Решение № 2-172/2025 2-4178/2024 от 19 ноября 2025 г. по делу № 2-2584/2024~М-1251/2024

Дело № 2-172/2025

УИД 05RS0031-01-2024-001938-17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 ноября 2025 года г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе: председательствующего - судьи Арациловой К.М.,

при секретаре судебного заседания Байбаевой С.Б.,

с участием:

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Золотая Миля» к ФИО4 о расторжении договора участия в долевом строительстве и исключении записи из ЕГРН о государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Золотая Миля» обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора участия в долевом строительстве и исключении записи из ЕГРН о государственной регистрации права собственности.

В обоснования иска указано, что 09 августа 2018 года между ООО «Специализированный Застройщик «Золотая Миля» (ранее ООО «Е.Т.Девелопмент») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома за №.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

В соответствии с условиями договора, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором стоимость объекта долевого строительства в течение 5 дней с даты государственной регистрации договора.

Однако, до настоящего времени, данная обязанность Ответчиком не исполнена.

В то же время, в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости от "ДД.ММ.ГГГГ №-05/184/2022-1 ответчик зарегистрировал право собственности на жилое помещение площадью 66,0 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый N №.

Основанием для регистрации послужили акт приема-передачи и справка, которые содержали недостоверные сведения и подписаны неуполномоченным лицом. Ответчик, находясь в родственной связи с действующим на дату подписания акта приема-передачи генеральным директором компании, безосновательно приобрёл предмет спора в собственность.

На основании изложенного истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.08.2018г. N0134, заключенный между истцом и ответчиком и применить последствия расторжения договора; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение площадью 66,0 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов на уплату государственной пошлины в размере 6000 руб.

В судебном заседании представитель истца показала, что ФИО4 является матерью ФИО5, которая в это время являлась генеральным директором компании-застройщика «ЕТ-девелопмент», она имела доступ ко всем документам и печатям общества, могла подписывать любые документы, в том числе давать указания для подписания этих документов. Договор долевого участия был заключен в 2018 году на этапе начала строительства данного жилого дома, но на дату получения выписки из реестра, подтверждающего право собственности на данную квартиру, то есть на 2022 год, в кассу компании, а также на расчетный счет компании, денежные средства от ФИО4 за указанное жилое помещение не поступали. В 2022г. сменилось руководство и управление компании, то есть ФИО5 продала свою долю, в уставном капитале ФИО6 все 100%. До указанного момента все дела компании вела ФИО5, которая была 100% учредителем компании. После смены собственника компании было выяснено, что часть договоров в участии в долевом строительстве не оплачена, в том числе и указанный договор, а право собственности на указанную квартиру зарегистрировали. При выяснении было установлено, что справка, по которой было зарегистрировано право собственности на данную квартиру, подписана неуполномоченным лицом. Главный бухгалтер не имел права первой подписи, он расписывался именно только на бухгалтерских документах.

Представитель ответчика в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, показав, что оплата стоимости объекта недвижимости по договору долевого строительства МКД была полностью погашена. Предыдущий генеральный директор ООО «ЕТ-Девелопмент» действовала в соответствии с уставом общества и представленными ей полномочиями. Кроме того, просила применить сроки исковой давности, считая, что истец знал о нарушении условий договора, однако в предусмотренный законом срок не предпринимал попытки восстановления права.

Согласно абз.1 ст. 309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГПК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.1 ст. 432 ГПК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.

При наступлении обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Из материалов дела следует, что 7 августа 2018 года между ИП ФИО4 и ООО «ЕТ-Девелопмент» в лице генерального директора ФИО6 заключен инвестиционный договор, согласно которому ФИО4 обязуется инвестировать в строительство объектов ООО «Золотая миля» денежные средства в размере 79 547 311, в свет возврата которых застройщик обязуется предоставить на указанную сумму квартиры в строящихся домах, стоимость одного квадратного метра зависит от расположения объекта и в среднем составляет от 10 000 рублей до 12 000 рублей за 1 кв.м.

Согласно акту приема-передачи денежных средств от 07.08.2018 ИП ФИО4 передала ООО «ЕТ-Девелопмент» в лице генерального директора ФИО6 денежные средства в размере 79 547 311 рублей.

В последующем между ООО «ЕТ-Девелопмент» в лице генерального директора ФИО6 (застройщик) и ИП ФИО4 (участник долевого строительства) был заключен ряд договоров участия в долевом строительстве.

В том числе, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТ-Девелопмент» в лице генерального директора ФИО6 и ИП ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве N0134 МКД, объектом долевого строительства по которому является квартира, расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>,кВ. 136.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТ-Девелопмент» в лице генерального директора ФИО7 ФИО19 передало ФИО7 ФИО20 в собственность квартиру с условным номером 141 (136), общей площадью 66 кв.м., на 12 этаже в соответствии с договором долевого участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «Золотая миля», расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно решения ООО «ЕТ-Девелопмент» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 ФИО18 освобождена от должности генерального директора ООО «Е.Т.Девелопмент».

Ответчиком представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная через дробь главным бухгалтером ООО «ЕТ-Девелопмент» ФИО8, об отсутствии у ФИО4 задолженности перед ООО «ЕТ-Девелопмент» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из нотариального заверенного протокола допроса свидетеля ФИО8 ФИО17 №<адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он работал главным бухгалтером ООО «ЕТ-Девелопмент» с мая 2022 года по 15 августа 2022 года. Справку от 25.07.2022, выданную ФИО4 об отсутствии задолженности перед ООО «ЕТ-Девелопмент» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве МКД по квартире, расположенной по адресу: <адрес>, подъезд 2, этаж 12, площадь 66,0 кв.м., с присвоенным по результатам технической инвентаризации №, он не подписывал.

Аналогичные показания ФИО8 дал в судебном заседании.

Согласно пункту 4.1 и 4.2 Договора участник долевого строительства производит оплату цены договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо иным непротиворечащим законодательству РФ способам с назначением платежа: «Оплата по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в течение 5 дней с момента государственной регистрации.

Согласно п.4.4 Договора обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме в кассу или на расчетный счет Застройщика.

Согласно п.6.2.3 Договора обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Согласно п.8.2 и п.8.6. Договора просрочка внесения платежа участником долевого строительства более, чем на 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения своих обязательств.

Согласно акту проверки результатов договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ генерального директора, составленному ООО «Холдинговая компания Планета-Т» ФИО9 на основании письма-запроса ООО «Специализированный Застройщик «Золотая Миля» № от ДД.ММ.ГГГГ, достоверности представленных документов и законности приобретения ФИО4 квартиры следует, что Общество состоит на налоговом учете в Управление налоговой службы Республики Дагестан с присвоением ИНН <***> КПП 057301001. Для ведения расчетных операций открыты следующие расчетные счета ПАО Сбербанк: №, №, №, №, №, №, в филиале «Центральный» Банка ВТБ (ПАО ) в <адрес> - расчетный счет №.

Ответственными за деятельность в проверяемом периоде являлись с правом первой подписи на всех распорядительных и финансовых документах: генеральный директор ФИО6 ФИО26 до ДД.ММ.ГГГГ, генеральный директор ФИО7 ФИО21 до ДД.ММ.ГГГГ, генеральный директор ФИО6 ФИО23 до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 ФИО25; с правом второй подписи на всех финансовых и бухгалтерских документах - главный бухгалтер ФИО11 ФИО22 до ДД.ММ.ГГГГ, главный бухгалтер ФИО8 ФИО24 до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, по результатам проверки регистров бухгалтерской документации ООО «ЕТ- Девелопмент», ООО «Золотая миля» и ООО «Специализированный застройщик «Золотая миля» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сведений о внесении денежных средств в кассу, на расчетные и специальные счета вышеуказанных юридических лиц от ФИО4 не обнаружено, платежных документов о передачи денежных средств застройщику материалы дела не содержат.

Согласно заключению эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ МЮ РФ № от 14.04.2025 оттиск печати, имеющийся в представленной справке, выданной на имя ФИО4 от 25.07.2022 нанесен печатью «Девелопмент», экспериментальные образцы оттисков которой представлены на исследование.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СЗ "Золотая Миля" в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для учета наличных денежных средств велись кассовые книги. Операции по приходу денежных средств в кассу ООО "СЗ "Золотая Миля" от участников долевого строительства отражались в кассовых книгах. При получении от участников долевого строительства наличные денежные средства оприходовались в кассу ООО «СЗ «Золотая Миля» по дебету счета 50 (Касса) в кредит счета 76 (Расчеты с разными дебиторами и кредиторами). Кроме того, по балансовому счету 50 (Касса) в период с 09.08.2018 по 25.07.2022 по учету оборотов велась оборотно-сальдовая ведомость. По представленным документам и с учетом условий, указанных в исследовательской части заключения, в период с 09.08.2018 по 25.07.2022 в кассу ООО "СЗ "Золотая Миля" денежные средства от ФИО4 в счет оплаты по договору долевого участия от 09.08.2018 № в общей сумме 1677250,00 рублей, не поступали. По представленным документам и с учетом условий, указанных в исследовательской части заключения, в период с 09.08.2018 по 25.07.2022 на расчетные счета ООО «СЗ «Золотая Миля" денежные средства от ФИО4 в счет оплаты по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № в общей сумме 1677250,00 рублей, не поступали.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению после всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования всего комплекса имеющихся доказательств по делу.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, заключения экспертов, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие факт поступления на расчетные счета или в кассу застройщика денежных средств по договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома №0134 от 09.08.2018.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с 5.1. договора, все споры и разногласия разрешаются сторонами путем переговоров, срок ответа на претензию - 10 дней.

10 октября 2023 г. в адрес ответчика была направлено требование о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которое до настоящего времени остается без ответа и удовлетворения. Также ответчик не совершил действий, направленных на оплату цены договора, что является фактом существенного нарушения условий договора в части неисполнения своих обязательств.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Материалами дела подтверждается, что после выдачи справки об отсутствии задолженности по оплате стоимости квартиры ФИО4 был выдан акт приема-передачи.

16 июля 2022 года ФИО5 и ФИО6 заключили договор купли-продажи доли в уставном капитале «ЕТ- Девелопмент», согласно которому ФИО5 передала ФИО6 долю в уставном капитале общества в размере 100 % доли уставного капитала общества, принадлежащая продавцу.

Согласно выписке из ЕГРН на спорную квартиру право собственности ФИО4 было зарегистрировано 01.08.2022.

О том, что денежные средства в счет оплаты спорной квартиры не поступали в кассу, на расчетные и специальные счета, Обществу стало известно после аудиторской проверки, проведенной ООО «Холдинговая компания Планета-Т» 18 сентября 2023 года.

До обращения с настоящим иском, истцом предпринимались попытки защиты своего права, что также подтверждается решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «Золотая миля» отказано в удовлетворении иска к ФИО7 ФИО27 о признании отсутствующим право собственности ответчика на жилую квартиру, расположенную на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>,кВ. 136, кадастровый номер №, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО7 ФИО28 на жилое помещение площадью 66,0 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>,кВ. 136, что свидетельствует о том, что сроки исковой давности истцом не пропущены.

Таким образом, срок подачи искового заявления истцом не пропущен.

Ответчиком документов, свидетельствующих внесение оплаты за спорную квартиру не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что требования истца удовлетворены, суд пришел к выводу о возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Золотая Миля» к ФИО7 ФИО29 о расторжении договора участия в долевом строительстве и исключении записи из ЕГРН о государственной регистрации права собственности, удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.08.2018г. N0134, заключенный между ООО «Е.Т.Девелопмент» и ФИО4.

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО7 ФИО30 на жилое помещение площадью 66,0 кв.м, с кадастровым номером №-05/184/2022-1.

Взыскать с ФИО7 ФИО31 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Золотая Миля» расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца принятия в окончательной форме через суд первой инстанции.

В окончательной форме решение принято 20 ноября 2025 года.

Председательствующий К.М. Арацилова