Решение № 2-432/2025 2-432/2025~М-319/2025 М-319/2025 от 3 сентября 2025 г. по делу № 2-432/2025

УИД 31RS0001-01-2025-000489-82 Дело №2-432/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2025 года г. Алексеевка

Алексеевский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Чуприна Н.П.,

при секретаре Мирошник Ю.В.,

с участием представителя истца - ответчика ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя ответчика - истца ФИО3- адвоката Адвокатской палаты Белгородской области, АК Падалко в г.Алексеевка - Падалко Ю.П., представившего ордер, помощника Алексеевского межрайонного прокурора Шумовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) недействительным, применении последствий недействительности сделки, и встречному иску ФИО3 к ФИО1 о выселении из жилого помещения и передаче ключей от входных дверей в жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском. Свои требования истица-ответчица ФИО1 основывает на том, что 10.03.2025г. между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого она продала ФИО3 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, покупная стоимость квартиры указана в договоре 5 000 000 руб.

Продажа квартиры была осуществлена под влиянием мошенников, которые ее убедили продать квартиру, настояв на том, чтобы сделка была осуществлена через агентство недвижимости, предоставив контакты риелтора агентства «Этажи», куда истица-ответчица и обратилась. Риелтор данного агентства Г.Н.. произвела осмотр квартиры, оценила ее стоимость и подала объявление о продаже на сайте «АВИТО». Для быстрейшей продажи риелтор и мошенники ее убедили продать квартиру за 3 600 000 руб. Через три дня после публикации квартира была продана за эту цену дочери сотрудника агентства «Этажи» - ФИО3

Цена, указанная в договоре, не соответствует действительной покупной стоимости, за квартиру она получила 3 600 000 руб., безналичным путем Перечисление денежных средств осуществлялось с номинального счета ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», открытого на основании договора оферты по обращению ФИО3 10.03.2025г.

Считает, что ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» осуществила оплату покупной стоимости. Оговоренные в договоре наличные денежные средства – 1 400 000 руб. ей покупателем не передавались. В результате сделки она лишилась единственного жилья. О том, что подверглась обману со стороны мошенников при содействии риелтора, она узнала после совершения сделки и детального изучения договора купли-продажи.

Указывает на то, что совершила сделку под влиянием заблуждения, т.к. была уверена, что ее действия были направлены на сохранение имущества от мошенников, не понимая, что на совершение сделки ее подтолкнули именно мошенники, имевшие умысел завладеть ее денежными средствами от продажи квартиры, что у них и удалось. Считает, что риелтор, которая является профессионалом в сфере недвижимости, не могла не знать о реальной стоимости квартиры, не видеть, что истица-ответчица действует в крайне невыгодных для себя обстоятельствах, продавая по заниженной цене свое единственное жилье. Кроме того, мать покупателя квартиры также является риелтором и, очевидно, что о низкой стоимости спорной квартиры узнала через свою коллегу Г.Н.

С учетом уточненных требований, ФИО1 просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, от 10.03.2025г., заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным, исключить из ЕГРН сведения о спорной квартире и применить последствия недействительности сделки вернув в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <...>, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» денежную сумму 3 600 000 руб.

Во встречном иске ФИО3 заявляет требование о выселении ФИО1 из квартиры, расположенной по адресу: <...>, и передаче ключей от входных дверей в квартиру. Доводы встречного иска основаны на том, что по договору купли-продажи от 10.03.2025г. она приобрела квартиру у ФИО1, которая согласно устной договоренности должная была выселиться и передать ключи от квартиры в срок до 01.04.2025г. По настоящее время ФИО1 продолжает жить в квартире, истица-ответчица доступа в жилое помещение не имеет.

В судебном заседании представитель истца - ответчика ФИО1 - ФИО2 иск ФИО1 поддержала, встречный иск не признала. Пояснила, что ФИО1 проживала в спорной квартире и не собиралась ее продавать. Ей на «Вацап» позвонил мужчина, представившийся следователем Б-вым и направил ей фотографию доверенности, которую, якобы ФИО1 выдала гражданину Украины по распоряжению всем ее имуществом. ФИО4 убедил ФИО1, что необходимо продать квартиру, чтобы мошенники ею не завладели, а потом квартира вновь перейдет ей в собственность, т.к. эта сделка будет фиктивной. По настоянию ФИО4 она обратилась в агентство недвижимости «Самолет», риелтором квартира была выставлена на продажу за 3 800 000 руб., но примерно месяц покупатели на нее не находились, и ФИО4 сказал, что нужно обратиться в агентство «Этажи», дал телефон риелтора из г.Белгорода, который направил к представителю агентства в г.Алексеевке - ФИО5 осмотрела квартиру, цену определила в 3 600 000 руб., дала объявление на сайте «Авито», ФИО4 одобрил такую стоимость. Квартиру приходили смотреть мать и дочь К.. Впоследствии она видела К. в офисе «Этажи», оказалось, что она там работает риелтором. В офисе агентства «Этажи» она оформила две расписки, одна, что получила 1 400 000 руб., а вторая, что сумму 1 400 000 руб. не получала. Ей пояснили, что эти расписки нужны для сделки. По указанию ФИО4 она открыла счет в банке ВТБ, на который впоследствии поступила сумма 3 600 000 руб. от продажи квартиры и эти деньги она перевела мошенникам. Договор купли-продажи заключали в МФЦ в простой письменной форме, обе стороны его подписали, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю произошла. ФИО1 и сейчас живет в квартире. У нее есть жилой дом в <...>, там сейчас подведены коммуникации и скоро он будет пригодным для проживания. Считает, что спорная сделка была заключена под влиянием обмана со стороны «следователя ФИО4», он полностью контролировал все действия ФИО1, запретил рассказывать родственникам, а также со стороны риелтора, который ее убедил о стоимости квартиры, оказавшейся значительно ниже рыночной. Также истица-ответчица заблуждалась относительно сделки, полагала, что, заключая договор она «спасает» квартиру от мошенников, что сделка является фиктивной. Ответчица-истица ФИО3 и ее мать физического, морального давления на ФИО1 не оказывали. По факту совершения в отношении ФИО1 мошеннических действий она обратилась в полиции, возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц.

Представитель ответчика - истца ФИО3- адвокат Падалко Ю.П. иск ФИО1 не признал, встречный иск поддержал. Пояснил, что ФИО3 от своей матери, которая работает в агентстве «Этажи», узнала, что их агентство выставило на продажу спорную квартиру. Они посмотрели квартиру, и хозяйка квартиры сразу сказала, что квартира продается за 5 000 000 руб., поскольку квартира им понравилась, то ответчица- истица решила ее купить. Продавец поставила условие, что часть денег 1 400 000 руб. передается наличными, а остальная часть безналичным путем. Родной брат ФИО3 дал ей 2 000 000 руб., которые 06.03.2025г. по доверенности с его банковского счета сняла мать К.Н.В. и из этих денег 1 400 000 были отданы наличными по расписке продавцу ФИО1 в день сделки. Эта сумма передавалась в квартире ФИО1, после чего стороны поехали в МФЦ, где подписали расписку о передаче денег и договор купли-продажи. Безналичный расчет велся через безопасный счет ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», который открыла ФИО3, зачислила туда 3 600 000 руб., и после внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности к покупателю, деньги были зачислены на банковский счет ФИО1 Ответчице-истице не было известно, что ФИО1 общалась с мошенниками, они заставили ее продать квартиру, и она перечислила им деньги. Поскольку в квартире фактически живет ФИО1, не выселяется, ключи от квартиры ФИО3 не передает, из-за чего ответчица-истица лишена возможности пользоваться своей собственностью, чем нарушаются ее права.

Представитель ответчика ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» в судебное заседание не явился. Представлены письменные возражения на иск.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав заключение прокурора, полагающего, что в иске ФИО1 следует отказать, а встречный иск подлежит удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Из содержания положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что между ФИО1 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) 10.03.2025г. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ФИО1 продала 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, покупная стоимость квартиры указана в договоре 5 000 000 руб.

Истица-ответчица оспаривает эту сделку, как заключенную под влиянием обмана, заблуждения по обстоятельствам приведенным в исковом заявлении и представителем истца-ответчика в судебном заседании.

В соответствии с п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац 3 данного пункта).

В п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст.179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст.179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п.2 ст. 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Таким образом, исходя из смысла п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах, последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий других лиц, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Воля на совершение сделки, соответствующая волеизъявлению, у потерпевшего имеется, однако, формирование этой воли происходит несвободно, под влиянием обмана со стороны других лиц.

Для признания наличия обмана необходимо доказать, что лицо действовало недобросовестно и умышленно. Необходимым для признания сделки недействительной, в том числе совершенной под влиянием обмана, является искажение действительной воли стороны, вступающей в сделку.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, бремя доказывания того обстоятельства, что истец-ответчик действовала под влиянием обмана, заблуждения, о котором знала или должна была знать ФИО3, лежит на стороне ФИО1

Как следует из материалов дела, ответчица-истица ФИО3 относительно обстоятельств совершения сделки знала только, исходя из условий договора купли-продажи. Как пояснила в судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО2, ФИО1 никому не говорила, в том числе риелтору, покупателю ФИО3, что продает квартиру под влиянием со стороны мошенников.

Таким образом, ответчик-истец ФИО3 не совершала никаких действий, которые вызвали существенное заблуждение или обман ФИО1 в совершении спорной сделки.

Доводы ФИО1, что она получила по сделке в качестве покупной стоимости 3 600 000 руб., т.е. сумму, которая была перечислена безналичным путем, а 1 400 000 руб. ей наличными не передавались, суд находит несостоятельными.

По нормам ч.1 ст.158 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме (ч.2 ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имеется расписка от 10.03.2025г., подписанная сторонами сделки, о том, что ФИО1 получила от ФИО3 денежную сумму 1 400 000 руб. согласно договору купли-продажи от 10.03.2025г. Условие о передаче указанной суммы в день подписания договора наличными денежными средствами содержится в п.4 Договора купли-продажи.

Из объяснений представителя ответчика-истца следует, что для оплаты наличных, денежные средства ФИО3 дал ее родной брат, сумму в размере 2 000 000 руб. сняла с его банковского счета доверенное лицо-мать К.Н.В. 06.03.2025г., часть из этой суммы предназначалась для последующего ремонта квартиры.

Данные обстоятельства подтверждаются представленной стороной ответчика-истца выпиской по банковскому счету

Таким образом, передача наличных денежных средств от покупателя к продавцу оформлена надлежащим образом, и то, что эта сумма была реально передана, сомнений у суда не вызывает.

Кроме того, неуплата части покупной цены по договору купли-продажи не является сама по себе основанием для признания договора недействительным в порядке ст. ст. 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как законодатель предусмотрел иной механизм защиты права продавца, не получившего оплату за проданный товар (ст. ст. 450, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Считать, что денежные средства, полученные истицей-ответчицей безналичным путем, не от ФИО3, а от ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», как указала в заявлении об уточнении исковых требований истица-ответчица, оснований не имеется.

Между ФИО3 (Заказчиком) и ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» (Исполнителем) был заключен договор на оказание услуг № ... от 10.03.2025г., в соответствии с условиями которого Заказчик, во исполнение договора купли-продажи от 10.03.2025г., обязуется внести денежные средства в сумме 3 600 000 руб. на номинальный счет, а после регистрации перехода права собственности в ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу: <...>, по договору купли-продажи, заключенному с ФИО1 (Получателем), Исполнитель в срок 1- 5 дней, перечисляет указанные денежные средства с номинального счета на счет ФИО1 (Получателя).

10.03.2025г. запись о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру ФИО3 была внесена в ЕГРН, и 17.03.2025г. денежные средства 3 600 000 руб. были перечислены с номинального счета на банковский счет ФИО1, открытый в Банке ВТБ (ПАО), о чем свидетельствует платежное получение № ... от 17.03.2025г.

Таким образом, ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» были оказаны ФИО3 услуги в части проведения расчетов по договору купли-продажи, связанные с перечислением денежных средств, принадлежащих Покупателю ФИО3 с номинального счета, открытого в этих целях, на банковский счет Продавца ФИО1

ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» не является стороной оспариваемой сделки, обязательства, вытекающие из условий сделки, для него не возникли и последствия недействительности сделки к данному юридическому лицу применяться не могут.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что все существенные условия оспариваемой сделки были выполнены сторонами, ответчик-истец свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры исполнил, уплатив истцу-ответчику денежные средства, предусмотренные условиями договора в полном объеме, наличие у Продавца ФИО1 иной цели, отличной от распоряжения квартирой путем ее продажи, суду не представлено.

То, что мать покупателя ФИО3 работает в агентстве недвижимости «Этажи» правового значения для дела не имеет, т.к. объявление о продаже было дано на интернет- сайте «Авито», скриншот которого представлен в дело, т.е. продажа квартиры осуществлялась путем размещения объявления на открытой интернет-площадке, доступ к которому был у неопределенного круга лиц.

В исковом заявлении и в судебном заседании представитель истца-ответчика не заявляла, что со стороны матери ФИО3 оказывалось какое-либо давление на ФИО1 как продавца по сделке.

Также суд оценивает поведение Покупателя ФИО3 как добросовестное, учитывая то, что сведения о продаже были опубликованы в открытом источнике, она производила осмотр квартиры, уплатила денежные средства по сделке.

То, что в объявлении о продаже указана цена продаваемой квартиры 3 600 000 руб., не свидетельствует о том, что это и была цена сделки.

Цена, указанная в предложении о продаже не является окончательной ценой, она может варьироваться как в большую, так и в меньшую сторону и в любом случае она определяется по договоренности сторон.

В соответствии с ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключение договора.

Одним из существенных условий договора купли-продажи считается условие о цене (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По нормам ч.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Цена продаваемой квартиры в оспариваемом договоре купли-продажи четко определена, стороны с нею согласились, как и с другими условиями сделки, поставив в договоре свои подписи.

Указание на то, что риелтором была занижена в объявлении рыночная стоимость - указано 3 600 000 руб., на существо спора не влияет, т.к. квартира была продана за 5 000 000 руб., что приближено к рыночной стоимости.

Также ФИО1 не ссылается на обстоятельство, что при совершении сделки не была способна понимать значение совершаемых действий.

Таким образом, ФИО1, подписывая договор купли-продажи лично не могла не осознавать правовых последствий заключения договора, связанных с отчуждением спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, с учетом письменных доказательств приведенных выше: расписки в получении наличных денежных средств и платежного поручения о переводе на банковский счет, суд не ставит под сомнение согласование цены договора и передачи денежных средств, как в нем указано.

Ссылка истицы-ответчицы в иске и ее представителя в судебном заседании, что фактически договор купли - продажи был осуществлен под влиянием обмана со стороны третьих лиц, которые в настоящее время не установлены, не свидетельствует о том, что ФИО3 при совершении сделки знала или должна была знать об обмане ФИО1 со стороны третьих лиц.

Признание ФИО1 потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, не является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий, предусмотренных ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из постановления от 25.03.2025г. о возбуждении уголовного дела, вынесенном следователем СО ОМВД России «Алексеевский» следует, что в период с 17-21 марта 2025г. неустановленные лица, под предлогом перевода денежных средств на безопасную ячейку, убедили ФИО1 осуществить переводы денежных средств на банковские карты на общую сумму 3 834 000 руб.

Указанные действия были совершены после того, как сделка купли-продажи квартиры состоялась и ответчик-истец ФИО3 к указанным событиям никакого отношения не имеет, о наличии обмана со стороны третьих лиц, заблуждения продавца при заключении сделки, ей не было известно.

Представленное в судебном заседании заключение № ... от 04.06.2025г. специалиста-полиграфолога доказательственного значения для дела не имеет. В самом заключении указано, что оно проводилось по инициативе ФИО1 по факту совершения в отношении нее мошеннических действий, в результате которых ФИО1 было продано единственное жилье с последующим перечислением денежных средств, лицам, совершившим мошеннические действия.

Данное заключение может быть использовано в качестве доказательства в рамках уголовного дела.

В рассматриваемом гражданском деле речь не идет о совершенных мошеннических действиях со стороны покупателя ФИО3

Доказательств, что ФИО3 умышленно ввела ФИО1 в заблуждение или обманула с целью заключить договор купли-продажи квартиры или ее иного недобросовестного поведения при заключении сделки, судом не установлено.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат и стороной истца-ответчица не представлено.

С учетом вышеприведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, фактических обстоятельств дела и оценивая доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки недействительной по мотиву ее совершения вследствие существенного заблуждения или обмана и применении последствий недействительности сделки.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска истца-ответчика ФИО1

Встречный иск ФИО3 подлежит удовлетворению.

В п.1 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписки из ЕГРН, право собственности ФИО3 на спорную зарегистрировано 10.03.2025г.

В п.12 договора купли-продажи от 10.03.2025г. определено, что Продавец обязуется освободить объект недвижимости в течение 14 дней после подписания договора.

Как установлено в судебном заседании и не отрицается представителем истца-ответчика, ФИО1 в указанный срок из квартиры не выселялась, продолжает в ней жить по настоящее время, ключи от входной двери ФИО3 не передавались.

В соответствии с ч.2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение, и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

После того, как ФИО3 стала собственником квартиры, договор найма между ней и бывшим собственником - ФИО1 или иной гражданско-правовой договор, подтверждающий предоставление жилого помещения ФИО1 для проживания не заключался, иных законных оснований пользования квартирой истица-ответчица не имеет, однако продолжает занимать жилое помещение – квартиру по <...>, без законных на то оснований.

Истица - ответчица не является членом семьи нынешнего собственника ФИО3, фактически посторонний для нее человек, а поэтому правила ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут применяться, а следует руководствоваться нормами ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ч.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Согласно п.п.1, 2 ст.288 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии со ст.40 ч.1 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст. 11 ч.3 п.5 Жилищного кодекса Российской Федерации, защита нарушенных жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.

В настоящем случае, ответчица-истица на законном основании является собственником квартиры, следовательно, на нее распространяются вышеперечисленные нормы права, которые в силу ст.7 Гражданского кодекса Российской Федерации являются приоритетными.

ФИО3 просит восстановить свое нарушенное право путем устранения препятствий в пользовании квартирой в части передачи ключей от замков (замка) от входной двери в квартиру и выселения ФИО1

Эти требования являются обоснованными, поскольку ФИО3, являясь собственником жилого помещения, по вине истца-ответчика лишена доступа в квартиру и возможности пользоваться своим недвижимым имуществом, чем нарушаются ее права собственника.

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранение всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

До обращения с настоящим иском в суд, ответчица-истица предупредила письменно ФИО1 под роспись о выселении из жилого помещения в срок до 01.04.2025г. и освобождении квартиры от вещей.

В добровольном порядке истица-ответчица квартиру не освободила, продолжает проживать в ней без законных на то оснований.

При таких обстоятельствах, нарушенное право ответчицы-истицы подлежит восстановлению путем выселения истца-ответчика ФИО1 из квартиры, расположенной <...>, и возложении на нее обязанности передать ключи от входной двери в квартиру в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Этот срок является достаточным для выполнения указанных действий.

Исходя из обстоятельств дела, учитывая, что у истицы-ответчицы имеется возведенный жилой дом, что видно из представленных фотографий, который может использоваться для проживания, суд не усматривает оснований к применению положения ч.4 ст.31 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По правилам ст.98 ГПК РФ ответчику-истцу за счет истца-ответчика компенсируются расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 и обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСИСТЕМА НЕДВИЖИМОСТИ «МЕТР КВАДРАТНЫЙ» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) недействительным и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Встречный иск ФИО3 к ФИО1 о выселении из жилого помещения и передаче ключей от входных дверей в жилое помещение удовлетворить.

Обязать ФИО1 (СНИЛС № ...) передать ФИО3 (СНИЛС № ...) ключи от входной двери в квартиру, расположенную по адресу: <...>, в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Выселить ФИО1 (СНИЛС № ...) из квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС № ...) в пользу ФИО3 (СНИЛС № ...) расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Алексеевский районный суд.

Судья Чуприна Н.П.

Мотивированное решение изготовлено 15.09.2025 года.