Решение № 2-2385/2025 2-258/2026 2-258/2026(2-2385/2025;)~М-1956/2025 М-1956/2025 от 5 марта 2026 г. по делу № 2-2385/2025

Дело № 2-258/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2026 года город Тверь

Пролетарский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Шульги Н.Е.,

При секретаре Новожиловой-Вакуленко Ю.А.,

с участием представителя истца адвоката Перцева А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Павелецкая» о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «Специализированный застройщик «Павелецкая», в обоснование которого указал, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №№ участия в долевом строительстве.

По условиям договора Застройщик обязался в обусловленный срок построить объект недвижимости и передать Дольщику объект долевого строительства, а Дольщик обязался уплатить установленную договором цену.

Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме.

В соответствии с п.6.1. договора, срок передачи объекта Дольщику – не позднее 31.12.2023 г. Согласно Акта приема-передачи, объект был передан истцу 15.04.2024 г., просрочка передачи составила 106 дней. В связи с чем, в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 2354220,99 руб.

28.06.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате неустойки в установленный законом срок. До настоящего момента требования не исполнены.

На основании изложенного просил взыскать с ответчика неустойку в размере 2354220,99 руб., расходы на уплату государственной пошлины в сумме 28542 руб. и штраф в размере 50% от присужденной денежной суммы.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Истец ФИО1 при надлежащем извещении в судебное заседание не явился. Его представитель адвокат Перцев А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. Поддержал письменные пояснения, в которых выразил несогласие с доводами ответчика о необходимости снижения неустойки в порядке ст.333 ГК РФ, поскольку просрочка передачи объекта долевого строительства составляет значительный период, объект предназначался для проживания истца и его семьи, в связи с чем истец был лишен возможности своевременно пользоваться приобретенным жильем и был вынужден организовывать быт иным образом. Довод ответчика о том, что взыскание неустойки ухудшит его финансовое положение, что может затронуть интересы других дольщиков, не может рассматриваться как достаточное основание для существенного уменьшения неустойки. В спорных правоотношениях уже действует специальный льготный режим Постановления Правительства РФ №326, который исключает из расчета неустойки значительный период (с 22.03.2024); ограничивает применяемую ключевую ставку уровнем 7,5% годовых, даже если фактическая ставка в последующий период выше. Штраф, предусмотренный ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, представляет собой самостоятельную меру ответственности застройщика, исчисляемую в фиксированном размере – 50% от присужденной судом суммы, а не в виде дополнительных процентов за определенный период времени. Нарушение срока передачи объекта возникло до 22.03.2024, т.е. до начала введения в действие моратория, введенного Постановлением №326, поэтому полное лишение истца права на взыскание штрафа противоречит содержанию ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, а также целям института ответственности застройщика перед гражданином-дольщиком.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Павелецкая» в суд не явился при надлежащем извещении, представил письменный отзыв, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №№. Объектом долевого строительства является нежилое помещение для временного проживания (апартаменты), номер квартиры – 161, общая площадь 57,9 кв.м, адрес: <адрес>. 15.04.2024 ответчик передал объект долевого строительства истцу на основании двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

При разрешении требований истца о взыскании неустойки ключеве значение имеет момент передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также размер ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 г. По состоянию на 01.07.2023 размер ключевой ставки составлял 7,5% годовых; срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 31.12.2023; объект долевого строительства был передан истцу 15.04.2024; цена договора (объект долевого строительства) составляет 20821530,02 руб., цена договора изменению не подлежит. Таким образом, сумма неустойки за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, не может превышать 853682,73 руб., исходя из расчета: 20821530,02 руб. х 2 х 1/300 х 7,5%.

Заявленная к взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению на основании ст.333 ГК РФ до размера, соответствующего принципам разумности и справедливости. Полагает, что взыскание неустойки в заявленном размере ухудшает финансовое состояние застройщика, что отрицательно сказывается на сроках выполнения строительных работ и нарушает интересы других участников долевого строительства.

Требование истца о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит, поскольку претензия направлена в адрес ответчика 02.07.2024 г., т.е. срок для удовлетворения требований истца в добровольном порядке истек в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326.

Материалы дела не содержат документов, подтверждающих несение истцом расходов на уплату госпошлины и почтовых расходов, в связи с чем требования истца в данной части удовлетворению не подлежат. В случае взыскания просит снизить размер указанных расходов.

Третье лицо ФИО2 в суд также не явилась при надлежащем извещении, возражений на иск не представила.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе, в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с частью 1 статьи 4, частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании ч. 1 ст. 12 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная ч. 2 данного Федерального закона, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Павелецкая», именуемое «Застройщик» с одной стороны и ФИО1, ФИО2, именуемыми «Участник», заключен договор№№ участия в долевом строительстве (с использованием кредитных средств), по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков, и иных лиц) построить (создать) Объект недвижимости – гостиничный комплекс с апартаментами, в соответствии с положительным заключением экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ и утвержденным проектом строительства, строительство которого осуществляется по адресу: <адрес> в границах земельного участка с кадастровым номером № (объект недвижимости имеет следующие технические характеристики: нежилое помещение общей площадью 33168,4 кв.м, количество этажей – 10+ 2 подземных; материал наружных стен и каркаса объекта: с монолитным железобетонным каркасом и стенами их мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.); материал перекрытий – монолитные железобетонные; класс энергоэффективности – С+; сейсмостойкость – 5 и менее баллов) и передать объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить цену по договору (20030383,80 руб.) и принять объект долевого строительства, имеющего следующие технические характеристики: нежилое помещение, секция - 1, этаж 5, порядковый номер на площадке - 30, условный номер - 153, общая площадь объекта – 55,70 кв.м.

Срок передачи объекта долевого строительства Застройщиком Участнику – не позднее 31 декабря 2023 г. (п.6.1 Договора) (л.д. 10-24).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что оплата по договору была произведена истцом в полном объеме в размере 20038383,80 руб. (л.д.25).

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства к договору №№ участия в долевом строительстве (с использованием кредитных средств) от ДД.ММ.ГГГГ, составленного 15.04.2024 между Застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Павелецкая» и Участниками ФИО1, ФИО2, Застройщик осуществил фактическую передачу Участнику нежилое помещение для временного проживания (аппартаменты) № (проектный №), состоящее из 1 комнат, общей площадью 57,9 кв.м., строительный адрес: гостиничный комплекс с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>. Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял объект долевого строительства в общую совместную собственность. Поскольку фактическая общая площадь объекта долевого строительства превысила общую площадь объекта долевого строительства, указанную в Приложении №1 к договору, на 2,2 кв.м, цена договора увеличилась на 791146,22 руб. В результате проведения перерасчетов, цена договора составила 20821530,02 руб. (п.4) (л.д.26-27).

Право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 02.05.2024 (л.д.30)

Поскольку ответчиком был нарушен срок передачи объекта долевого строительства, у истца возникло право требовать от ответчика уплаты неустойки.

Истцом с целью досудебного урегулирования 28.06.2024 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 15.04.2024 в сумме 2354220,99 руб. (л.д. 34-36). Претензия была оставлена без удовлетворения.

В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 гг. вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 N 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В соответствии с абз.2 п.1 указанного выше Постановления в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (22.03.2024) до 31 декабря 2024 г. включительно.

Согласно пункту 2 Постановления от 18 марта 2024 N 326 в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6 частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Реализуя предоставленные ему полномочия, с учетом положений Федерального закона N 46-ФЗ, Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления N 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

По состоянию на 01.07.2023 г. ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5%.

Как отмечено выше, по условиям договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.12.2023 г.

Дни с 31.12.2013 г. по 08.01.2024 г. являлись нерабочими днями.

Согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Следовательно, неустойка за каждый день просрочки исполнения данного обязательства исчисляется с 10 января 2024 года, то есть со дня, следующего за днем исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, по 21.03.2024.

С учетом указанных требований действующего нормативного регулирования расчет неустойки, подлежащей взысканию за период с 10 января 2024 года по 21 марта 2024 года, должен быть определен по формуле: Н = СД x 1/300 x КС x ДП x 2, где Н - сумма неустойки по ДДУ, СД - сумма договора, СР – ключевая ставка, ДП - количество дней просрочки, 2 - двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ).

Соответственно, размер неустойки составляет 749575,08 руб. исходя из расчета: 20821530,02 руб. х 1/300 х 7,5% х 72 дня х 2.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ размер неустойки может быть уменьшен судом, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Гражданско-правовой ответственности присущ компенсационный характер. Исходя из этого необходимо выплачивать кредитору такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается в силу действия принципов разумности и добросовестности. Но в то же время не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В данном случае в качестве исключительного обстоятельства, свидетельствующего о допустимости снижения размера неустойки, суд признает особые экономические условия, потребовавшие принятия Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 N 326, которым введен временный мораторий на применение санкций к застройщикам, непродолжительность периода нарушения застройщиком срока передачи истцу объекта долевого участия. Из обстоятельств дела не следует, что со стороны ответчика истцу причинен вред, который соответствовал бы начисленной неустойке.

Оценивая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, до 400000 руб., полагая такую сумму отвечающей требованиям справедливости и обеспечивающей баланс интересов сторон.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

Статьей 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Поскольку в рассматриваемом случае неустойка определяется за период до дня вступления в законную силу указанного закона, к правоотношениям сторон должна применяться статья 10 Федерального Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в ранее действовавшей редакции, которая не предусматривала ограничения в виде невозможности взыскания с застройщика неустоек и штрафов, не предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором. Соответственно, с ответчика подлежит взысканию штраф в соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей». Размер такого штрафа составит 200000 рублей (400000 * 50%).

Поскольку из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что истец и третье лицо ФИО2 состоят в браке, и со стороны последней возражений относительно требований ФИО1 не последовало, суд полагает возможным произвести взыскание с ответчика всей причитающейся суммы штрафных санкций исключительно в пользу истца.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как установлено ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (п.21) положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в сумме 28542 руб. Исходя из характера спора и суммы исковых требований истец должен был оплатить государственную пошлину в сумме 13542 руб. В соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов, возмещению в пользу истца подлежат расходы по уплате госпошлины в сумме 4312 руб. (749575,08/2354220,99*13542 руб.).

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 15000 рублей подлежит возврату истцу по правилам ст.333.40 НК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ и пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 25000 руб., от уплаты которой истец освобожден.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Павелецкая» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Павелецкая» (ИНН <***>), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС №, неустойку в размере 400000 руб., штраф в размере 200000 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4312 руб., а всего 604312 (шестьсот четыре тысячи триста двенадцать) рублей 00 копеек.

В остальной части исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Павелецкая» оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Павелецкая» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального городского округа город Тверь государственную пошлину в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Возвратить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС №, из бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №333563 от 21.11.2024 г. государственную пошлину в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.Е. Шульга

Мотивированное решение суда изготовлено 06 марта 2026 года.