Решение № 3А-214/2026 3А-214/2026(3А-832/2025;)~М-737/2025 3А-832/2025 М-737/2025 от 15 марта 2026 г. по делу № 3А-214/2026

дело № 3а-214/2026 (3а-832/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000802-69


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества Агропромышленное снабжение «Ипатовское» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество Агропромышленное снабжение «Ипатовское» обратилось с административным иском, впоследствии уточненным, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости:

здания с кадастровым номером №, площадью 658,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: цементный склад, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 3 365 000 рублей;

здания с кадастровым номером №, площадью 655 кв.м., назначение: нежилое, наименование: склад-магазин, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 5 245 000 рублей;

здания с кадастровым номером №, площадью 572,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание технического обменного пункта, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 2 351 000 рублей,

согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Аманейдж» от 1 октября 2025 года № 064-25-К.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости. утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 по состоянию на 1 января 2023 года для кадастрового номера № – 15 941 383,14 рублей, для кадастрового номера № – 8 044 120,5 рублей, для кадастрового номера № – 3 987 494,78 рублей, значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика налогов на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованного лица - Министерства финансов Ставропольского края (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом выводов судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» просил отказать в удовлетворении требований, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости, поддержал доводы возражений с замечаниями на заключение судебной экспертизы.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО4, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Кодекса (жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение).

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что административный истец – акционерное общество Агропромышленное снабжение «Ипатовское» является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

здания с кадастровым номером №, площадью 658,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: цементный склад, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 1 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-183777856, запись регистрации от 29 декабря 2003 года № (т. 1 л.д. 13-15),

здания с кадастровым номером №, площадью 655 кв.м., назначение: нежилое, наименование: склад-магазин, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 1 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-183797219, запись регистрации от 29 декабря 2003 года № (т. 1 л.д. 15-18),

здания с кадастровым номером №, площадью 572,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание технического обменного пункта, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-183782590, запись регистрации от 30 декабря 2013 года № (т. 1 л.д. 19-22).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 1 января 2023 года для кадастрового номера № – 15 941 383,14 рублей, для кадастрового номера № – 8 044 120,5 рублей, для кадастрового номера № – 3 987 494,78 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 4 ноября 2025 года и 5 ноября 2025 года (т. 1 л.д. 10, 11, 12).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Аманейдж» от 1 октября 2025 года №-К следует, что рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года установлена для здания с кадастровым номером № - 3 365 000 рублей, здания с кадастровым номером № - 5 245 000 рублей, здания с кадастровым номером № - 2 351 000 рублей (т. 1 л.д. 23-117).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налогов на имущество, размер которых зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» ФИО4 от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года определена для объектов с кадастровыми номерами № – 4 928 000 рублей, № – 7 344 000 рублей, № – 2 700 000 рублей (т. 2 л.д. 40-192).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из экспертного заключения от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025 следует, что стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования лично 26 января 2026 года, дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025 подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – объекты недвижимости производственного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В ходе проведенного экспертом анализа выявлено, что предложений в населенном пункте расположения объектов исследования представлено в достаточном объеме. В ходе анализа было выбрано 3 объекта-аналога.

При проведении анализа были использованы объявления, из архива архивоценщика.рф. Были проанализированы объявления удовлетворяющим следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления – с 1 января 2022 года по 1 января 2023 года, категория и ВРИ земельного участка – земли населенных пунктов, под производственные цели.

Все рассматриваемые объявления были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже иных категорий и назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, незастроенные участки, участки с ВРИ под производство, категории населенных пунктов.

В результате анализа рынка земельных участков сходных с оцениваемыми, было найдено 3 объекта - аналога наиболее сопоставимых с объектами оценки (свободные земельные участки производственного назначения).

При выборе объектов – аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов – аналогов, состав прав на объекты - аналоги (право собственности), дата продажи. Объекты – аналоги также имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемые земельные участки, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемые земельные участки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В рамках настоящего исследования при определении рыночной стоимости объектов исследования эксперт применил сравнительный подход (60%), доходный подход (40%). Затратный подход не применялся.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав экспертное заключение от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025у суда не имеется.

Правильность суждений эксперта ничем не опровергнута, подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами, а также пояснениями допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО4, которыми он подтвердил законность и обоснованность своего заключения, привел полное, мотивированное обоснование к расчету, к получению и использованию информации об объектах, к подборке и применению наиболее сопоставимых по характеристикам объектов аналогов, корректировок.

Возражения заявителя о несогласии с заключением судебной экспертизы являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по их мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения от 12 февраля 2026 года № 108-Э/12/2025, а равно иных доказательств, свидетельствующих, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объектов недвижимости. Целью обращения в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска по результатам судебной экспертизы.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 9 декабря 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск акционерного общества Агропромышленное снабжение «Ипатовское» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 928 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 344 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 9 декабря 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 16 марта 2026 года.

Судья Ситькова О.Н.