Решение № 3А-168/2017 3А-26/2018 3А-26/2018 (3А-168/2017;) ~ М-221/2017 М-221/2017 от 25 февраля 2018 г. по делу № 3А-168/2017

Дело № 3а-26/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Седовой Е.И.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО2

заинтересованного лица - администрации города Твери ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 о об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 5 470000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права ФИО4 как арендатора объекта недвижимости и плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 заявленные требования уточнил на основании результатов судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости - 6497000 рублей.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2 вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда, представитель заинтересованного лица - Администрации города Твери ФИО3 возражала против заявленных требований.

Представители административного ответчика - Управления Росреестра по Тверской области и заинтересованного лица – ФГБУ ФКП Росреестра, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 1311 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – здание пивного ресторана «Бахус»,расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного с Администрацией города Твери 18 сентября 2017 года.

Являясь арендатором указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для исчисления арендной платы.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от 05 декабря 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 14 марта 2017 года в размере 10890568,77 рублей на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 04 декабря 2017 года № 12-2017, выполненный оценщиком ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 марта 2017 года составила 5 470 000 рублей.

Не согласившись с выводами оценщика, представитель заинтересованного лица обоснованно указал, что оценщик, определяя рыночную стоимость методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода неверно подобрал земельные участки-аналоги, поскольку 2 из 3 аналогов согласно объявлениям об их продаже предназначены для промышленного использования, то есть относятся к сегменту рынка, отличному от объекта оценки. Кроме того, оценщиком не обоснован отказ от корректировки на наличие коммуникаций, которыми аналоги обеспечены в значительно меньшей степени, чем оцениваемый земельный участок

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по ходатайству представителей административного истца и Администрации города Твери определением суда от 19 января 2018 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» ФИО6 от 29 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 марта 2017 года составляет 6497 000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области, в том числе, относящихся к сегменту рынка земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, к которому относится оцениваемый земельный участок, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению представлены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода (метода сравнения продаж), применение которого экспертом обосновано.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

В части достоверности досудебной оценки эксперт констатировал отсутствие нарушений требований действующего законодательства, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а различие результатов данной оценки и судебной экспертизы объяснил вероятностным характером определения рыночной стоимости.

Вместе с тем, принимая во внимание, что данное различие является существенным, а также учитывая, что эксперт не опроверг приведенные выше мотивированные возражения заинтересованного лица относительно выводов оценщика, суд, считает возможным удовлетворить административные исковые требования и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО4 о удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 марта 2017 года в размере 6 497 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - 27 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 05 марта 2018 года.

Председательствующий Т.В.Парфенова