Решение № 3А-1247/2017 3А-179/2018 3А-179/2018 (3А-1247/2017;) ~ М-1041/2017 М-1041/2017 от 24 мая 2018 г. по делу № 3А-1247/2017

Дело ***а-179/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГ город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Котликовой О.П.,

при секретаре Сунцовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

<данные изъяты> обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость в соответствии с отчетом об оценке. Полагает, что заключение судебной экспертизы не может быть положено в основу определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку оно не содержит раздела «Анализ рынка», экспертом необоснованно использованы объекты-аналоги, расположенные в <адрес>, данные объекты невозможно идентифицировать, примененные корректировки не соответствуют Справочнику оценщика недвижимости, не учтено наличие улучшений на объекте-аналоге ***.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, в связи с чем в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ *** «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении дела на основании договора аренды установлено, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, арендная плата рассчитывается с применением кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 11 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ *** «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю датой определения кадастровой стоимости земельного участка является ДД.ММ.ГГ, его кадастровая стоимость установлена в размере <данные изъяты>

В подтверждение иной рыночной стоимости представлен отчет об оценке, которым данная стоимость определена в размере <данные изъяты>.

При этом в обоснование корректировки на расположение оценщиком применен коэффициент торможения, выполненный для <данные изъяты> районов Алтайская края, тогда как оцениваемый участок расположен в <данные изъяты> районе Алтайского края, однако обоснование применения данного коэффициента применительно к этому району в отчете отсутствует.

Ввиду сомнений в обоснованности выводов, сделанных оценщиком, судом была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы действительная рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>.

Исследовав заключение, суд приходит к выводу, что данное доказательство является относимым, допустимым, достоверным, полученным в предусмотренном законом порядке.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из данного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам.

Допрошенный в судебном заседании эксперт подтвердил выводы, содержащиеся в заключении.

Доводы представителя административного истца о несогласии с заключением судебной экспертизы по мотиву его несоответствия Закону об оценочной деятельности, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также неправильного определения экспертом объектов, подлежащих использованию в качестве аналогов, неправильного, необоснованного применения корректировок, отклоняются в связи с несостоятельностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ *** «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых и практических данных.

Заключение эксперта отвечает требованиям статей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ *** "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и действующему законодательству об оценочной деятельности. В заключении содержатся, в частности, подробное описание и результаты проведенного исследования с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Отсутствие в заключении эксперта раздела «Анализ рынка», на что ссылается представитель административного истца, не является обстоятельством, свидетельствующим о недостоверности итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку рынок земельных участков в том сегменте, к которому относится использование оцениваемого объекта, необходимое для определения его стоимости, экспертом исследован, что подтверждается информацией, изложенной в заключении, а также показаниями эксперта, допрошенного в судебном заседании.

Как следует из заключения, в связи с ограниченностью рынка земельных участков производственного назначения из земель населенных пунктов <данные изъяты> района по состоянию на дату оценки экспертом при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в качестве объектов-аналогов были использованы незастроенные земельные участки производственного назначения, расположенные в <адрес> с корректировкой их цены продажи (предложения) на местоположение и другие ценообразующие факторы. При этом экспертом применена понижающая корректировка на местоположение объектов-аналогов по отношению к оцениваемому участку.

Выбор объектов-аналогов мотивирован в заключении и подтвержден экспертом в судебном заседании со ссылками на источники информации, содержащие достаточные данные, позволяющие использовать эти объекты при проведении расчетов.

Применяя метод корректировок, эксперт каждый объект-аналог сравнил с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявил различия объектов по этим факторам и скорректировал стоимость объектов-аналогов по выявленным различиям.

Из таблиц корректировок следует, что эксперт применил корректировки на торг, на время продажи/предложения, на местоположение, на площадь.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка.

При этом применение корректирующих коэффициентов позволило эксперту достоверно сформировать величину стоимости, максимально обоснованно учитывающую все важные параметры участка, влияющие на формирование цены на рынке.

Утверждение представителя административного истца об обратном безосновательно.

Корректировка на расположение относительно основных транспортных магистралей в размере 1,1 определена экспертным путем, что не противоречит Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от ДД.ММ.ГГ ***.

Применение корректировок, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости, не является для эксперта безусловно обязательным. При этом использование корректировки в большем размере в соответствии со Справочником оценщика недвижимости (1,29), как о том ставит вопрос представитель административного истца, с учетом характеристик объекта исследования, привело бы к недостоверности расчета его стоимости.

Выбор значения корректировок на дату предложения, на торг, на площадь также мотивированно обоснован со ссылкой на источники информации. Доводы представителя административного истца в этой части правильности расчета и применения корректировок не опровергают, поэтому во внимание не принимаются.

Ссылка представителя административного истца на наличие на объекте-аналоге *** фундамента несостоятельна, поскольку на кадастровом учете данный объект не стоит, в источниках информации, использованных экспертом, сведений об улучшениях земельного участка не содержится, в связи с чем соответствующие корректирующие коэффициенты обоснованно не применены.

Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, в связи с чем является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертом, является объективно установленной и достоверной, на основании этих данных возможно установить кадастровую стоимость земельного участка в ином размере его рыночной стоимости, чем заявлено административным истцом.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению, а размер такой стоимости следует указать в соответствии с заключением эксперта.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ *** "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку административный истец не воспользовался правом на обращение в комиссию при Управлении Росреестра по Алтайскому краю для разрешения возникшего вопроса, то датой подачи заявления следует считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГ.

Руководствуясь статьями 179, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты>.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.П. Котликова