5.4 договора был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от общей приведенной проектной площади квартиры как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вопросы по выявленным изменениям площади подлежат решению в установленном договоре порядке, не относятся к предусмотренным ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийным недостаткам квартиры, что исключает применение к спорным правоотношениям пятилетнего гарантийного срока.

С учетом изложенного доводы истца о том, что к требованиям о взыскании с ответчика денежных средств за уменьшение площади квартиры пятилетнего гарантийного срока основаны на неверном толковании закона.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд также принимает во внимание, что 10 сентября 2021 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны изменили условия договора в связи с произведенным по результатам строительства обмерам уполномоченным лицом (организацией) объекта долевого строительства. Указанное соглашение истцом не оспорено, недействительным не признано.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований <ФИО>2, паспорт серии № к обществу с ограниченной ответственностью «Охтинский Парк Девелопмент», ИНН <***> о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение составлено 25 марта 2025 года.