Решение № 3А-167/2025 3А-167/2025~М-160/2025 М-160/2025 от 22 октября 2025 г. по делу № 3А-167/2025

УИД: 27OS0000-01-2025-000286-93

Дело № 3а-167/2025

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 октября 2025 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,

при секретаре Мут А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в административном исковом заявлении оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в <адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости объекта - 295 000 рублей. Обосновывая свои требования, он ссылается на то, что владеет и пользуется участком на праве аренды, платит арендную плату, годовой размер которой рассчитывается из кадастровой стоимости предмета аренды.

Определением судьи краевого суда от 02.09.2025 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация Ульчского муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель КГБУ «Хабкрайкадастр» право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости и содержание отчета об оценке не оспаривал.

ФИО1, представители министерства имущества Хабаровского края, администрации Ульчского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложение слушания дела эти лица не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Суд, признав причину неявки неуважительной и руководствуясь положениями частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), провел судебное заседание в их отсутствие.

Представитель министерства имущества Хабаровского края в отзыве, представленном в письменной форме, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, возражений относительно содержания отчета об оценке не высказал.

Представитель администрации Ульчского муниципального района Хабаровского края в возражениях, представленных в письменной форме, просит отказать ФИО1 в удовлетворении административных исковых требований. Считает, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости противоречит законным интересам муниципального района, доходная часть бюджета которого формируется в том числе и за счет арендной платы за пользование земельными участками, находящимися на территории Ульчского района. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли в кадастровом квартале 27:16:0020601, при проведении кадастровой оценки, определено в размере 539,70 рублей, в муниципальном районе кадастровая стоимость 1 кв.м. земли рассчитана в размере 592,90 рублей. Таким образом, утвержденная по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2500 кв.м. не превышает средних значений. Считает, что обращение административного истца с данным заявлением в суд мотивировано желанием снизить размер имеющейся задолженности по уплате арендной платы за пользование земельным участком, образовавшейся с 2022 года.

Исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 03.06.2013 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, кадастровый №, площадь 2 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения передвижной автозаправочной станции, местоположение: <адрес>. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не внесены.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок свидетельствует о том, что государственная собственность на него не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на его территории (пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ульчского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) без проведения торгов заключен 10.10.2013 договор аренды №83-13/17ф, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Земельный налог подлежит уплате организациями и физическими лицами, обладающими земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр (действует с 01.01.2020) утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений ЕГРН (пункт 2.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022. Кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:16:0020601:1080 утверждена в размере 935 700,00 рублей (таблица 18, порядковые номера 171317). Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023.

В соответствии с порядком, установленным Законом о государственной кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Являясь арендатором земельного участка и имея обязательства по оплате арендной платы, годовой размер которой рассчитывается с учетом кадастровой стоимости предмета аренды, ФИО1 имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы. Поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.

Довод заинтересованного лица о том, что обращаясь в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, ФИО1 имеет намерение освободить себя от ответственности за неуплату арендной платы за период с 2022 года по настоящее время, не принимается судом во внимание, поскольку не имеет отношение к предмету судебного разбирательства.

Порядок перерасчета арендной платы за пользование находящимися на территории Хабаровского края земельными участками, собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр. В соответствии с его положениями сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16 Порядка).

На территории Хабаровского края переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке», определяющих порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, окончен 01.09.2025 (постановление Правительства Хабаровского края от 26.06.2025 № 290-пр «О дате перехода к применению положений статьи 22[1] Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до этой даты, осуществляется в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

ФИО1 в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обратился 27.08.2025.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:16:0020601:1080 определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 27.08.2025 составлен отчет об оценке № 235/2025.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).

В отчете об оценке № 235/2025 от 27.08.2025 указано, что оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход, так как для этого имелось достаточно достоверной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках этого подхода он применил метод сравнения продаж. От использования затратного подхода оценщик отказался, поскольку он не может быть применим для оценки не воспроизводимых объектов, которыми являются земельные участки. От применения доходного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как в открытых источниках отсутствует в достаточном количестве необходимая для расчета информация (страницы 67-69, 78 отчета).

Произведя 26.08.2025 визуальный осмотр объекта оценки, изучив представленные заказчиком документы, оценщик установил, что земельный участок, находящийся в <адрес>, не застроен, на нем отсутствуют какие-либо объекты. Исходя из местоположения и вида разрешенного использования земельного участка, оценщик пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо подобрать объекты-аналоги - земельные участки в категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «под коммерческую застройку».

Используя информацию, представленную в открытых источниках (региональные средства массовой информации и специализированные издания): интернет–ресурс «Фарпост-барахолка 2021 год (архив объявлений) (http://www.farpost.ru), аналитический обзор: «Земельный рынок Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2021 года», сведения о фактических сделках, размещенных на официальных сайтах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рынок земельных участков Хабаровского края, оценщик проанализировал за период с 01.01.2020 по 01.01.2022 рынок земельных участков, находящихся в п. Циммермановка. Предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с объектом оценки и находящихся в этом населенном пункте им не найдено. За этот период на рынке представлено два предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения, находящихся в с. Тополево Хабаровского района Хабаровского края, и одно предложение о продаже участка, находящегося в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края. Эти объекты оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов.

Единицей сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. земельного участка, так как она является наиболее точной, логичной и объективной мерной единицей.

Различия между объектами-аналогами и объектом оценки оценщик устранил, произведя корректировки: «на вид разрешенного использования», «на местоположение», «на дату продажи (предложения)», «на условия продажи (торг)», «на выставляющееся право на объект», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь (масштаб)». В отчете описаны порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, приведены обоснования применяемых корректировок, обоснован отказ от применения иных корректировок, описана последовательность произведенных расчетов (страницы 69-76 отчета).

Приведя все аналоги по ценообразующим факторам к схожим с объектом оценки показателям, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. Проведя парное сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, он определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 года в размере 295 000 рублей. В отчете приведены расчеты и последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки.

Оценив содержание отчета об оценке № 235/2025 от 27.08.2025, суд пришел к выводу, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено. Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 2500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения передвижной автозаправочной станции, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 295 000 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 27 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда

Решение в окончательной форме принято 23 октября 2025 года