Решение № 02-7192/2025 02-7192/2025~М-5580/2025 2-7192/2025 М-5580/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 02-7192/2025

УИД 77RS0013-02-2025-010012-38

№ 2-7192/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года адрес

Кунцевский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Ляховой Ю.А.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7192/2025 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Центрполис» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Центрполис» о защите прав потребителей, в обоснование своих требований указав, что между ООО «Специализированный застройщик «Центрполис» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (дольщики) заключен договор участия в долевом строительстве № ФИО3 парк-1.5(кв)-7/19/1(3)(АК) от 18.12.2023. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, земельный участок 3А/12, квартал 1. Корпуса 1.1, 1.4, 1.6 с подземной автостоянкой (Этап 1), корпус 1.2, 1.3 (Этап 2), Корпус 1,5 (Этап 3), пристройка 1.5. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства – жилое помещение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 1826, этаж расположения: 19, проектная общая площадь: 78,08 кв.адрес п. 4.1. договора на момент подписания договора цена договора составила сумма, из расчета сумма за один квадратный метр. В силу п. 14.3 договора договоры, дополнительные соглашения к договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считаются заключенными с момента регистрации. Запись о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве была внесена в ЕГРН 27.12.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2023. Согласно техническому плану от 25.12.2023 (замеры от 12.11.2023), размещенному застройщиком в личном кабинете дольщиков, фактическая площадь объекта долевого строительства составила 77,0 кв.адрес п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3 % (три процента). В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 3 % (трех процентов) включительно, в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 3 % (три процента) стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Поскольку целью истцов являлось скорейшее заключение кредитного договора до вступления новых правил о требованиях в одобрении семейной ипотеки с 23.12.2023, истцы были лишены возможности в короткий срок найти подходящую альтернативу и вынужденно согласиться на указанные условия договора. С учетом того, что отклонения общей площади объекта долевого строительства от проектной площади объекта менее 3 % включительно, дольщики не могут требовать возмещения разницы за уменьшение площади объекта. Таким образом, при наличии п. п. 4.4-4.6 в действующей редакции договора, истцы лишены возможности восстановить свои нарушенные права, тогда как ответчик незаконно улучшает свое материальное положение. 12.12.2024 истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием об исключении из договора п.п. 4.4-4.6 и возврате дольщикам излишне уплаченных ими средств пропорционально площади объекта из расчета сумма за один квадратный метр фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства, однако требования истцов до настоящего момента оставлены без удовлетворения.

На основании изложенного истец просит признать пункты 4.4 – 4.6 договора участия в долевом строительстве № ФИО3 парк-1.5(кв)-7/19/1(3)(АК) от 18.12.2023, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Центрполис» и ФИО1, ФИО2, недействительными; обязать ответчика возвратить излишне уплаченные истцами денежные средства пропорционально площади объекта долевого строительства из расчета сумма за один квадратный метр фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства; возложить на ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Истец ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Центрполис» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу ст. ст. 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Исходя из положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «Специализированный застройщик «Центрполис» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (дольщики) заключен договор участия в долевом строительстве № ФИО3 парк-1.5(кв)-7/19/1(3)(АК) от 18.12.2023.

По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, земельный участок 3А/12, квартал 1. Корпуса 1.1, 1.4, 1.6 с подземной автостоянкой (Этап 1), корпус 1.2, 1.3 (Этап 2), Корпус 1,5 (Этап 3), пристройка 1.5. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства – жилое помещение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 1826, этаж расположения: 19, проектная общая площадь: 78,0-8 кв.м. (раздел 3 договора).

Согласно п. 4.1. договора на момент подписания договора цена договора составила сумма, из расчета сумма за один квадратный метр.

В силу п. 14.3 договора договоры, дополнительные соглашения к договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считаются заключенными с момента регистрации.

Запись о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве была внесена в ЕГРН 27.12.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2023.

Согласно техническому плану от 25.12.2023 (замеры от 12.11.2023), размещенному застройщиком в личном кабинете дольщиков, фактическая площадь объекта долевого строительства составила 77,0 кв.м.

адрес объекта долевого строительства также отражена в передаточном акте от 29.12.2024.

Согласно п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3 % (три процента).

В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 3 % (трех процентов) включительно, в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит (п. 4.5 договора).

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 3 % (три процента) стороны производят расчет стоимости разницы площадей (п. 4.6. договора).

Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего договора.

адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

12.12.2024 истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием об исключении из договора п.п. 4.4-4.6 и возврате дольщикам излишне уплаченных ими средств пропорционально площади объекта из расчета сумма за один квадратный метр фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства, однако требования истцов до настоящего момента оставлены без удовлетворения.

По смыслу вышеназванных норм права договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что сторонами в договоре была установлена цена объекта договора в твердой сумме, а также положениями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, при этом отклонение площади не превышает пределов, установленных договором.

При заключении договора стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Размер допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади без изменения цены объекта определен не более 5 %.

В связи с указанным суд приходит к выводу, что условия договора, в соответствии с которыми стороны согласовали размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, не противоречат требованиям закона, не могут являться ничтожным, а участники долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах.

Доводы истцов о том, что они были вынуждены присоединиться к тем условиям, которые предложены застройщиком в договоре участия в долевом строительстве, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку подписывая договор, истцы действовали на основании свободного волеизъявления и подтвердили, что ознакомлены со всеми условиями договора.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении как основных требований истцов о признании пунктов договора недействительными и обязании ответчика возвратить излишне уплаченные истцами денежные средства, так и производного требования о возложении на ответчика расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Кунцевский районный суд адрес.

Решение принято в окончательной форме 02.03.2026

Судья Ю.А. Ляхова