Решение № 3А-91/2017 3А-91/2017~М-69/2017 М-69/2017 от 10 мая 2017 г. по делу № 3А-91/2017

Дело № 3а-91/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 11 мая 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пак Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21440 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2012 года в размере 22 134 611 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 53 085 868 руб. по состоянию на 26 апреля 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 22 декабря 2016 года № 562/012/16, выполненным оценщиком ООО «Юридическая компания «Сенат», подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства «Международная палата оценщиков» от 27.12.2016г. № 2016, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 апреля 2012 года определена в размере 22 134 611 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Пак Ю.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Информация об объекте-аналоге № 2 противоречива: в таблице 18 указано, что объект-аналог № 2 расположен на ул. Промышленной и имеет площадь 26 000 кв.м., при этом в скриншоте объявления указано, то аналог № 2 расположен на ул. Узловая и имеет площадь 9 585 кв.м. Указанные улицы расположены в разных оценочных зонах. Учитывая площадь аналога № 2, указанную в объявлении, корректировка на размер земельного участка должна быть с коэффициентом 1,25, а не 1,02. Оценщиком не учтено, что у объекта оценки и объектов-аналогов различные показатели транспортной доступности, указанный элемент сравнения не применялся, корректировка не производилась. В отчете отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить о них информацию из ЕГРН. Указанные оценщиком источники информации не отражают данные об объектах-аналогах.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Отчет составлен с использованием данных на конец 2011 года при дате оценки – 26.04.2012г. Корректировки применены на 01.01.2012г. При расчете рыночной стоимости доходным подходом использована ставка земельного налога за 2014 год. Указанное явилось основанием для отклонения Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю заявления АО «Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие» о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что с 15.10.2012г. АО «Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие» является собственником спорного земельного участка, назначение которого – под существующие строения производственной базы.

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 26.04.2012г., относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие строения производственной базы.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 20.11.2015г., составляет 53 085 868,80 руб., определена по состоянию на 26.04.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 22 декабря 2016 года № 562/012/16, составленный оценщиком ООО «Юридическая компания «Сенат» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.04.2012г. составляет 22 134 611 рублей.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 26.04.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, а также доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены основные элементы сравнения: состав прав на объект оценки; условия финансирования; условия продажи; дата продажи; цена предложения; местоположение; назначение участка; подведенные к участку коммуникации; размер земельного участка.

В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал незастроенные земельные участки земель населенных пунктов, расположенные в г. Хабаровске, с назначением под производственно-складскую застройку.

Выявлено 3 объекта, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена с сайта «Вся недвижимость Хабаровска». Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения № 18 (стр. 65 Отчета).

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога на дату продажи (согласно таблице 20 индекс изменения рассчитывался за период с 01.01.2010г. по 01.04.2012г.); на цену предложения, на коммуникации, подведенные к участку; на размер земельного участка; на местоположение, исходя из коэффициента оценочных зон. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения остальных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете. Рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода определена в размере 20 989 760 руб.

В рамках доходного подхода в качестве объектов-аналогов использовались предложения к аренде земельных участков земель населенных пунктов, расположенные в г. Хабаровске, под производственно-складское назначение.

В качестве источника информации использован сайт Правительства Хабаровского края. Скриншоты источника информации представлены в приложении к Отчету.

Выбраны 8 объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения № 34 (стр. 82 Отчета).

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога на дату продажи; на местоположение. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения остальных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

Определена величина коэффициента капитализации земельной ренты, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 23 279 461 руб.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 22 134 611 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № 2016 от 27.12.2016г., составленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельных участков проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества изложены в достаточном объеме. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным подходам и методам. Величина стоимости объектов оценки подтверждена.

Доводы Правительства Хабаровского края о несоответствии сведений по объекту-аналогу № 2 информации, представленной в скриншоте объявления, опровергаются содержанием Отчета на стр. 138 которого представлен скриншот объявления по продаже аналога № 2, содержащий информацию аналогичную приведенной в таблице № 18. Допущенная опечатка при нумерации аналогов в приложении на расчет стоимости объекта оценки не влияет.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В отчете описаны примененные корректировки и обоснован отказ от корректировок, которые не произведены.

Правительством Хабаровского края не представлено доказательств, подтверждающих необходимость проведения корректировки на транспортную доступность, не примененной оценщиком.

Управлением Росреестра по Хабаровскому краю не представлено доказательств, подтверждающих, что анализ рынка по состоянию на 01.01.2012г. при дате оценке 26.04.2012г. существенным образом повлиял на результат определения рыночной стоимости земельного участка.

Обстоятельства, на которые ссылаются административные ответчики без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию административный истец обратился 23.12.2016г, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20.11.2015г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск акционерного общества «Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21440 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2012 года в размере 22 134 611 руб. на период с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 мая 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз