Решение № 2-32/2025 2-32/2025(2-3810/2024;)~М-3485/2024 2-3810/2024 М-3485/2024 от 26 января 2025 г. по делу № 2-32/2025

Дело № 2-32/2025 (2-3810/2024;)

УИД: 61RS0003-01-2024-005432-95


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2025 года г. Ростова-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.В.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-32/2025 (2-3810/2024;) по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО2 , третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону об изъятии квартиры путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, обязании предоставить реквизиты,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование требований указав следующее. ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение КН № (бывшая квартира № №), комнаты №№, площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок под многоквартирным домом №, литер <адрес> изъять для муниципальных нужд.

С целью выкупа принадлежащего на праве собственности ФИО2 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> независимой оценочной организацией ООО <данные изъяты> подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда».

Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 7649 246 рублей 00 копеек.

В адрес собственника письмом от ДД.ММ.ГГГГ № направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд нежилое помещение.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ вх. № ФИО2 отозвала ранее данное согласие с результатами оценки рыночной стоимости жилого помещения по вышеуказанному адресу. Соглашение между сторонами о выкупе не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит суд изъять у ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, КН № (бывшая квартира № №), комнаты №№, площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, по цене равной 7 649 246 рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, (бывшая квартира № №), комнаты №, площадью 67.8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение,

(бывшая квартира № №), комнаты №№, площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 7 649 246 рублей 00 копеек.

Представитель истца ФИО3 действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования подержала в полном объеме, просила учитывать сумму выкупа указанную в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования не подержал, просил в основу решения суда положить судебное заключение экспертов.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, явку уполномоченного представителя не обеспечило, о причинах неявки не сообщило, об отложении судебного заседания не ходатайствовало.

Дело в отсутствие неявившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК Российской Федерации и ст. 32 ЖК Российской Федерации следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение КН № (бывшая квартира № №), комнаты №, площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией <адрес> было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок под многоквартирным домом №, <адрес> изъять для муниципальных нужд.

С целью выкупа принадлежащего на праве собственности ФИО2 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> независимой оценочной организацией ООО <данные изъяты> подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда».

Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 7 649 246 рублей 00 копеек.

В адрес собственника письмом от ДД.ММ.ГГГГ № направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд нежилое помещение.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ вх№ ФИО2 отозвала ранее данное согласие с результатами оценки рыночной стоимости жилого помещения по вышеуказанному адресу. Соглашение между сторонами о выкупе не достигнуто.

Однако ответчик с выкупной стоимостью не согласилась, в связи с чем соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО <данные изъяты>

Согласно выводам заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ Рыночная стоимость объекта недвижимости-нежилое помещение (бывшая <адрес>), комнаты №, общей площадью 67,8 кв.м., расположенное на 1 этаже 2-этажного дома, литер Б, назначение: нежилое, кадастровый номер: №, местоположение: <адрес>, с учётом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также обязательства по возмещению убытков, причинённых собственнику изъятием нежилого помещения рассчитана в размере: 13 777 970,00 рублей.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела. Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Принимая во внимание, что в настоящее время не разработаны нормативные правовые акты регламентирующие порядок определения компенсации за непроведенный капитальный ремонт, как следствие, избранный судебными экспертом подход к определению указанной компенсации суд находят обоснованным. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснены в том числе о том, что статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

При этом суд не может принять в качестве надлежащего и допустимого доказательства заключение ООО <данные изъяты> представленное представителем истца, поскольку специалистом не были использованы все исходные данные, имеющиеся в материалах гражданского дела.

Администрацией г.Ростова-на-Дону в полном объеме соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника: признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу и предложение собственникам помещений в течение 3 месяцев осуществить его снос; принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), так как в установленный срок собственниками снос самостоятельно осуществлен не был; уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии (часть 4 статьи 32ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа принято компетентным органом, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Срок для предъявления иска об изъятии не пропущен. Компетентным органом получено заключение о размере стоимости изымаемого объекта и обязательств по возмещению убытков.

Учитывая, что ответчик уклонилась от заключения соглашения о выкупе, не предоставив истцу сведения о счетах, на которые возможно перечисление возмещения за изымаемый объект, а без указанных сведений невозможно полное исполнение решения суда, суд обязывает ответчика представить истцу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Учитывая, что многоквартирный <адрес> по адресу: <адрес> в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, принимая во внимание, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного жилого помещения, собственники помещений данного дома требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок не исполнили, органами местного самоуправления было принято решение об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по этому же адресу, для муниципальных нужд, суд считает возможным удовлетворить исковые требования частично и с учетом заключения судебной экспертизы изъять у ответчика в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, КН № (бывшая <адрес>), комнаты №№, площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> по цене равной 13777970,00 руб., прекратив после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности ответчика на указанную квартиру, признав на нежилое помещение (бывшая <адрес>), комнаты №№, площадью 67,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> право муниципальной собственности, обязав ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение и выселить из квартиры после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону (ИНН <***>) к ФИО2 (СНИЛС №) третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии квартиры путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, обязании предоставить реквизиты,- удовлетворить.

Изъять у ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, КН № (бывшая квартира №№), комнаты №, площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, по цене равной 13777970,00 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, (бывшая квартира № №), комнаты №№, площадью 67.8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение,

(бывшая квартира № №), комнаты №№ площадью 67,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 1 377 7970,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Волкова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 января 2025 года.