Апелляционное определение № 33А-290/2026 33А-5550/2025 от 13 января 2026 г.

Судья Каменских И.В. УИД 39RS0001-01-2024-009859-80

дело № 2а-1148/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33а-290/2026
14 января 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Тимощенко Р.И.,

судей Быстровой М.А., Неробовой Н.А.

при секретаре Росинской А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о признании незаконным отказа в установлении выкупной стоимости земельного участка, об обязании внести изменения в распоряжение и договор купли-продажи земельного участка

с апелляционной жалобой административного ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 07.10.2025.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, не согласившейся с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным административным иском, указав, что она является собственником жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, который является собственностью Российской Федерации с 05.06.2017 и находится у нее в аренде до 19.12.2050 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 17.01.2023. Вступившим в законную силу решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18.07.2023 признано незаконным решение ответчика от 15.03.2023 № 39-04/1628 об отказе в предоставлении ей в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. На ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области возложена обязанность заключить с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов. Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области № 39-135-р от 05.08.2024 установлена цена выкупа земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2782200 руб. Не согласна с ценой выкупа земельного участка, поскольку в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 выкупная стоимость земельного участка должна составлять 60% от кадастровой стоимости, то есть 1669320 руб. Решением административного ответчика от 05.09.2024 № 39-04/6249 ей отказано в удовлетворении ее заявления об установлении выкупной цены земельного участка в размере 1669320 руб. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1, с учетом уточнения требований, просила признать незаконными решение от 05.09.2024 № 39-04/6249 и распоряжение № 39-135-р от 05.08.2024, установить выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 60 % от кадастровой стоимости, то есть 1669320 руб.; обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области издать текущей датой распоряжение о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящего в собственности Российской Федерации, с учетом характеристик объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> на дату подготовки документов и установления выкупной цены в размере 1669320 руб., подготовить текущей датой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации, с учетом характеристик объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым <данные изъяты> на дату подготовки документов и установления выкупной цены в размере 1669320 руб., подготовить расчет цены выкупа земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 60 % от кадастровой стоимости, что составляет 1669320 руб.

Протокольным определением 30.09.2025 суд перешел к рассмотрению требований ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в порядке административного судопроизводства.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 07.10.2025 административные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области от 05.09.2024 № 39-04/6249 о внесении изменений в выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Признано незаконным распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области от 05.08.2024 № 39-135-р в части установления выкупной цены земельного участка.

На Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области возложена обязанность внести в пункт 2 распоряжения от 05.08.2024 № 39-135-р изменения, указав размер выкупной цены земельного участка - 60% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату заключения договора купли-продажи земельного участка.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказано.

На Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области также возложена обязанность о принятом решении сообщить административному истцу и суду в течение месяца.

В апелляционной жалобе административный ответчик ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Не соглашается с выводом суда о возможности применения положений подп. «а» п. 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, поскольку для целей ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства земельный участок не формировался и не предоставлялся гражданам. Судом не учтено, что участок предоставлен в аренду некоммерческому партнерству для строительства гостевого дома, в связи с чем нельзя сделать вывод о том, что жилой дом возведен на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства.

Административный истец ФИО1, административный ответчик ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, с ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались. С учетом положений статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с 25.01.2023 является собственником жилого дома, 2011 года постройки, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Данный жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 39<данные изъяты><данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации с 05.06.2017 и находится в аренде у ФИО1 сроком до 19.12.2050 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 17.01.2023 по договору № 104 от 20.12.2001 аренды земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18.07.2023 административный иск ФИО1 удовлетворен. Признан незаконным отказ ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области от 15.03.2023 № 39-04/1628 в предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. На ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области возложена обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов.

Во исполнение указанного решения суда распоряжением руководителя ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области от 05.08.2024 № 39-135-р ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> с установлением его выкупной цены соответствующей 100% кадастровой стоимости. (т. 1 л.д. 18-20)

На основании указанного распоряжения административным ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка № 39-04/28 от 08.08.2024 с установлением цены земельного участка в размере 2782200 руб. (т. 1 л.д. 12-17)

15.08.2024 представитель ФИО1 - ФИО3 обратилась в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области с заявлением по вопросу внесения изменений в договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 05.08.2024 в части выкупной цены.

Ответом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области от 05.09.2024 отказано о внесении изменений в договор купли-продажи от 05.08.2024 № 39-04/28 с указанием на то, что при расчете выкупной стоимости земельного участка подп. «а» п. 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 не может быть применен, поскольку по условиям договора аренды земельного участка от 20.12.2001 № 104 земельный участок предоставлялся некоммерческому партнерству «Бюро пространственного планирования» в аренду на 49 лет под строительство гостевого дома по <данные изъяты> на основании постановления администрации Куршского сельского округа муниципального образования «Зеленоградский район» № 182 от 28.01.2001 и постановления администрации муниципального образования «Зеленоградский район» № 1334 от 29.10.2001, соответственно, сделать вывод о том, что находящийся в собственности жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> возведен в соответствии с видом разрешенного использования, на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, не представляется возможным. (т. 1 л.д. 9-10)

Установлено, что ФИО1 в октябре 2024 г. подала настоящее исковое заявление по месту ее жительства в Центральный районный суд г. Калининграда, однако из-за сбоя в работе ГАС «Правосудие» оно в суд не поступило, после чего 19.11.2024 оно подано через канцелярию суда. Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 28.11.2024 административное исковое заявление возращено в связи с неподсудностью.

11.02.2025 ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая во внимание то, что ФИО1 первоначально обратилась в Центральный районный суд г. Калининграда в установленный законом срок, суд первой инстанции посчитал возможным восстановить срок на обращение в суд.

20.12.2001 между администрацией МО «Зеленоградский район» и НП «Бюро пространственного планирования» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок, из земель поселений, площадью <данные изъяты>, под строительство гостевого дома, расположенный по адресу: <данные изъяты>. (т. 1 л.д. 245-248)

20.06.2012 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей между НП «Бюро пространственного планирования» и ФИО11., по условиям которого, цедент уступает, а цессионарий принимает полностью права и обязанности по договору аренды земельного участка № 104 от 20.12.2001 в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. (т. 2 л.д. 8-9)

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 05.09.2016 № 2065 в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлен вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. (т. 2 л.д. 21)

13.10.2016 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО12. было подписано соглашение о внесении дополнений в договор аренды земельного участка № 104 от 20.12.2001, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в пользование на условиях аренды с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. (т. 2 л.д. 18-22)

20.02.2020 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, представляющим Российскую Федерацию, и арендатором ФИО13. заключено соглашение, которым права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка № 104 от 20.12.2001 приняты Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, при этом указано разрешенное использование земельного участка – для индивидуального жилищного строительства. (т. 1 л.д. 190-196)

Согласно сообщению ГБУКО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 17.07.2025 земельный участок расположен в функциональной зоне - "Жилая зона" (существующая).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградский городской округ" перечень основных видов разрешенного использования (и условно разрешенного использования) объектов капитального строительства и земельных участков в зоне Ж-4 не предусматривает вида разрешенного использования земельного участка - под строительство гостевого дома.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что назначение участка (под строительство гостевого дома) было определено собственником земельного участка при его формировании и предоставлении НП «Бюро пространственного планирования» в 2001 году, однако документов, подтверждающих, что земельный участок ранее использовался и используется в настоящее время по иному назначению, не связанному с индивидуальным жилищным строительством, материалы дела не содержат и стороной административного ответчика не представлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости с назначением - жилой дом, при этом данный объект недвижимости был приобретен ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств (ипотека) от 17.01.2023. Право собственности административного истца на этот объект недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН 25.01.2023.

Каких-либо сомнений относительно использования истцом земельного участка, а также относительно цели, для которой испрашивался участок при оформлении земельных отношений у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области не возникало.

Каких-либо решений, действий, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, как собственником, не принималось, соответствующих работ не инициировалось и не проводилось.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», подп. «а» п. 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, исходил из того, что оспариваемое решение от 05.09.2024 об отказе внесения изменений в выкупную стоимость земельного участка и распоряжение от 05.08.2024 № 39-135-р в части установления выкупной стоимости земельного участка в размере 100% от кадастровой стоимости объекта недвижимости являются незаконными, поскольку при продаже земельного участка предоставленного для индивидуального жилищного строительства гражданину, являющемуся собственником жилого дома, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенного на приобретаемом земельном участке, цена определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что права истца подлежат защите путем понуждения административного ответчика внести в пункт 2 распоряжения от 05.08.2024 № 39-135-р изменения с указанием размера выкупной цены земельного участка 60% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату заключения договора купли-продажи земельного участка.

Пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Такой порядок установлен Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 (далее - Правила).

Согласно подпункту «а» пункта 3 Правил цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке.

Установив, что земельный участок предоставлен собственнику жилого дома для индивидуального жилищного строительства, и применив указанные положения закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности распоряжения от 05.08.2024 № 39-135-р в части установления цены земельного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, а также о незаконности решения от 05.09.2024 об отказе внесения изменений в выкупную цену земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что изначально земельный участок был предоставлен под строительство гостевого дома, рассматривался судом первой инстанции и был обоснованно отклонен.

Установлено, что постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 05.09.2016 № 2065 в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, при этом были внесены соответствующие изменения в договор аренды.

Поскольку продаже подлежит земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства гражданину, являющемуся собственником жилого дома, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенным на приобретаемом земельном участке, цена такого земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости. По сведениям ЕГРН на 14.01.2026 кадастровая стоимость земельного участка составляет 2782200 руб.

Согласно ч. 3 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 настоящей статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, или сведения о кадастровой стоимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Таким образом, по общему правилу цена объекта недвижимости определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату подачи заявления, при этом, если после подачи заявления кадастровая стоимость объекта недвижимости уменьшилась, то применяется кадастровая стоимость объекта на дату заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем после подачи заявления кадастровая стоимость земельного участка не уменьшилась и по состоянию на 14.01.2026 составляет 2782200 руб., в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для определения выкупной цены земельного участка в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату заключения договора купли-продажи.

При таком положении решение суда подлежит изменению с возложением на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области обязанности внести в пункт 2 распоряжения от 05.08.2024 № 39-135-р изменения, указав размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 60% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 2782200 руб., а именно 1669320 руб.

Кроме того, в мотивировочной части решения имеется указание на установление срока исполнения обязанности в течение одного года со дня вступления решения в законную силу, что не соответствует резолютивной части решения, в которой указано о том, что об исполнении решения суда ответчику следует сообщить в течение месяца, в связи с чем решение также подлежит изменению путем исключения из мотивировочной части решения указания на установление срока исполнения обязанности в течение одного года со дня вступления решения в законную силу.

В остальной части решение является законным и обоснованным, поэтому подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 07.10.2025 изменить, изложив абзац 4 резолютивной части решения в следующей редакции:

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области внести в пункт 2 распоряжения от 05.08.2024 № 39-135-р изменения, указав размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 60% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 2782200 руб., а именно 1669320 руб.

Это же решение изменить, исключив из мотивировочной части решения указание на установление срока исполнения обязанности в течение одного года со дня вступления решения в законную силу.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026.

Председательствующий

Судьи