Решение № 3А-611/2017 3А-611/2017~М-419/2017 М-419/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 3А-611/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-611/2017 по административному исковому заявлению ООО «РУСТЕП» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «РУСТЕП» - ФИО2,

У с т а н о в и л:

ООО «РУСТЕП» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2 690 480 руб.

В обоснование своих доводов административный истец указал, что он является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013г. в размере 5 873 126,80 рублей.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость значительно ниже кадастровой стоимости и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 690 480 руб. Данный отчет подтвержден положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

ДД.ММ.ГГ. решением Комиссии Управления Росреестра по Самарской области № заявление ООО «РУСТЕП» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Просит заявленное требование удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., поддержала заявленное требование в полном объеме.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о. Кинель, Министерство имущественных отношений самарской области, не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Администрация г.о. Кинель представила письменный отзыв, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Управление Росреестра по Самарской области направило письменный отзыв, в котором возражает против удовлетворения заявленных требований, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, выслушав пояснения оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «РУСТЕП» требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «РУСТЕП» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, /основание: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГ.., дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ. к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. /.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 873 126,80 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01.01.2013 года.

В связи с тем, что на спорном земельном участке располагается принадлежащее административному истцу на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером: №, административный истец, обладая исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность, вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку выкупная цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила в размере 2 690 480 рублей.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, ООО «РУСТЕП» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «РУСТЕП» было отклонено. Комиссия указала, что в отчете об оценке на стр. № указано на наличие на рынке около 500 объектов, при этом доля административно-торговых объектов – 6,4%, т.е. более 30 объектов. При этом оценщик указывает на наличие только 4-х аналогов. Использована только часть доступных аналогов. Правила отбора аналогов отсутствуют; в описании объекта оценки указано на его расположение в районном центре, что может ввести в заблуждение пользователя отчета – муниципальное образование объекта – городской округ Кинель.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельного участка, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка, принципы оценки, анализ достаточности и достоверности информации.

Анализ рынка и основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости оценщик привел на страницах 19-37 отчета.

При этом оценщик указал, что оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков под административно-торговые объекты. Земли населенных пунктов, представляющие потенциальный интерес для инвесторов коммерческой недвижимости, в среднем в области предполагаются по 569 рублей за 1 кв.м. Наиболее дорогим являются Красноярский (в среднем 1 078 рублей за1 кв.м), Волжский и Ставропольский районы (в среднем 670-705 рублей за 1 кв.м.), а также Кинельский район. Это объясняется близким расположением районов к крупным городам (Самара, Тольятти).

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы № отчета /.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основными из которых являются: ООО АН «Эдельвейс-Н», ООО «Аспект».

На дату оценки (01.01.2013г.) в г. Кинеле предложения о продаже земельных участков были единичны, в связи с чем, выбраны все предложения о продаже земельных участков для размещения коммерческих объектов расположенные в г. Кинеле. Критериями отбора являлись: разрешенный вид использования (коммерческое).

В качестве объектов-аналогов были выбраны 4 незастроенные земельные участки под магазин, офис; под торговый центр, для строительства магазина, придорожного сервиса, для строительства детского кафе, магазина (т.е. для размещения коммерческих объектов), расположенные в г. Кинеле, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров, которые корректировались оценщиком с учетом выявленных отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице на страницах № отчета. Все аналоги расположены на первой линии с удобными выездами, подъездные пути заасфальтированы.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Необходимость применения поправок оценщик обосновал на страницах № отчета, при этом оценщик ввел корректировки на торг, на площадь.

В итоге, рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила – 2 690 480 рублей, что отражено в таблице № на страницах № отчета.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному подходу вес 1,00, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 2 690 480 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Оценщик ФИО1, будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснил, что им в отношении земельного участка с кадастровым номером № составлялся отчет об оценке. На спорном земельном участке располагается офисное здание. Оценка спорного земельного участка производилась по состоянию на 01.01.2013 года.

Все отобранные объекты-аналоги расположены в г. Кинеле, описание объектов-аналогов содержится на странице № отчета. Все аналоги предназначены для коммерческого использования.

Использовались данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках таких как – информационная база «Центр», печатное издание «Зеленая площадь», а также ООО АН «Эдельвейс»-Н» и ООО «Аспект».

На стр. № отчета на рис. № представлена диаграмма рынка земельных участков г.о. Кинель за 2012г. За данный год экспонировалось около 500 объектов, причем 17 % всех предложений приходится на долю земельных участков, продаваемых через аукционы Комитетом по управлению имуществом г.о. Кинель. Все участки для комплексного освоения в целях жилой застройки, размещения объектов торговли, индивидуальных гаражей и половина всех предложений по земельным участкам для размещения производственных объектов приходится именно на долю муниципалитета.

Было выбрано 4 объекта-аналога для размещения коммерческих объектов, расположенные в г. Кинеле, больше предложений о продаже земельных участков с таким видом разрешенного использования обнаружено не было.

Г.о. Кинель делится на южную и северную часть, в северной части располагаются дешевые объекты, и они принесут другой валовый доход, в связи с чем, оценщик данные объекты не принял во внимание

Оценщик также отметил, что его отчет, в котором он сослался на то, что объект оценки расположен в районном центре, никого не вводит в заблуждение, поскольку г.Кинель является городским округом и одновременно районным центром.

Замечания Комиссии к отчету об оценке не влияют на величину рыночной стоимости объекта оценки, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Наличие подъездных путей с твердым покрытием оценивалось оценщиком наряду с другими факторами. Оценщик указал, что корректировка на качество подъездных путей не вводилась, так как объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковое качество подъездных путей.

Спорный земельный участок оценивался как условно свободный, объекты-аналоги имеют возможность подключения к инженерным коммуникациям, поэтому корректировки на коммуникации не применялись, в связи с этим доводы Администрации г.о.Кинель не могут быть приняты судом во внимание.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в размере 2 690 480 рублей, а требование ООО «РУСТЕП» подлежит удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 11.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «РУСТЕП» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 690 480 рублей.

Датой обращения ООО «РУСТЕП» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина