Решение № 2-312/2024 2-312/2024~М-82/2024 М-82/2024 от 29 июля 2024 г. по делу № 2-312/2024

КОПИЯ

Дело № 2-312/2024

УИД 89RS0006-01-2024-000120-40


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2024 года город Муравленко

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Балаж Е.К.,

при секретаре судебного заседания Андреевой А.К.,

с участием помощника прокурора Заббарова А.В.,

представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

УМИ Администрации города Муравленко обратилось в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения, указав в обоснование исковых требований, что ответчик является собственником жилого помещения в виде комнаты №, площадью 24,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно проведенной по заказу истца независимой оценке рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчику, составляет 1 882 000 рублей. Собственнику жилого помещения направлялось соглашение об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, от подписания которого ФИО2 отказались. Истец просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение, в виде комнаты, расположенное по адресу: <адрес>, комната 9, площадью 24,8 кв.м., с выплатой ФИО2 денежного возмещения в размере 1 882 000 рублей, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

Представитель истца УМИ Администрации города Муравленко, при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, до его начала ФИО3, действующая на основании доверенности, подала в суд письменные возражения на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГ, в которых выразила несогласие с заключением, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО1 суду пояснила, что с предъявленными исковыми требованиями согласна частично, просила установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере установленный экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», о чем также изложила в представленному суду отзыве, кроме того, росила распределить судебные расходы, понесенные ответчиком на оплату экспертизы.

Дело рассмотрено по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав пояснения представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего требования, подлежащими удовлетворению частично, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п.3 ст.281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В силу требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кроме того, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО2 с ДД.ММ.ГГ является собственником жилого помещения – комнаты №, площадью 24,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 141-143).

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу.

Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения указанного многоквартирного дома в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования. УМИ Администрации города Муравленко в срок до 31.05.2018 – направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении его сноса в срок до 31.12.2025 (т. 1 л.д. 20, 6-7).

Уведомление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу направлено собственнику жилого помещения № в многоквартирном <адрес> ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 22, 23-25).

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № срок сноса многоквартирного аварийного дома изменен до ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 27).

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика ФИО2 направлено уведомление об изменении срока сноса многоквартирного дома (т. 1 л.д. 26, 27-30).

В связи с отказом собственников жилых помещений от сноса многоквартирного дома, постановлением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 713 кв.м., а также жилых помещений, в том числе комнаты 9, расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, находящемся на указанном земельном участке.

УМИ Администрации города Муравленко поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком кадастровых работ, необходимых для уточнения границ изымаемого земельного участка; обратиться от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением об уточнении границ изымаемого земельного участка; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т. 1 л.д. 31).

В связи с тем, что многоквартирный дом является аварийным и подлежит сносу, то переселение граждан из указанного дома должно быть произведено с соблюдением процедур, предусмотренных ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, гарантирующей обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

25.05.2023 решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд направлено в адрес ответчика (т. 1 л.д. 32, 33-37).

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

22.08.2023 соглашение об изъятии спорной комнаты в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд направлено собственнику ФИО2, от подписания соглашения она отказалась (т.1 л.д. 38, 39-42, 43-44).

Поскольку между сторонами соглашения о размере возмещения за изымаемое жилое помещение не достигнуто, УМИ Администрации города обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Как указано выше, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, включающая в себя рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Исходя из технического паспорта <адрес> представляет собой многоквартирный дом коридорного типа (т. 1 л.д. 145-158).

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты (квартиры), расположенной в многоквартирном доме коридорного типа, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в таком жилом доме.

В таком случае необходимо применение в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии положений статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания положений названных статей Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры (общежития) подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры (всего этажа общежития, где расположена комната) в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Сумма площади комнаты и площадей вспомогательных помещений в части, пропорциональных площади комнаты (комнат), будет образовывать общую площадь помещения, занимаемую гражданами.

Таким образом, при расчете рыночной стоимости изымаемого жилого помещения – комнаты в многоквартирном доме коридорного типа, необходимо также учитывать и вспомогательные помещения, без использования которых пользование комнатой в качестве жилого помещения невозможно.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет № об оценке, составленный ДД.ММ.ГГ ООО «Региональный экспертный центр», согласно которому размер возмещения за спорную комнату определен в размере 1 882 000 рублей, из которых рыночная стоимость недвижимого имущества, складывающаяся из стоимости жилого помещения, доли вспомогательных помещений, доли общего имущества без учета площади вспомогательных помещений, доли земельного участка под жилым объектом, составляет 1 486 000 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретением права собственности на него, с оформлением права собственности на другое жилое помещение составляют 113 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 283 000 рублей (т. 1 л.д. 45-99).

В рамках настоящего дела с целью определения стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение судом назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС».

Согласно выводам заключения эксперта ФИО9, приведенных в заключении от 05.06.2024 (т. 1 л.д. 179-249, т. 2 л.д. 1-78), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – комнаты № в <адрес>, в связи с изъятием, составляет 3 578 789 рублей и складывается из: рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 206 827 рублей, рыночной стоимости вспомогательных помещений с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения в размере 435 947 рублей, рыночной стоимости общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения в размере 131 034 рублей, рыночной стоимости жилого помещения без учета стоимости общедомового имущества и вспомогательных помещений с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2 804 981 рублей; размер убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода на дату составления заключения – 154 212 рублей.

В указанном заключении эксперт также пришел к выводу о том, что комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома должен был быть произведен в 1998 году, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из объема повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации на 04.03.2009, но в текущих ценах составляет 1 869 863 рублей (т.1 л.д. 244,249 т.2 л.д. 22, 24).

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом ФИО9, имеющей соответствующее профессиональное образование и являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности. Эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в его компетентности.

Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника для муниципальных нужд объекта недвижимости применительно к требованиям ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений в сравнении с объектами – аналогами на рынке недвижимости, прав собственника на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы.

Оснований сомневаться в обоснованности данного заключения эксперта у суда не имеется. Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок, на вспомогательные помещения. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

Вместе с тем, суд не может принять за основу отчет об оценке от 28.07.2023, составленный оценщиком ООО «Региональный экспертный центр», поскольку в силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев с даты составления отчета, тогда как отчет, предлагаемый истцом, составлен почти год назад, то есть утратил свою актуальность.

Кроме того, оценщик ФИО8, при составлении отчета не предупреждалась об уголовной ответственности о даче заведомо ложного заключения, отчет ООО «Региональный экспертный центр» не в полной мере отражает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на момент рассмотрения дела по существу истцом не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, при определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщик ООО «Региональный экспертный центр» пришел к выводу о том, что на момент первой приватизации квартиры в многоквартирном доме 04.03.2009 срок проведения капитального ремонта для дома наступил.

Допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Указанное положение утверждено Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 и эксперт ФИО9, отвечая на вопрос о потребности многоквартирного дома в проведении капитального ремонта, руководствовалась непосредственно данным положением, то есть, вопреки доводам истца эксперт в своем заключении ссылалась на действующее законодательство, в том числе и на дату приватизации первого жилого помещения.

Кроме того, относительно довода представителя истца о несоответствии в полной мере требованиям Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404, алгоритма действий, произведенных экспертом ФИО9 при определении нуждаемости в проведении капитального ремонта жилого дома на дату возникновения нуждаемости, суд отмечает, что к данному выводу эксперт пришел на основании ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 8-12 лет.

С учетом того, что год постройки дома 1988, конструктивные элементов здания, в котором расположен объект исследования, деревянные, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1998 году.

Реализации обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов.

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечению которого требуется проведение капитального ремонта. Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России №170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Из заключения эксперта ФИО9 следует, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяется в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Потребность в проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома зависит от степени износа соответствующих конструктивных элементов.

Эксперт ФИО9 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с ВСН 58-88 (р). Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении Б таблице Б.1 в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения составляет 21 год.

С учетом того, что комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания, в случае возникновения потребности в нем расчет производится для данного вида ремонта, в противном случае для выборочного.

При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности.

Из технического заключения №, составленного ООО «Оценочная компания ФИО10» в марте 2018 года по результатам обследования жилого <адрес>, следует, что фактический физический износ многоквартирного дома на дату составления заключения, то есть более шести лет назад, составлял 71% (т. 1 л.д. 8-19).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующего капитального ремонта.

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а так же участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, то есть до 04.03.2009, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнять обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо, вопреки доводам представителя истца, изложенным в письменных возражениях, по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Следовательно, именно на лицо, заявляющее об исключении из размера возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возлагается обязанность по доказыванию отсутствия оснований для его взыскания, представления соответствующих доказательств. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являющегося наймодателем жилых помещений, нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а так же способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

Учитывая изложенное, а именно, что обязанность про проведению капитального ремонта многоквартирного дома до приобретения жилых помещений в таком многоквартирном доме в собственность граждан возложена на наймодателя – орган местного самоуправления, и в настоящем случае исполнена не была, что в свою очередь привело к снижению уровня надежности и безопасности здания, ухудшению его эксплуатационных показателей, ускоренному изнашиванию конструктивных элементов а также существенно влияет на эксплуатационный период многоквартирного дома, доводы представителя истца о рассмотрении вопроса о компенсации собственникам убытков, вызванных снижением уровня надежности здания, в отдельном производстве с привлечением на стороне ответчика регионального оператора капитального ремонта многоквартирных домов, признаются судом несостоятельными.

Согласно представленной копии договора № передачи /приватизации/ комнаты № в собственность, заключенного между МО г. Муравленко и ФИО11, ФИО12, а также акту приватизированных жилых помещений, первое жилое помещение в многоквартирном <адрес> приватизировано 04.03.2009 (т.1 л.д.114, т.2 л.д. 90-91).

Из технического паспорта на указанный дом следует, что дом 1988 года постройки, сведений о проведении капитального ремонта технический паспорт не содержит, как и отсутствуют сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома в Управлении жилищно-коммунального хозяйства, Управлении финансов Администрации города Муравленко, ООО «Холдинг городское хозяйство» (т. 1 л.д. 144-158, 160, 162, 163).

Согласно заключению эксперта ФИО9 сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определена с учетом требуемого объема ремонтных работ, количества замен конструктивных элементов дома на дату первой приватизации квартиры в доме, с учетом физического износа дома на 04.03.2009, но в текущих ценах и составляет 1 869 863 рублей.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включению в размер возмещения подлежат убытки, причиненные ответчику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности.

При таких обстоятельствах, эксперт правомерно произвел расчет убытков, которые понесет собственник изымаемого жилого помещения, размер которых составляет 154 212 рублей, и включает в себя: стоимость услуг грузового транспорта для переезда - 5 720 рублей, услуг грузчиков для переезда - 6 128 рублей, услуг по сборке и разборки мебели - 4 000 рублей, стоимость аренды помещения в месте расположения изымаемой комнаты - 58 932 рублей, стоимость риэлтерских услуг на поиск аренды жилого помещения - 8 422 рублей, средняя стоимость риэлтерских услуг на поиск покупки жилого помещения, сопровождение сделки купли-продажи – 69 010 рублей, оплата услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на жилое помещение - 2 000 рублей.

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО9 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца частично, взысканию подлежит возмещение за жилое помещение в пользу собственника в размере 5 602 864 рублей, что включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли вспомогательных помещений, доли общего имущества в многоквартирном доме, а также доли земельного участка, приходящейся на долю жилого помещения с учетом вспомогательных помещений, в размере – 3 578 789 рублей, убытки в размере – 154 212 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 1 869 863 рублей.

Исходя из ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Лица, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения.

В силу ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.

Фактически ответчик в спорном жилом помещении не проживает (т. 2 л.д. 93), однако значится в нем зарегистрированным (т. 2 л.д. 89).

Поскольку возмещение стоимости изымаемого жилого помещения является в рассматриваемом случае основанием для перехода права собственности на такое жилое помещение к муниципальному образованию, требования истца о выселении ответчика, после выплаты собственнику спорного жилого помещения возмещения за изымаемое жилое помещение, подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Исходя из п. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для организаций уплачивается в размере 6 000 рублей.

Органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями (п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истцом при рассмотрении настоящего дела были понесены почтовые расходы, связанные с направлением в адрес собственника изымаемого жилого помещения соглашения об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, в размере 159,6 рублей (т.1 л.д.40), а также – с направлением копии искового заявления в адрес ответчика с приложенными к нему документами в размере 67 рублей (т.1 л.д.119).

Кроме того, из материалов дела следует, что определением от 20.02.2024 о назначении судебной товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика ФИО2, которая на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе 04.03.2024 внесла 30 000 рублей (т.1 л.д.170).

Экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО9 заявлено ходатайство о взыскании расходов на производство экспертизы в размере 45 000 рублей (т.1 л.д.174-176).

Необходимость обращения в суд с иском у муниципального органа возникла в связи с несогласием ответчика – собственника изымаемого жилого помещения с изъятием у него жилого помещения по предложенной истцом выкупной цене в размере 1 882 000 рублей.

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения как в пользу ответчика, так и истца.

По смыслу ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственники не согласны со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Поскольку размер возмещения определен судом в большем размере, чем заявлено истцом, следовательно, рыночная стоимость жилого помещения, указанная в исковом заявлении была заявлена неправомерно, в связи с этим имеются основания для распределения судебных расходов между сторонами.

Распределяя судебные расходы, суд рассчитывает пропорцию удовлетворенных требований истца в размере 33,58 %, исходя из размера выкупной цены, заявленной в иске и размера возмещения, установленного судом (1 882 000: 5 602 864 х 100).

Учитывая изложенное, требования истца удовлетворены на 33,58 % и отказано в удовлетворении исковых требований на 66,42 %.

При таких обстоятельствах, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, в размере 2 014,80 рублей, из расчета 6 000 рублей х 33,58 %.

Также в пользу истца подлежат взысканию с ФИО2 понесенные почтовые расходы в размере 76,09 рублей ((159,60 рублей + 67 рублей) х 33,58 %)).

Представителем ФИО2 при рассмотрении настоящего дела заявлено о распределении судебных расходов, понесенных на оплату услуг эксперта.

Учитывая, что требования истца удовлетворены на 33,58 % и отказано в удовлетворении 66,42 %, то ФИО2 должна понести расходы на оплату услуг эксперта в размере 15 111 рублей из расчета 45 000 рублей х 33,58 %, а УМИ администрации города, в свою очередь – 29 889 рублей, из расчета 45 000 рублей х 66,42 %.

Вместе с тем, поскольку ФИО2 на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе внесено 30 000 рублей, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 14 889 рублей, из расчета 30 000 рублей – 15 111 рублей.

Кроме того, суд полагает необходимым произвести взаимозачет сумм, подлежащих взысканию со сторон в качестве судебных расходов, определив ко взысканию с истца 14 812,91 рублей, исходя из расчета 14 889 рублей – 76,09 рублей.

Учитывая, что денежные средства в размере 30 000 рублей внесены ФИО13 на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе, денежные средства подлежат перечислению экспертному учреждению в связи с исполнением определения суда от 12.02.2024.

Вместе с тем, с УМИ Администрации города Муравленко с учетом пропорционального распределения подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы, произведенной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», в размере 15 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО2 (ИНН №) жилое помещение в виде комнаты, расположенное по адресу: <адрес>.

Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО2 (ИНН №) в виде комнаты, площадью 24,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в размере 5 602 864 (пять миллионов шестьсот две тысячи восемьсот шестьдесят четыре) рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 (ИНН №) на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко (ИНН <***>).

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО2 (ИНН №), на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО2 (ИНН №) из жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения, после фактической выплаты ФИО2 возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко (ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (ИНН <***>) оплату за производство экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО2 (ИНН №) судебные расходы в размере 14 812 (четырнадцать тысяч восемьсот двенадцать) рублей 91 копеек.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой был освобожден истец, в размере 2 014,80 рублей.

Обязать Управление Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе произвести перечисление с депозитного счета УСД в ЯНАО денежных средств в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей на счет Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ИНН <***>, КПП 550401001, ОГРН <***>, <данные изъяты> счет №, корреспондентский счет №, для оплаты экспертизы, проведенной экспертом ФИО9, экспертное заключение от 05 июня 2024 года по гражданскому делу по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, представления через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 02 августа 2024 года.

Председательствующий /подпись/ Е.К. Балаж

Копия верна. Судья

Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела № 2-312/2024 (УИД 89RS0006-01-2024-000120-40) Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа.