Решение № 2-2075/2025 2-2075/2025~М-1289/2025 М-1289/2025 от 30 июня 2025 г. по делу № 2-2075/2025

Дело № 2-2075/2025

УИД 50RS0044-01-2025-002108-37


РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2025 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

помощника судьи Горбачевой Л.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2075/2025 по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области о расторжении договора аренды, признании незаконным требований об оплате арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд и просит расторгнуть договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов <номер>АЭ от 29 августа 2024 г., заключённый между истцом ФИО1 и ответчиком Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области; требование ответчика об оплате арендной платы с 05.12.2024 признать незаконным (л.д. 34-35).

Свои требования мотивирует тем, что 29 августа 2024 г. истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1044 кв.м, с кадастровым <номер>, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: 140251, Московская область, Российская Федерация, городской округ Серпухов, <...> земельный участок 10, заключаемый по результатам проведения торгов <номер> Истец на арендованном участке построил здание, общей площадью 97,2 кв.м., назначение жилое, наименование: жилой дом, количество этажей: 2, находящееся по <адрес> кадастровый <номер>. Вид, номер и дата государственной регистрации права - Собственность, <номер>, 11.11.2024.

13.11.2024 истец подал заявление № Р001-8112936389-91384781 на государственную услугу «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов», однако 05.12.2024 получил отказ. Основание отказа - отсутствует подключение к электроснабжению. 15.11.2024 ответчик запрашивал по электронной почте фотографии дома и документы на подключение электричества. 15.11.2024 истец выслал требуемые документы, в том числе и акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии от 14.10.2024.

05.12.2024. истец повторно подал заявление № Р001-8112936389-92108506 на государственную услугу «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов», однако 27.12.2024 опять получил отказ. Основание отказа - Общая площадь земельных участков, принадлежащих истцу одновременно на праве собственности и (или) ином праве для ведения личного подсобного хозяйства, превышает максимальный размер, установленный Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве".

На основании Договора купли-продажи жилого дома от 28.12.2024 дом был продан ФИО3 28.11.2024 ФИО3 подала заявление № Р001-9190007735-93490184 на государственную услугу «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов», однако 18.02.2024 получила отказ. Основание отказа - земельный участок принадлежит третьему лицу на праве аренды.

28.01.2025 истец подал заявление № Р001-8112936389-93517561 на государственную услугу «внесения изменений в договор аренды земельного участка в связи со сменой собственника жилого дома», однако 19.02.2025 получил отказ. Основание отказа - отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

28.01.2025 истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка мотивируя тем, что максимальный размер общей площади земельных участков, принадлежащих ему одновременно на праве собственности и (или) ином праве для ведения личного подсобного хозяйства, превышает 0,5 га, в соответствии п. 5 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» и тем, что на земельном участке <номер> расположен жилой дом, находящийся в собственности ФИО3 Ответчик не ответил.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам иска, пояснил, что ему незаконно отказали в предоставлении земельного участка в собственность, но решения об отказе он не оспаривал. Арендная плата за год была внесена им при заключении договора аренды, в связи с чем, задолженность отсутствует.

Представитель ответчика КУИ Г.о. Серпухов ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска. В письменных возражениях (л.д. 60-61) указала, что между истцом и ответчиком по результатам проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка <номер> от 29.08.2024, по условиям которого ФИО1 принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1044 кв.м, с кадастровым <номер>, категория земель - «Земли населённых пунктов», вид разрешенного использования - «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, <...> земельный участок 10. На момент предоставления земельного участка, на нем отсутствовали объекты недвижимости. Договор был заключен на срок 20 лет с 29.08.2024 по 29.08.2044. В соответствии с п.4.1.1, стороны определили основания для досрочного расторжения договора аренды. Основания, указанные истцом в исковом, в договоре и законе отсутствуют. В тоже время, в соответствии с п.7.4. Арендатору запрещается заключать договор субаренды Земельного участка, в соответствии с п.7.3. Арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по Договору, в соответствии с п.7.5. Арендатору запрещается передавать право аренды на Земельный участок в залог. Таким образом, и законом, и договором арендатору запрещено передавать какие-либо права по договору аренды земельного участка третьим лицам. До настоящего времени ФИО1, являясь арендатором по договору аренды, осуществляет пользование спорным земельным участком, договор аренды стороны не расторгали, в связи с чем он несет обязательства по внесению арендной платы за весь период пользования данным земельным участком. 29.01.2025 от ФИО1 поступило обращение с просьбой расторгнуть спорный договор аренды, однако письмом от 12.02.2025 Исх.148-ТГ-Исх-6/217 ему было отказано, в связи с тем, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного в результате проведения торгов. Данный отказ заявитель не обжаловал.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что приобрела у истца жилой дом, однако получить в аренду или собственность земельный участок не может.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что 29.08.2024 между Комитетом по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов, <номер>, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1044 кв.м., с кадастровым <номер>, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Серпухов, <...> земельный участок 10 (л.д. 14-17).

В соответствии с п. 1.2. договора аренды, земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости (п. 1.4. договора).

Договор аренды заключен на срок 20 лет с 29.08.2024 по 29.08.2044 (п. 2.1. договора).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок, договор аренды прошел государственную регистрацию (л.д. 45-49).

14.10.2024 составлен акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии № 2/Ю8-24-302-225909(491835) на земельном участке с кадастровым <номер> (л.д. 18-19).

11.11.2024 на кадастровый учет под кадастровым <номер> поставлен жилой дом, построенный на указанном земельном участке, зарегистрировано право собственности ФИО1 (л.д. 28-29).

Решением Администрации Г.о. Серпухов Московской области от 05.12.2024 № Р001-8112936389-91384781 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в связи с тем, что в границах земельного участка расположен объект, непригодный для круглогодичного проживания, отсутствует подключение к электроснабжению; предоставление земельного участка на заявленном виде права не допускается (л.д. 20).

Решением Администрации Г.о. Серпухов Московской области от 27.12.2024 № Р001-8112936389-92108506 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в связи с тем, что общая площадь земельных участков, принадлежащих заявителю одновременно на праве собственности и(или) ином праве для ведения личного подсобного хозяйства, превышает максимальный размер, установленный Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (л.д. 21).

28.12.2024 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 97,52 кв.м., находящегося по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, <...> (л.д. 22). 27.01.2025 зарегистрирован переход права собственности (л.д. 26-27).

Решением Администрации Г.о. Серпухов Московской области от 18.02.2025 № Р001-9190007735-93490184 ФИО3 отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в связи с тем, что земельный участок принадлежит третьему лицу на праве аренды (л.д. 23).

Решением Администрации Г.о. Серпухов Московской области от 19.02.2025 № Р001-8112936389-93517561 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в связи с тем, что отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка, предоставленного с торгов (л.д. 24).

28.01.2025 ФИО1 направил в администрацию Г.о. Серпухов заявление о расторжении договора аренды, поскольку максимальный размер общей площади земельных участков, принадлежащих ему одновременно на праве собственности и(или) ином праве для ведения личного подсобного хозяйства, превышает 0,5 га, на земельном участке расположен жилой дом, находящийся в собственности ФИО3 (л.д. 30-31,66-67).

На обращение ФИО1 администрацией Г.о. Серпухов дан ответ, что согласно п. 273 сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области от 11.02.2025 № 24-З основания для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного в результате проведения торгов, отсутствуют (л.д. 65).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2025, собственником жилого дома с кадастровым <номер> является ФИО3 (л.д. 50-53).

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункты 1, 2 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом согласно указанной норме закона изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 271 ГК Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 39.20 ЗК Российской Федерации, согласно которому, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года N 73 и от 25 января 2013 года N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако приведенной нормой установлен запрет на уступку, а не на переход прав и обязанностей в порядке правопреемства, что происходит в связи переходом права собственности на строение, находящееся на земельном участке.

Поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды, учитывая, нормы действующего законодательства и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что право ФИО1 на жилой дом прекращено в связи с его отчуждением ФИО3 и данная сделка никем не оспорена, следовательно, и право на пользование земельным участком с КН <номер> по договору аренды так же подлежит прекращению.

Таким образом, в силу вышеуказанных правовых норм третье лицо, как собственник объекта недвижимости вправе требовать оформления права аренды на земельный участок, занятый данным зданием и необходимым для его обслуживания, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на него.

Принимая во внимание, что арендодатель (КУИ Г.о. Серпухов) возражает против расторжения договора аренды в досудебном порядке, а также возражает против заключения с третьим лицом ФИО3 дополнительного соглашения к договору аренды, учитывая отсутствие задолженности по оплате арендных платежей, а также то обстоятельство, что наличие зарегистрированного права аренды ФИО1 на земельный участок не позволяет заключить с ФИО3 договор аренды или передать ей земельный участок в собственность за плату, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании незаконными требований об оплате арендной платы в 05.12.2024, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ).

Как установлено п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В силу п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления с аукциона земельных участков, имеющих вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства", договор аренды заключается на срок 20 лет.

По общему правилу годовой размер арендной платы является платой за право заключения договора аренды, последующий выкуп данного участка в первый год аренды и досрочное расторжение договора не являются основаниями для возврата части внесенной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор. Несение расходов по аренде нельзя квалифицировать как убытки арендатора, поскольку их несение за первый год аренды в размере равном цене права заключить договор аренды, не поставлено в зависимость от времени выдачи уведомления о соответствии построенного жилого дома требованиям законодательства.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС <номер>) к Комитету по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов <номер> от 29.08.2024, заключённый между Комитетом по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области и ФИО1.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании незаконным требования об оплате арендной планы с 05.12.2024 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 01.07.2025