Решение № 2-26/2017 2-26/2017(2-3439/2016;)~М-3110/2016 2-3439/2016 М-3110/2016 от 29 марта 2017 г. по делу № 2-26/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2017г. г. Челябинск

Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в составе:

председательствующего судьи Левинской Н.В.

при секретаре Самута Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, передаче имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи квартиры № дома № по <адрес>, заключенному 20.03.2016г. между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО2, с одной стороны (продавец), и ФИО1, с другой стороны (покупатель). Кроме этого, ФИО1 просила передать ей квартиру № дома № по <адрес> (том 1 л.д. 21-24).

Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО1 обязательства, предусмотренные договором выполнила в полном объеме, передала денежные средства в счет покупки квартиры, однако продавец от регистрации перехода права собственности уклоняется, отозвал на четвертый день после даты сделки доверенность у ФИО3, сам на регистрацию сделки не явился. В связи, с чем органами по регистрации прав отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 не явился, извещался по последнему известному адресу места жительства. В судебном заседании защиту интересов ответчика в соответствии с требованиями ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по назначению суда осуществлял адвокат Басок Н.В., действующая на основании ордера от 30.03.2017г.

В судебное заседание явились третье лицо ФИО3 и представитель третьего лица ФИО4 - ФИО5, возражали по заявленным требованиям.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Третьи лица, нотариус ФИО6, ФИО7, ФИО4, извещены не явились.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, показания свидетелей, приходит к следующему.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013г. Федеральный закон от 30.12.2012г. № 302-ФЗ.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ подлежит регистрации переход права собственности на недвижимость.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.10.2016г. (том 1 л.д. 81).

По договору, заключенному 20.05.2016г. между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО2, с одной стороны (Продавец), и ФИО1, с другой стороны (Покупатель), следует, что Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру <адрес>. Покупатель у Продавца покупает квартиру за 700000 рублей, уплаченных до подписания договора (том 1 л.д. 152).

20.05.2016г. документы на спорное недвижимое имущество представлены ФИО1 и ФИО3 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (том 1 л.д. 146).

02.09.2016г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отказало в регистрации перехода права собственности по причине того, что в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. На регистрацию поступило заявление о прекращении государственной регистрации от ФИО2 от 29.07.2016г., кроме этого согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность от 13.05.2016г., зарегистрированная в реестре нотариуса за №, отменена распоряжением об отмене доверенности от 24.05.2016г. Следовательно, в соответствии со ст. 188 ГК РФ действие данной доверенности прекращено и проведение государственной регистрации перехода права собственности не может быть осуществлено. (том 1 л.д. 68-69).

Как следует из объяснений ФИО1 спорная квартира была выставлена на продажу, в мае 2016г. в интернете была размещена реклама по продаже спорной квартиры. Риэлтерская контора «Рост» оказывала ФИО1 услуги по поиску квартиры и оформлению документов для регистрации сделки купли-продажи. Продажей спорной квартиры занималась ФИО3, которая представилась родственницей ФИО2 ФИО3 указала на то, что ФИО2 находится в другом городе и на сделке его не будет, объяснила, что у неё имеются все подлинные документы и доверенность на подписание договора купли-продажи и получение денежных средств. 20.05.2016г. ФИО1 и ФИО3 в МФЦ по ул. Труда подписали договор и сдали все необходимые документы на регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО2 к ФИО1

Объяснения ФИО1 подтверждаются показаниями свидетелей ФИО8, ФИО9 и не опровергаются третьим лицом ФИО3

Судом установлено, что ФИО3 действовала от имени собственника квартиры ФИО2 на основании доверенности от 13.05.2016г., удостоверенной нотариусом Челябинского городского округа ФИО6 (том 1 л.д. 94). Доверенностью ФИО2 уполномочил ФИО3 продать в установленном законом порядке за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, в том числе заключать и подписывать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и переход права собственности, получать денежные средства наличным или безналичным путем.

На дату подписания договора купли-продажи и сдачи документов в органы по регистрации прав доверенность, выданная ФИО3 не была отозвана и отменена.

ФИО2 обратился к нотариусу для отмены доверенности ФИО3 - 24.05.2016г.

Распоряжением об отмене доверенности от 24.05.2016г., удостоверенной ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО6, была отменена доверенность, выданная 13.05.2016г. ФИО3 (том 1 л.д. 95).

ФИО3 в ходе судебного разбирательства по делу дала суду объяснения, что ФИО2 отозвал доверенность потому, что узнал, что ФИО3 решила продать квартиру за 700000 рублей, однако ФИО2 посчитал данную сумму низкой.

В соответствии с объяснениями ФИО1 следует, что она искала вариант покупки квартиры по стоимости 700 000 - 800 000 рублей. Данные объяснения подтверждаются показаниями свидетелей ФИО, ФИО Квартиру смотрел супруг ФИО1 - Ф, риелтор ФИО, которые указали на то, что стоимость спорной квартиры соответствовала её рыночной стоимости. Квартира находилась в непригодном для проживания состоянии, в комнате не было остекления, окно было затянуто пленкой, стены были обшарпаны, требовали ремонта.

Суд отмечает тот факт, что доверенность ФИО3 была выдана на продажу квартиры за цену и на условиях по её усмотрению. Минимальной цены, за которую необходимо было продать квартиру, доверенность не содержала.

Как следует из объяснений нотариуса ФИО6, её представителя ФИО10, ФИО2 в начале мая 2016г. обратился за услугами по оформлению доверенности, его личность была установлена по паспорту. Текст доверенности предложил сам ФИО2, каждый пункт доверенности был ФИО2 прочитан. ФИО10, являющаяся помощником нотариуса несколько раз уточняла у ФИО2 о том, что действительно ли он согласен на передачу денежных средств за квартиру ФИО3 и указанием на то, что продать квартиру можно за любую стоимость. Нотариус утверждает, что какого-либо недопонимания относительно тех или иных пунктов доверенности у ФИО2 не было, он настаивал на изготовлении именно такой доверенности. В последствии ФИО2 24.05.2016г. обратился к нотариусу для отмены доверенности. Объяснил это тем, что ФИО3 забрала у него документы и продала квартиру за низкую стоимость.

Судом был поставлен вопрос на обсуждение относительно рыночной стоимости квартиры на дату сделки.

В материалы дела истцом представлена справка Торгово-промышленной палаты от 06.02.2017г. с указанием рыночной стоимости квартиры в размере 734000 рублей (том 3 л.д. 181).

Судом также была запрошена кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 2016г. Согласно сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» кадастровая стоимость спорной квартиры в период с 18.10.2012г. по 24.08.2016г. составляла 842202,50 рублей (том 3 л.д. 214).

Таким образом, оснований полагать, что ФИО3 существенно снизила стоимость квартиры при её продаже у суда не имеется. Кроме этого, показаниями свидетелей ФИО подтверждается, что квартира была в плохом состоянии, требующая капитального ремонта.

В соответствии с объяснениями ФИО1, следует, что ФИО3 после 20.05.2016г. на связь, не выходила, ключи от квартиры не передала.

Кроме обращения в суд с иском о проведении регистрации договора купли-продажи квартиры и передаче имущества, ФИО1 обратилась также с заявлением от 24.06.2016г. в ОП «Центральный» УМВД России по г. Челябинску о привлечении ФИО3 к уголовной ответственности (том 3 л.д. 1-2). Следователем отдела по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой отделом полиции Центральный СУ УМВД России по г. Челябинску было возбуждено уголовное дело. В рамках уголовного дела № ФИО1 была признана потерпевшей. ФИО3 было предъявлено обвинительное заключение, в том числе по эпизоду с ФИО1 (том 2 л.д. 53-133). До настоящего времени приговор ФИО3 не вынесен.

В ходе судебного разбирательства по делу ФИО1 пояснила, что гражданские иски предъявлять к ФИО3 она не намерена, она желаем получит квартиру, за которые передала ФИО3 денежную сумму в размере 700000 рублей.

В ходе судебного разбирательства по гражданскому делу ФИО3 не отрицала факт передачи ФИО1 ей денежных средств в размере 700000 рублей, а в дальнейшем передачу этих денег ФИО2 (протокол судебного заседания от 01.02.2017г. том 3 л.д. 63). Кроме этого, она не отрицала этот факт и при допросе в ходе расследования по уголовному делу (протокол допроса - том 3 л.д. 3-5).

Таким образом, ФИО3, действуя по доверенности от имени ФИО2, подтверждает факт передачи денег ФИО11

Вопросы какой-либо доплаты за квартиру истец отрицает. Также об этом говорит и содержание договора, что Покупатель у Продавца покупает квартиру за 700000 рублей, уплаченных до подписания договора (том 1 л.д. 152).

Суд расценивает отмену доверенности и заявление о прекращении государственной регистрацию перехода права собственности со стороны ФИО2, как уклонение от регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Кроме этого, ФИО2 после отказа в государственной регистрации сделки с ФИО1, совершил сделку по продаже этой же квартиры другому гражданину - третьему лицу по делу ФИО4 Таким образом, ответчик имел намерение продать спорную квартиру. Регистрация сделки с ФИО4 приостановлена 01.07.2016г.(том 3 л.д. 144-145).

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры от 20.05.2016г. был совершен сторонами в надлежащей форме (с 01 марта 2013г. государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом не требуется), денежные средства по договору купли-продажи ФИО1 были переданы, однако ФИО2 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - <адрес> от ФИО2 к ФИО1 на основании договора, заключенного 20.05.2016г. между между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны и передаче этого имущества ФИО1

ФИО1 имеет преимущественное право перед последующими покупателями спорной квартиры, поскольку она совершила сделку первая.

При этом, доводы третьего лица ФИО2, являющейся бывшей супругой ФИО2 о том, что спорная квартира была куплена в браке и не могла быть отчуждена ФИО2 без её согласия судом не принимаются по следующим основаниям.

ФИО2 и ФИО7 состояли в зарегистрированном браке в период с 30.04.2005г. по 29.07.2009г., что подтверждается записями актов гражданского состояния о регистрации и расторжении брака (том 3 л.д. 70-71).

Спорная квартира была приобретена ФИО2 08.09.2016г. на основании договора купли-продажи (том 3 л.д. 79).

Исходя из положений ст. 2 Семейного Кодекса РФ, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи - супругами, другими родственниками и иными лицами.

Правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, установлены п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которой, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Учитывая, что брак между ФИО2 и ФИО7 прекращен 29.07.2009 г., при этом, договор купли-продажи спорной квартиры заключен 20.05.2016 г., то есть, когда С-вы перестали быть супругами, ФИО2 и ФИО7 приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 ГК РФ). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3 статьи 253 ГК РФ).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, надлежит установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки.

Также в предмет установления по данному спору входит обстоятельство наличия или отсутствия осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

ФИО7 с иском о признании недействительной сделки купли-продажи спорной квартиры в суд не обращалась.

При этом, суд обращает внимание, что на дату рассмотрения спора в суде о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры в материалах дела правоустанавливающих документов в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области имеется нотариальное согласие ФИО7 от 25.06.2016г. на право продажи ФИО2 спорной квартиры за цену и на условиях по его усмотрению (том 3 л.д. 138).

Суд приходит к выводу, что ранее наложенные Тракторозаводским районным судом г. Челябинска меры по обеспечению иска - арест на квартиру <адрес> (кадастровый (или условный номер объекта №) следует отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру <адрес> (кадастровый (или условный) номер объекта №) от ФИО2 к ФИО1.

Обязать ФИО2 передать ФИО1 недвижимое имущество - <адрес>.

Меры по обеспечению иска - арест на квартиру <адрес> (кадастровый (или условный) номер объекта №) - отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.В.Левинская