Решение № 3А-202/2018 3А-202/2018 ~ М-54/2018 М-54/2018 от 1 апреля 2018 г. по делу № 3А-202/2018

Дело № 3а-202/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 апреля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Таганрога об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 27 ноября 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ООО «Бюро кадастра» является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) от 27.11.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 48,7 %. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, административный иск просил удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии – ФИО2, действующая на основании доверенностей, в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель ООО «Бюро кадастра» – ФИО3, действующая по доверенности, в суд явилась, возражала против административного иска.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Бюро кадастра» является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации производственных помещений, административных помещений, административно-производственных помещений и завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года и составила 12 422 661,21 рублей.

10 ноября 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке 23 июня 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 52 – 150 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 373 900 рублей. В комиссию также представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков от 30 августа 2017 года Союза оценщиков «СИБИРЬ».

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка – участки под коммерческое строительство. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов - аналогов (таблица 16). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 17 с приведением корректировки на торг.

27 ноября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 48,7 %, как отмечено в решении Комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с нормами КАС РФ и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом № 24 заседания Комиссии от 27 ноября 2017 года, приказами руководителя Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок).

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете от 23 июня 2017 года №09/17; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 19 марта 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете от 23 июня 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН года, подтверждается,

2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета и иные нарушения, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; нарушения не допущены в отношении описания объекта оценки методов расчета, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены правильно, при выполнении математических действий не допускались ошибки, информация, указанная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения отдельных положений ФСО №№3, 7 (л.д.19-26 том 2).

Эксперт, выявив в рамках проведения экспертизы указанные в заключения нарушения федеральных стандартов оценки, которые не позволяли судить о надежности результата рыночной стоимости участка, посчитал необходимым провести самостоятельный расчет рыночной стоимости с целью качественной проверки вывода оценщика о рыночной стоимости для ответа на вопрос о подтверждении или неподтверждении стоимости (таблица расчетов №16 – л.д.29-30 том 2).

Расчеты эксперта о конкретной рыночной стоимости земельного участка подтверждают суждения оценщика в отчете о рыночных ценах в рассматриваемом сегменте рынка, расчеты оценщика и эксперта приводят к однопорядковому размеру стоимости, при отклонении стоимости в пределах диапазона допустимой погрешности, рассчитанной в размере 20 %, что не свидетельствует о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете, поскольку расчет оценщика укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал отклонений.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. Наличие конкретных нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения, в том числе по критерию существенности нарушений права и интересов органа местного самоуправления (и защищаемых интересов муниципального бюджета) с учетом заключения эксперта.

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу об обоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Показатель отклонения рыночной стоимости от оспоренной кадастровой стоимости не является самостоятельным определяющим критерием, имеющим доказательственное значение.

Следовательно, решение Комиссии подлежит признанию соответствующим нормативным правовым актам и не нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению имуществом г.Таганрога о признании не соответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 27 ноября 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 6 373 900 рублей.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Таганрога 40 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов