Апелляционное определение № 33-415/2026 от 23 февраля 2026 г.

89RS0001-01-2025-001752-81

Дело №2-1503/2025

Апелл. дело №33-415/2026

Судья Липчинская Ю.П.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 февраля 2026 года город Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Старовойтова Р.В., Кайгородовой И.В.,

при секретаре Негрей В.В.,

с участием прокурора Губайдулиной Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Салехард к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, признании за муниципальным образованием права собственности на изымаемые объекты недвижимого имущества

по апелляционному представлению прокурора Румянцева Д.А. и апелляционной жалобе администрации муниципального образования город Салехард на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Шошиной А.Н., объяснения прокурора Губайдулиной Г.А., поддержавшей доводы апелляционного представления, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город Салехард обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, с выплатой возмещения за жилое помещение в размере 6 408 773 руб., о прекращении права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества, признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры без предоставления жилого помещения, возложении обязанности на ответчика ФИО1 по предоставлению в управление жилищной политики администрации города Салехарда реквизитов для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, признании за городским округом город Салехард права собственности на жилое помещение, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения. Распоряжением администрации города Салехарда от 30 января 2020 года №104 жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по указанному выше адресу, признаны непригодными для проживания, дом - аварийным и подлежащим сносу. В связи с отказом собственников от сноса дома земельный участок площадью 1076 кв.м., а также жилые помещения, в том числе квартира 2 постановлением Администрации муниципального образования город Салехард от 19 апреля 2024 года №923 изъяты для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке от 18 ноября 2024 года ООО «Айра Торрес» размер возмещения за жилое помещение составляет 6 408 773 руб. 09 декабря 2024 года ФИО1 направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, соглашения о выкупе между сторонами не достигнуто, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала, выразила несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы, полагая размер выкупной стоимости завышенным.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 с иском согласились с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

В заключении прокурор Румянцев Д.А. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из заключения судебной экспертизы.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие ответчика ФИО1, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 декабря 2025 года исковые требования администрации города Салехарда к ФИО1, ФИО2 об изъятии объектов недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, признании за муниципальным образованием права собственности на изымаемые объекты недвижимости – удовлетворены частично.

У ФИО1 изъяты принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости: квартира <адрес> общей площадью 59,3 кв.м., доля в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого жилого помещения, расположенный под многоквартирным домом путем определения выкупной цены в размере 13 425 991 руб.

Право собственности ФИО1 на принадлежащие ей объекты недвижимости прекращено.

За муниципальным образованием город Салехард признано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества после перечисления их выкупной стоимости ФИО1

После прекращения права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение ФИО1, ФИО2 признаны утратившими право пользования данным жилым помещением, выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

На ФИО1 возложена обязанность предоставить в управление жилищной политики администрации города Салехарда реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

В апелляционном представлении и апелляционной жалобе администрации муниципального образования город Салехард поставлен вопрос об изменении решения суда в части определения выкупной цены с указанием на то, что заключение экспертизы, составленное ООО «Бизнес Аудит», не могло быть положено в основу принятого судом решения. При определении выкупной цены в качестве аналогов должны рассматриваться объекты недвижимости, отвечающие требованиям пригодности и безопасности для проживания граждан, экспертом приведено 7 объектов недвижимости, 5 из которых находятся в аварийном состоянии, не принят в качестве аналога объект в доме, не признанном аварийным, что привело к неверному определению средней рыночной стоимости жилья за один квадратный метр – 226 407 руб. 94 коп. (при средней стоимости за 1 квадратный метр – 160 000 руб. - 177 000 руб.). При выборе приведенных аналогов экспертом необоснованно применены повышающие корректировки на техническое состояние дома, что привело к завышению рыночной стоимости жилого помещения, которая не соотносится с компенсационной природой предоставления возмещения за жилое помещение собственнику жилого помещения в доме, признанном непригодным для проживания, приводит к улучшению его жилищных условий. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывается стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Экспертом неправомерно определена стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, исходя из самостоятельного объекта оценки, а не в составе стоимости доли в общем имуществе, включая земельный участок. Допущенные нарушения привели к необоснованному завышению рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности и земельный участок под многоквартирным домом.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы представителем истца администрации города Салехарда ФИО5 заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с поручением ее проведения ООО «Экспертиза, оценка и консалтинг».

Определением судебной коллегии, занесенным в протокол судебного заседания от 24 февраля 2026 года, в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, отказано.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца администрации города Салехарда, ответчики ФИО1, ФИО2, извещенные телефонограммами, по электронной почте, не явились. Судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных представления и жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира общей площадью 59,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1

В указанном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства ФИО1 с 04 октября 2013 года, ФИО2 – с 17 февраля 2015 года (том 1, л.д.22).

На основании распоряжения администрации муниципального образования город Салехард от 30 января 2020 года №104-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, определено, что в установленном порядке надлежит осуществить выкуп у собственников принадлежащих им жилых помещений, а также долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме до 31 декабря 2026 года (том 1, л.д.11).

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок администрацией муниципального образования город Салехард принято постановление от 19 апреля 2024 года №923 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, и жилых помещений, в том числе принадлежащей ответчику квартиры, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (том 1, л.д.13).

Согласно отчету №120/27/14, составленному ООО «Айра Торрес», рыночная стоимость принадлежащего ФИО1 жилого помещения и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 6 408 773 руб. (том 1, л.д.35).

ФИО1 было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения (том 1, л.д.12).

ФИО1 не согласилась с результатами оценки рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Определением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04 сентября 2025 года по данному гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Бизнес-Аудит».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Бизнес-Аудит» от 07 ноября 2025 года рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 59,3 кв.м., а также размер возможных убытков, которые могут быть причинены каждому собственнику изъятием указанного помещения для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным, включая стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость соответствующей доли земельного участка и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляют 13 425 991 руб.

Разрешая спор и принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный жилой дом, в котором располагается спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, пришел к выводу об изъятии в муниципальную собственность принадлежащей ответчику квартиры.

Установив, что ФИО1 согласна на получение денежной компенсации стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с администрации муниципального образования город Салехард в пользу ответчика возмещения за жилое помещение в определенном заключением судебной экспертизы размере, пропорционально доле ответчика в праве собственности на имущество, с прекращением ее права собственности на изымаемое жилое помещение и признанием за муниципальным образованием город Салехард соответствующих прав после выплат сумм, присужденных решением суда.

Оснований не согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, подтверждаются исследованными в ходе рассмотрения спора по существу доказательствами, оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по общему правилу обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении размера возмещения за аварийное жилое помещение суд первой инстанции правомерно принял во внимание заключение судебной экспертизы ООО «Бизнес-Аудит».

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом оценивается экспертное заключение на предмет соблюдения порядка проведения экспертизы, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности наряду с собранными по делу доказательствами в их совокупности.

Принимая во внимание приведенные нормы права, суд пришел к правомерному выводу о том, что заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством, поскольку соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований сомневаться в достоверности и правильности выводов эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Из дополнительно представленной по запросу судебной коллегии экспертом ООО «Бизнес-Аудит» ФИО6 информации следует, что экспертом на основании Методических рекомендаций по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда) «Стандарты и правила оценочной деятельности 01-17-2023» Ассоциации «Русское общество оценщиков» в качестве объектов-аналогов для оценки объекта исследования из сегмента рынка объекта оценки приняты жилые помещения, расположенные в деревянных многоквартирных домах в городе Салехарде с применением корректировки на техническое состояние. При использовании в качестве аналогов квартир в аварийных многоквартирных домах и в многоквартирных домах, планируемых к сносу, без применения корректировки на техническое состояние, будет получена стоимость квартиры, расположенной в аварийном доме либо в планируемом к признанию аварийным. Поскольку состояние объекта оценки принимается как удовлетворительное, техническое состояние аналогов 2 и 4, расположенных в многоквартирных домах, определено, как ветхое, техническое состояние аналогов 1 и 3 – неудовлетворительное, планируемое к признанию аварийными, необходима корректировка для приведения аварийного состояния объекта исследования к пригодному состоянию, расчет производен с учетом Свода правил «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» 368.1325800.2017, утвержденных приказом Министерства коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2017 года №1582/пр. Экспертом не допущено арифметических ошибок при расчете корректировки на износ. Многоквартирный дом, в котором расположена изымаемая квартира, состоит из двух квартир, общая площадь объекта оценки составляет 59,3 кв.м., общая площадь квартир – 119,40 кв.м., доля собственника отдельного жилого помещения квартиры № в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 49,66%, то есть на 40-45% больше чем в двухэтажных многоквартирных домах. Доля квартиры № в общем имуществе многоквартирного дома составляет 0,4966, площадь земельного участка с учетом доли в праве собственности на квартиру составляет 534,40 кв.м. (1076 кв.м. (площадь всего земельного участка под многоквартирным домом) х 0,4966). Сверхнормативная площадь земельного участка, приходящаяся на объект оценки составила 141,22 кв.м., его стоимость – 1 259 259 руб. Без учета стоимости земельного участка рыночная стоимость жилого помещения – квартиры общей площадью 59,3 кв.м. по адресу: <адрес>, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на дату оценки – 07 ноября 2025 года составила 11 147 860 руб. из расчета 187 485 руб. за 1 кв.м., что соответствует средней рыночной стоимости жилья на вторичном рынке в городе Салехарде. Стоимость 1 кв.м. квартиры – 226 407 руб. 94 коп. складывается из стоимости самой квартиры – 11 117 860 руб., стоимости земельного участка – 1 259 259 руб., расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права – 513 263 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 535 728 руб.

Использованные экспертом методы расчета соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, экспертом при проведении экспертизы не допущено нарушений требований закона, использованная экспертом информация является достоверной, достаточной и проверяемой.

Доказательств обратного, что необходимо в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, отмене либо изменению по доводам апелляционного представления и апелляционной жалобы отмене либо изменению не подлежит.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 декабря 2026 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора Румянцева Д.А. и апелляционную жалобу администрации города Салехарда - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 февраля 2026 года.

Судья /подпись/ А.Н. Шошина