Апелляционное определение № 33-796/2026 от 9 марта 2026 г.

КОПИЯ УИД 89RS0001-01-2025-002814-96

Дело № 2-2054/2025

Апелл. дело № 33-796/2026

Судья Подгайная Н.Н.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Салехард 10 марта 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Старовойтова Р.В.,

судей коллегии: Кайгородовой И.В. и Савельевой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Кошкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард, Администрации города Салехард к ФИО1 о признании недействительной сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., пояснения представителя ответчика ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда, Администрация города Салехарда обратились в суд с иском к ФИО1, о признании недействительной сделки.

С учетом уточнения исковых требований истцы просили признать недействительным договор купли-продажи №2701 от 2 февраля 2023 г. земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Администрацией г.Салехарда и ФИО1, с момента заключения, возложить на Администрацию города Салехарда в лице департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда обязанность осуществить возврат денежных средств в размере 39 905 рублей 95 копеек на расчетный счёт ФИО1, возложить обязанность на ФИО1 в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств передать департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

В обоснование исковых требований указано, что 2 февраля 2023 г. Администрацией города Салехард с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №2701 с кадастровым номером №, по условиям которого выкупная стоимость земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости. В тот же день ответчиком произведена оплата по договору в размере 39 905 рублей 95 копеек, что подтверждается платежным поручением №943658 от 2 февраля 2023 г.. Вместе с тем согласно подпунктам 4.3 пункта 4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 г. N 317-П цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик не относится к категории физических лиц, определенных в приведенных положениях Порядка, а потому выкупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи №2701 от 2 февраля 2023 г. должна составлять 100 % его кадастровой стоимости. Указанная техническая ошибка была обнаружена департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда в порядке проведения самоконтроля. В целях досудебного урегулирования спора, 21 мая 2025 г. в адрес ответчика направлен проект соглашения о внесении изменений в договор купли продажи земельного участка № 2701 от 2 февраля 2023 г. в части доплаты разницы выкупной стоимости, либо заключения соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи. Ответ на указанное уведомление не поступил, соглашение между сторонами не заключено.

Решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 сентября 2025 г. исковые требования удовлетворены.

Постановлено признать недействительным договор купли-продажи земельного участка (кадастровый №) № 2701 от 2 февраля 2023 г., заключенный между Администрацией города Салехарда и ФИО1 с момента заключения.

На Администрацию города Салехарда в лице департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард возложена обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 в сумме 39 905 рублей 95 копеек путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО1.

На ФИО1 возложена обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером №.

Не согласившись с указанным решением, ответчик ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Приводит доводы о том, что спорной сделкой публичные интересы не нарушены. Считает, что само по себе несоответствие суммы сделки положениям постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа не может быть расценено как нарушение публичных интересов. Обращает внимание на то, что ответчик при заключении сделки действовала добросовестно, при этом сторонами были согласованы и исполнены все существенные условия договора. Указывает, что она, как слабая сторона сделки, не обладающая специальными познаниями в области земельного законодательства, нее могла знать о допущенной истцом ошибке. Полагает, что в законе не содержится запрета на реализацию земельных участков за 20% от их кадастровой стоимости.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 на доводах апелляционной жалобы настаивала, просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

Представитель истцов и ответчик ФИО1 при надлежащем извещении о времени и месте апелляционного рассмотрения дела (телефонограмма от 18 февраля 2026 г.), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Информация о времени и месте судебного заседания размещена также на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что неявка лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, не является препятствием для апелляционного рассмотрения дела, судебная коллегия на основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Из материалов дела следует, что 2 февраля 2023 г. между Администрацией г.Салехард и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 2701 с кадастровым номером №.

По условиям указанного договора выкупная стоимость земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости – 39 905 рублей 95 копеек (в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства ЯНАО №317-П от 13 апреля 2015 г.), которая перечислена ФИО1 платежным поручением № 943658 от 2 февраля 2023 г.

В порядке самоконтроля департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард выявлено, что заключение вышеназванного договора купли-продажи с ФИО1 произведено с нарушением положений Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 г. N 317-П. В этой связи истец посчитал, что имеются основания для признания вышеназванного договора ничтожной сделкой.

В целях досудебного урегулирования спора, 21 мая 2025 г. департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард направил в адрес ФИО1 уведомление с проектами соглашения о внесении изменений в договор купли продажи земельного участка в части доплаты разницы выкупной стоимости и соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи. Ответ на уведомление с приложенными соглашениями в адрес не поступил, ни одно из данных соглашений заключено не было.

Вышеприведенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда и Администрации города Салехарда в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», статей 166, 167, 168, 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 г. N 317-П (далее также – Порядок) и исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 заключен в нарушение положений Порядка в части установления выкупной стоимости вместо 100% кадастровой стоимости – 20%. Суд признал, что в связи с данным нарушением, сделка посягает на публичные интересы и, соответственно, является ничтожной, поэтому пришел к выводу о признании договора купли-продажи недействительным с применением последствий недействительности сделки.

Также суд первой инстанции обратил внимание на то, что иск подан в пределах трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по мотиву пропуска такого срока.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗКРФ) к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно положениям пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Согласно положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 г. №317-П утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (далее - Порядок).

Согласно п.2 Порядка в редакции от 20 февраля 2023 года, цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

Согласно подпункту 4.3 пункта 4 Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 Порядка при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности автономного округа, или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, размер цены по договору купли-продажи определяется исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка, применяется кадастровая стоимость земельного участка, действующая по состоянию на дату подачи в исполнительный орган автономного округа или орган местного самоуправления муниципального образования в автономном округе, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, заявления о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положений пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 74, пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Из смысла приведенных норм в их взаимосвязи следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и одновременно с этим нарушающая публичные интересы является ничтожной. По требованиям о признании такой сделки недействительной применяется трехлетний срок исковой давности, подлежащий исчислению с момента начала ее исполнения сторонами.

Как указано выше и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № продан ФИО1 по договору купли-продажи №2701 от 2 февраля 2023 г. по цене, составляющий 20% его кадастровой стоимости.

Вместе с тем сниженная цена продажи земельных участков (в размере 20% кадастровой стоимости) определяется только для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу (подпункт 4.3 пункта 4 Порядка).

Однако, как установлено судом первой инстанции и не оспорено стороной ответчика, спорный земельный участок не был предоставлен ей как члену какого-либо СОНТ (ДНТ, НТСН, ТСН).

В связи с изложенными обстоятельствами установление в договоре купли-продажи №2701 от 2 февраля 2023 г. цены земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости является неправомерным.

В рассматриваемом случае при заключении вышеназванного договора купли-продажи орган местного самоуправления (Администрация города Салехарда), произведя отчуждение земельного участка по заниженной цене ответчику, фактически совершила сделку, нарушающую требования закона или иного правового акта (а именно - Постановления Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 N 317-П) и при этом посягающую на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц (жителей муниципального образования), в виду недополучения местным бюджетом надлежащей стоимости земельного участка.

В связи с изложенными обстоятельствами доводы апелляционной жалобы о ненарушении данной сделкой публичных интересов, подлежат отклонению

Также доводы апеллятора об отсутствии у ответчика, как у слабой стороны сделки, специальных познаний в области земельного законодательства, незнание о допущенной истцом ошибке в части установления сниженной цены на земельный участок, согласование и исполнение сторонами всех существенных условий договора, являются состоятельными, поскольку не исключают наличия оснований для установления факта ничтожности сделки в виду ее прямого несоответствия императивному требованию Постановления Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 N 317-П, влекущего нарушение публичных интересов.

Иные доводы апелляционной жалобы также не свидетельствуют о назаконности обжалуемого решения, фактически сводятся к несогласию выводами суда первой инстанции, которые судебная коллегия признает правильными и обоснованными.

Судебная коллегия также обращает внимание на то, что суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям положения пункта 1 статьи 181 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности, поскольку договор купли-продажи №2701 от 2 февраля 2023 г. является ничтожной сделкой, а не оспоримой.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его изготовления.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 24 марта 2026 г.

Председательствующий Р.В. Старовойтов

Судьи И.В. Кайгородова

Е.Н. Савельева