Решение № 2-5730/2017 2-5730/2017 ~ М-4461/2017 М-4461/2017 от 6 декабря 2017 г. по делу № 2-5730/2017

(марка обезличена) Дело № 2-5730/2017
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород (дата)

Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе:

председательствующего судьи Телковой Е.И.,

при секретаре Костровой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «НовМонолитСтрой» к ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований следующее.

(дата) между ООО «НовМонолитСтрой» и ООО «Современная архитектура» был заключен договор участия в долевом строительстве №....

(дата) между ООО «Современная архитектура» и ФИО1 был заключен договор уступки права по договору участия в долевом строительстве №... от (дата).

По условиям договора Застройщик (ООО «НовМонолитСтрой») принял обязательства в предусмотренный договором срок построить многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу ... после получения Разрешения на ввод жилого ... в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства (квартиру), а Дольщик обязался уплатить установленную договором цену и принять квартиру.

Срок передачи объекта дольщику не позднее (дата) (п.6.1. договора).

Согласно п. 1.3. договора Дольщик получает от Застройщика ... со следующими характеристиками: количество комнат-1, этаж-20, общая проектная площадь с учетом летних помещений 33,5 кв.м., жилая площадь 14,1 кв.м., общая стоимость 1299800 руб.

В приложении №... к договору указано схематичное планировочное решение ....

В соответствии с п.5.3. договора качество объекта должно соответствовать утвержденной проектно-сметной документации на Дом, ГОСТам, СНИПам, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства.

В соответствии с п.5.4. договора, стороны установили, что исходят из того, свидетельством качества объекта, соответствия его условиям договора, является выдача разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, в установленном законом порядке.

(дата), Администрацией города Нижнего Новгорода было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №...

Необходимо отметить, что ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Ответчику направлено уведомление о готовности объекта к передаче.

После осмотра квартиры, от ее приемки ответчик отказался, сославшись на несоответствие планировки квартиры условиям договора.

Планировка квартиры полностью соответствует проектной документации, однако в плане квартиры (приложение №... к договору) допущена техническая ошибка.

Планировка квартиры, соответствующая проектной, не

препятствовала ее использованию по назначению и не ухудшала качество.

Истец, признавая допущенное отступление от условий договора, неоднократно гарантировал, что устранит несоответствие, выполнив своими силами и свой счет необходимые работы по изменению планировки и данных кадастрового учета, но после принятия квартиры ответчиком и оформления им права собственности.

Ответчик данные гарантии не принял.

По требованию ответчика, планировка квартиры приведена в соответствие с условиями договора, после чего, ввиду необоснованного отказа от приемки квартиры, (дата) истцом составлен односторонний акт передачи квартиры.

(дата) ответчик направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с неисполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст. 7 ФЗ-214.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства или не устранении выявленных недостатков в установленный разумный срок участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Поскольку Закон N 214-ФЗ не раскрывает, что же можно считать существенным нарушением требований к качеству, представляется возможным воспользоваться определением "существенного недостатка", данным в абз. 9 преамбулы к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно названной норме существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Несоответствие планировки квартиры условиям договора является устранимым недостатком, более того, устраненным к моменту направления ответчиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Односторонний отказ от исполнения договора порядке не основан на законе и нарушает права и законные интересы истца как стороны по указанному договору.

Обстоятельство, которое в соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ могло бы служить основанием для одностороннего отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, отсутствует: построенный объект долевого строительства соответствует требованиям, предъявляемым к его качеству, что подтверждается, полученным застройщиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании изложенного истец просил суд признать недействительным односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве №... от (дата), признать договор участия в долевом строительстве№... от (дата) действующим.

В судебном заседании представитель истца от исковых требований в части признания договор участия в долевом строительстве№... от (дата) действующим отказалась, отказ от иска в части принят судом, производство по делу в указанной части прекращено определением суда.

Представитель истца в остальной части исковые требования поддерживает.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав доводы письменных возражений, в обоснование своей позиции ссылается на то, что (дата) при осуществлении приемки квартиры ответчиком установлено, что объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий договора, а именно выполнена без согласия ответчика перепланировка квартиры: значительно увеличена жилая комната до 18,2 кв.м. и отсутствует гардеробная комната площадью 3,6 кв.м. Данный недостаток делает Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования ответчиком. Настоящая планировка квартиры делает невозможным использовать её в соответствии с потребностями ответчика.

В связи с изложенным, им потребовано от Застройщика безвозмездно устранить недостаток в разумный срок. Однако Застройщик данное требование не выполнил, доказательств устранения недостатка ответчиком не представлено, заключение ООО «Беля река» оспаривается ответчиком, кроме того, ответчик истцом о готовности квартиры после перепланировки квартиры не уведомлен.

С учетом изложенного суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам при данной явке.

Выслушав представителей, исследовав в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе разбирательства гражданского дела приходит к следующему.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Часть 4 статьи 4 приведенного выше Федерального закона предусматривает, что договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (пункт 2 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Пунктом 2 части 1.1 статьи 9 указанного Федерального закона установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из приведенных норм, вопросы расторжения договора долевого участия урегулированы специальным законом.

Судом установлено, что (дата) года между ООО «НовМонолитСтрой», истцом по делу, и ООО «Современная Архитектура» заключен договор участия в долевом строительстве №... (далее - договор).

(дата) между ООО «Современная Архитектура» и ФИО1, ответчиком по делу, заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве №... от (дата) (далее договор цессии).

Согласно п. 1.3. договора Дольщик получает от Застройщика, в качестве Объекта долевого строительства, ... со следующими характеристиками: количество комнат 1, этаж 20, общая проектная площадь с учетом летних помещений 33,5 кв.м., без учета летних помещений 32,4 кв.м., жилая площадь 14,1 кв.м., общая стоимость 1299800 рублей.

В приложении №... к договору имеется план ..., в котором предусмотрены следующие помещения: жилая комната площадью 14,1 кв.м., гардеробная - 3,6 кв.м., коридор - 4,6 кв.м., санузел - 3,4 кв.м., кухня - 6,7 кв.м., балкон - 1,1 кв.м., общая проектная площадь квартиры составляет 33,5 кв.м.

Согласно п. 5.1. договора Застройщик обязан передать Дольщику Объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора.

Согласно п. 6.1. договора Застройщик обязуется передать Дольщику Объект долевого строительства в срок не позднее (дата).

(дата) при осуществлении приемки квартиры ФИО1 отказался принимать объект долевого строительства, ссылаясь на то, что объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий договора, а именно: выполнена без его согласия перепланировка квартиры: значительно увеличена жилая комната до 18,2 кв.м. и отсутствует гардеробная комната площадью 3,6 кв.м., при этом данный недостаток делает Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования, поскольку такая планировка квартиры делает невозможным использовать её в соответствии с потребностями ответчика.

Истец, признавая допущенное отступление от условий договора, неоднократно гарантировал, что устранит несоответствие, выполнив своими силами и свой счет необходимые работы по изменению планировки и данных кадастрового учета, но после принятия квартиры ответчиком и оформления им права собственности.

Ответчик данные гарантии не принял.

(дата) ответчиком направлено в ООО «НовМонолитСтрой» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором содержалось требование в двадцатидневный срок вернуть денежные средства, уплаченные по договору долевого участия №... от (дата), выплатить проценты за пользование указанными денежными средствами, возместить убытки.

Государственная регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве не осуществлена.

Как следует из материалов дела, по требованию ответчика, планировка квартиры приведена истцом в соответствие с условиями договора.

В качестве доказательств устранения выявленного недостатка истец ссылается на Технический отчет визуального обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома в объеме ... дней арх. №..., выполненный ООО «Белая река».

Данное письменное доказательство оспаривалось стороной истца в судебном заседании со ссылкой на не предоставление документов подтверждающих право организации составлять указанный технический отчет, при этом оспаривая содержание отчета, отсутствие в нем указаний на техническое состояние квартиры.

Суд не находит оснований согласиться с доводами стороны ответчика, поскольку в материалы дела представлена надлежащим образом заверенная копия выписки из реестра членов саморегулируемой организации в отношении ООО «Белая река», подтверждающей право составления технического отчета, содержание представленного письменного доказательства в целом соответствует требованиям ст. 59,60 ГПК РФ.

Указанное отчет составлен квалифицированным специалистом, имеющим необходимую квалификацию, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, оснований сомневаться в компетентности не имеется.

В результате осмотра квартиры проведено исследование объекта строительства в целом, с использованием нормативных документов, объективность составленного отчета, вопреки доводам ответчика, также не вызывает сомнений.

(дата) истцом составлен односторонний акт передачи квартиры, направленный ответчику.

Ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что выявленный недостаток при приемке объекта долевого строительства свидетельствует о том, что объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Как следует из материалов дела, жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №... выданного Администрацией города Нижнего Новгорода (дата), что свидетельствует о том, что жилой дом в целом и квартира ответчика как его часть как объект долевого строительства полностью соответствуют всем нормативам градостроительного проектирования, которые, в свою очередь, устанавливают обязательные требования для всех субъектов градостроительной деятельности.

В соответствии с п.5.4. договора, стороны установили, что исходят из того, свидетельством качества объекта, соответствия его условиям договора, является выдача разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, в установленном законом порядке.

Кроме того, применительно к положениям преамбулы к Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" о понятии недостатков и их существенности, перечисленные истцом недостатки к числу существенных не относятся.

При таком положении, учитывая основание иска, установленные по делу фактические обстоятельства, свидетельствующие о строительстве объекта долевого строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные законом основания, позволяющие ответчику в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора, отсутствуют.

Доводы ответчика в обоснование возражений не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на субъективном правовом интересе истца в споре.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 8 данного закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу приведенных норм права, фактическое принятие ответчиком объекта долевого строительства с недостатками не лишает возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона об участии в долевом строительстве (в том числе и о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшения цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков).

Таким образом, суд находит заявленные требования о признании недействительным одностороннего отказа ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве №... от (дата) законными и обоснованными.

Ввиду диспозитивного характера вопроса распределения судебных расходов при вынесении решения по гражданскому делу и отсутствием соответствующих ходатайств, судом данный вопрос в порядке ст.98 ГПК РФ не разрешается.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «НовМонолитСтрой» к ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве №... от (дата).

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в течение одного месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Судья Е.И. Телкова

(марка обезличена)

(марка обезличена)а