Решение № 2-605/2017 2-605/2017~М-610/2017 М-610/2017 от 21 декабря 2017 г. по делу № 2-605/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко 22 декабря 2017 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Ракутиной Ж.К.,

при секретарях Шелиховой Е.В., Скворцовой Е.А.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

представителя истцов адвоката Печенежского К.А., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГ,

представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-605/2017 по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации города Муравленко о понуждении к заключению соглашения об установлении выкупной цены за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с суд с иском к Администрации г. Муравленко о понуждении к заключению соглашения об установлении выкупной цены за жилое помещение. В обоснование указали, что они являются собственниками жилой комнаты №, площадью 20,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации г. Муравленко № 762 от 17 мая 2013 года на основании заключения межведомственной комиссии № 33 от 29 апреля 2013 года, жилые помещения указанного многоквартирного дома были признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Муравленко было поручено включить жилые помещения в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда; в срок до 24 мая 2013 года направить гражданам уведомления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, с одновременным предложением о переселении их в маневренный фонд; направить собственникам требования об осуществлении сноса многоквартирного дома в срок до 30 марта 2017 года. В соответствии с распоряжением Администрации г. Муравленко № 1279 от 03 августа 2017 года, собственники жилых помещений должны осуществить снос дома в срок до 15 августа 2017 года. В указанный срок собственники помещений снос многоквартирного дома не осуществили, в связи с чем органом местного самоуправления должно быть принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд путем выкупа жилых помещений. В обоснование размера выкупной цены ими был представлен отчет № от 18 октября 2017 года, выполненный ООО «<данные изъяты>», согласно которому выкупная стоимость объекта оценки составляет 1 133 500 руб. На письменное обращение о заключении соглашения о выкупе принадлежащего им жилого помещения, ответчик ответил отказом, предложив им переселиться в другое жилое помещение. Просят возложить на Администрацию г. Муравленко обязанность заключить с ними соглашение об изъятии путем выкупа жилого помещения, с установлением выкупной цены в размере 1 133 500 руб.

В судебном заседании истцы К-вы и их представитель Печенежский К.А. исковые требования уточнили, просили взыскать с Администрации г. Муравленко возмещение за жилое помещение в размере 1 012 516 руб., представив отчет № от 16 декабря 2017 года об оценке комнаты № <адрес>, выполненный ООО «<данные изъяты>». Доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к возражениям на иск. Суду пояснила, что для определения рыночной стоимости объектов, Администрацией г. Муравленко был заключен муниципальный контракт с ООО «<данные изъяты>». Согласно выполненному им отчету № от 01 декабря 2017 года, рыночная стоимость объекта оценки составляет 682 690 руб. В представленном истцами отчете об оценке комнаты оценщиком необоснованно был принят объект из справочника <данные изъяты>, расчет рыночной стоимости комнаты произведен без учета износа.

Суд, заслушав указанных лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, урегулирована частями 2 и 4 статьи 32 ЖК РФ, в силу которых изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилого помещения в виде комнаты, общей площадью 20,8 кв.м., расположенной на первом этаже по адресу: <адрес> Указанное жилое помещение принадлежит истцам на основании договора передачи (приватизации) комнаты в собственность № от 09 августа 2011 года (т. 1 л.д. 5-6).

Заключением межведомственной комиссии, действующей на территории муниципального образования г. Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № от 29 апреля 2013 года, многоквартирный дом, находящийся по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 143).

На основании заключения межведомственной комиссии, и.о. главы Администрации г. Муравленко принято распоряжение № от 17 мая 2013 года (с учетом внесенных распоряжением № от 03 августа 2017 года изменений) о признании <адрес> аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения – непригодными для проживания. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации <адрес> поручено включить жилые помещения многоквартирного дома в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования г. Муравленко; в срок до 24 мая 2013 года направить гражданам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, с одновременным предложением о переселении их в маневренный фонд; в срок до 10 августа 2017 года направить собственникам жилых помещений требования об осуществлении сноса многоквартирного дома в срок до 15 августа 2017 года; обеспечить государственную регистрацию данного распоряжения в Губкинском межрайонном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (т. 1 л.д. 144-145).

В указанный срок собственники жилых помещений снос многоквартирного дома не осуществили.

В связи с тем, что многоквартирный дом является аварийным и подлежит сносу, то переселение граждан из указанного дома должно быть произведено с соблюдением процедур, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, гарантирующей обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.Общественные отношения, связанные с переселением граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания и подлежащих сносу, обеспечением граждан жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета в Ямало-Ненецком автономном округе, регулируются Законом ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе».

На основании ч. 1 ст. 28-1 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО, обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений или доли в праве собственности на жилые помещения, признанные непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, осуществляется путем изъятия жилых помещений, подлежащих сносу, с предоставлением возмещения за жилые помещения, подлежащие сносу.

В силу ч. 1 ст. 28.2 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, подлежащего сносу. Соглашение включает в себя обязательство уполномоченного исполнительного органа государственной власти автономного округа или органа местного самоуправления, принявших решение о сносе жилого помещения, предоставить возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу.

Согласно ч. 2 ст. 28.2 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО при определении размера возмещения за жилое помещение, подлежащее сносу, в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, подлежащего сносу, его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения.

В случае если не достигнуто соглашение о возмещении за жилое помещение, подлежащее сносу, или других условиях его изъятия, спор подлежит разрешению в судебном порядке (ч. 3 ст. 28.2 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО).

Из материалов дела усматривается, что 16 августа 2017 года ФИО1 и ФИО4 обратились к главе Администрации г. Муравленко с заявлением о рассмотрении вопроса о заключении соглашения о выкупе принадлежащего им жилого помещения, с установлением выкупной цены в размере 1 040 000 руб., приложив отчет об оценке (т. 1 л.д. 11).

В ответ на их обращение, главой города г. Муравленко от 04 сентября 2017 года за исх. № был дан ответ о том, что будет принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, выполнены работы по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и направлено в их адрес соглашение об изъятии недвижимости (т. 1 л.д. 149-150).

Постановлением главы города от 03 ноября 2017 года № принято решение об изъятии земельного участка, а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном <адрес> находящихся на указанном земельном участке, для муниципальных нужд.

Указанное постановление письмом от 09 ноября 2017 года было направлено Управлением муниципального имущества Администрации г. Муравленко в адрес истцов. Письмом от 14 ноября 2017 года истцы были приглашены в отдел жилищно-социальных вопросов Управления муниципального имущества Администрации г. Муравленко по вопросу расселения аварийного жилищного фонда.

Соглашение об установлении выкупной цены за жилое помещение между истцами и ответчиком не достигнуто.

В качестве установления рыночной стоимости спорного жилого помещения, истцами представлен отчет № от 16 декабря 2017 года, выполненный ООО «<данные изъяты>», согласно которому итоговая величина рыночной стоимости комнаты №, общей площадью 20,8 кв.м., расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>, по состоянию на 13 декабря 2017 года составляет 1 012 516 руб., и включает в себя: стоимость комнаты с учетом площади мест общего пользования, относящихся к оцениваемой комнате в размере 935 370 руб., часть земельного участка площадью 71,6 кв.м. в размере 42 316 руб., убытки собственников вследствие изъятия жилого помещения в размере 34 830 руб.

Таким образом, итоговая величина объекта оценки включает в себя, в том числе, стоимость общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Возражая против представленной истцами оценки о рыночной стоимости принадлежащего им жилого помещения, стороной ответчика представлен скорректированный отчет № от 22 сентября 2017 года, выполненный ООО «<данные изъяты>», в соответствии с которым рыночная стоимость спорной комнаты по состоянию на дату оценки составляет 666 030 руб., в которую входит, в том числе, доля в праве общей собственности на общее имущество в <адрес>,8/628 частей, рыночная стоимость в праве собственности на земельный участок площадью 2 160 кв.м. в размере 65 134 руб., убытки собственника жилого помещения вследствие его изъятия на оплату: транспортных услуг в размере 3 420 руб., услуг по погрузке и выгрузке личного имущества в размере 2 580 руб., расходы с оформлением права собственности на другое жилое помещение в размере 2 000 руб.

В силу ст. 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Анализируя представленные сторонами доказательства определения рыночной стоимости принадлежащего истцам жилого помещения, принимая во внимание, что при определении размера возмещения за жилое помещение, подлежащее сносу, в него включается, в том числе, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, суд приходит к выводу, что в основу решения должен быть положен отчет ООО «<данные изъяты>» № от 16 декабря 2017 года, поскольку он содержит как сведения о рыночной стоимости жилого помещения, подлежащего сносу, так и сведения о рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также убытков, которые понесет собственник вследствие изъятия жилого помещения.

Выводы, сделанные оценщиками, сомнений у суда не вызывают, поскольку они последовательны и непротиворечивы, основаны на сравнительном подходе, определены на расчетах, полученных в результате исследования рынка, с учетом естественного состояния комнаты, путем осмотра объекта оценки. Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлено с учетом цен, существующих на территории муниципального образования, содержит ссылки на применяемые нормативные документы, описание объекта оценки, анализ аналогов с объектом оценки.

Отчет № от 16 декабря 2017 года выполнен оценщиками, имеющими надлежащее образование, квалификацию и опыт работы в сфере оценочной деятельности.

Ссылки представителя ответчика на недостатки указанного отчета, связанные с расчетом рыночной стоимости комнаты без учета износа, суд считает несостоятельными по вышеуказанным доводам.

При этом суд не может принять в качестве доказательства в обоснование размера рыночной стоимости спорного жилого помещения отчет ООО «<данные изъяты>» № от 22 сентября 2017 года, поскольку объект оценки не осматривался, при определении размера возмещения за жилое помещение в стоимость не включена доля рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли каждого из истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что нарушает права истцов, установленные действующим жилищным законодательством.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности все имеющиеся по делу доказательства, суд находит исковые требования истцов подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1, ФИО2 выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 1 012 516 (один миллион двенадцать тысяч пятьсот шестнадцать) руб.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья /подпись/ Ж.К. Ракутина

Подлинник решения хранится в деле № 2-605/2017 в Муравленковском городском суде.