Решение № 2-2211/2024 2-2211/2024~М-1841/2024 М-1841/2024 от 14 октября 2024 г. по делу № 2-2211/2024

№2-2211/2024

УИД 61RS0010-01-2024-003297-18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2024 года город Батайск

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Катрышевой В.А.,

с участием адвоката Немирова М.Ю.,

с участием ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор аренды части земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в границах бывшего <данные изъяты> с целью размещения палаточного городка сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик принял земельный участок по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п.3.1 договора аренды предусмотрено внесение арендной платы в размере 500 000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Указанное условие договора аренды ответчиком не исполнено. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию, в которой уведомил о расторжении договора аренды земельного участка и о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика ФИО1 в свою пользу задолженность по арендным платежам в размере 1 000 000 рублей, судебные расходы на представителя в размере 25 000 рублей, почтовые расходы в размере 150 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 200 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются подтверждения. Представитель по доверенности Немиров М.Ю. заявленные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что стороны не согласовали существенные условия договора, а именно не определили границы местоположения части земельного участка, подлежащего передаче в аренду, в связи с чем, он не смог приступить к исполнению договора аренды, просил исковые требования оставить без удовлетворения.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются подтверждения.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 416 ГК Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Добросовестность действий участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истец ФИО2 и третье лицо ФИО3 имеют в собственности земельный участок общей площадью 67 500 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № стоит на кадастровом учете с уточненным по результатам межевых работ границами и площадью.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, третье лицо ФИО3 и ответчик ФИО1 заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать ДД.ММ.ГГГГ, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) часть земельного участка размером 1 га, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, разместить на нем восемь площадок, каждая размером 6х8 метра, и использовать их под палаточный городок, разместить шесть беседок и сдавать их в наем, разместить блок общего пользования для палаточного городка и автокемпинга (п.1.1 договора).

В п.1.4 стороны согласовали срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3.1 договора стороны предусмотрели арендную плату за период действия договора в размере 1 000 000 рублей. Часть арендной платы в сумме 500 000 рублей используется для покупки материала и изготовления беседок, с размещением их на указанном месте арендодателем. Оставшаяся часть арендной платы должна быть погашена до ДД.ММ.ГГГГ, часть средств может быть компенсирована в счет оплаты работ.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 6 ЗК РФ объектом земельных правоотношений является, в том числе часть земельного участка.

Согласно части 1 статьи 5 Закона о кадастре объектом кадастрового учета могут быть земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 9 части 2 статьи 7 названного закона определяет, что сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, являются дополнительными сведениями об объекте недвижимости.

Исходя из положений пункта 3 части 2 статьи 23, частей 11 и 13 статьи 25 Закона о кадастре кадастровый учет части объекта недвижимости возможен в случае государственной регистрации обременения вещного права на соответствующую часть объекта недвижимости.

Таким образом, если исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет, его часть также может быть объектом кадастрового учета в случае регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости.

Как следует из договора аренды, документально переданная в аренду часть спорного земельного участка не определена ни линейно, ни графически, ни в координатах, ни каким иным способом.

В подтверждение своих доводов истец предоставил акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что во исполнение договора аренды передан земельный участок в границах бывшего <адрес>

Как видно, предмет договора аренды и акта приема-передачи не идентичен, адрес участка не соответствует зарегистрированному праву - <адрес>, кадастровый номер земельного участка в акте приема-передачи отсутствует.

В судебном заседании ответчик ФИО1 приводил доводы о том, что при обсуждении предмета договора аренды руководствовались на местности относительно природных объектов, конкретно никаких координат на местности не определяли, местоположение деревянных поддонов указал представитель собственников, в связи с чем, оспаривал передачу ему в аренду индивидуально определенного объекта.

Данные утверждения ответчика согласуются с положениями п.3.1 договора аренды, где стороны согласовали размещение беседок на указанном арендодателем месте.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (ред. от 25 декабря 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос об определении предмета аренды является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки.

В данном случае, спорная часть земельного участка не является объектом самостоятельных прав, границы этого объекта в установленном законом порядке никаким доступным способом не установлены.

Передача части земельного участка в таком состоянии является нарушением пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса и лишает истца права на получение арендной платы.

Доводы истца об установлении силами ответчика ФИО1 деревянных поддонов в границах принадлежащего участка, что могло бы свидетельствовать о фактическом исполнении договора, не могут быть приняты, поскольку не оспаривался тот факт, что первоначально истец привлек ФИО1 для строительства деревянных беседок, вопрос о заключении договора аренды рассматривался сторонами гораздо позже.

При таких обстоятельствах, по причине того, что не было установлено точное местоположение части земельного участка с кадастровым номером № на местности, не были определены геодезические координаты характерных точек границ, отсутствует какая-либо юридическая возможность определить на местности передаваемую в аренду часть земельного участка, равно как исключается возможность использовать арендатору указанный земельный участок по его целевому назначению.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

С учетом положений статей 328, 405, 606, 611, 614, 615 ГК РФ, а также правовых позиций, сформулированных выше, при невозможности пользоваться земельным участком арендатором по причинам, связанным с действием (бездействием) арендодателя, арендная плата не подлежит уплате. Отсутствие кадастрового учета с определением границ переданной в аренду части земельного участка, равно как отсутствие ее описания в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ возложило на истца риск связанных с этим последствий в виде невыплаты арендной платы.

Доводы ответчика об определении границ арендуемой части земельного участка со ссылкой на прилагаемые чертежи отклоняются, поскольку данные графические материалы не являются приложением к договору аренды, факт их согласования ответчик отрицал.

Более того, представленный истцом расчет арендной платы для ФИО1 не соответствует принципам экономической обоснованности, так как в соответствии с п.3.1 договора стороны предусмотрели направить часть арендной платы в сумме 500 000 рублей на покупку материала и изготовление беседок. Стороной истца не оспаривался то факт, что силами и средствами ФИО1 возведены деревянные поддоны. Ни стоимость работ, ни стоимость материалов сторонами не согласованы, сметный расчет строительства в материалах дела отсутствует. При таком положении с учетом того, что истец не оспаривал факт возведения деревянных сооружений силами ответчика, заявленный размер задолженности по арендной плате не является бесспорным.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что при подписании и во время его исполнения у сторон договора возникла неопределенность по предмету арендуемой части земельного участка, со стороны ответчика приведены возражения относительно фактического использования, соответственно, оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется.

Вместе с тем, заслуживают внимания доводы истца о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку сторонами не был согласован предмет договора, то из буквального толкования положений договора не представляется возможным идентифицировать переданную в аренду часть участка, что явилось препятствием к использованию имущества в соответствии с условиями договора и его назначением.

На основании ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1) лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В силу пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика взыскивается оплата государственной пошлины в размере 300 рублей за удовлетворяемое требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Также на основании ст.96 ГПК РФ с ответчика взыскиваются почтовые расходы в размере 150 рублей (квитанция от ДД.ММ.ГГГГ), потраченные на отправление искового заявления в суд; данные расходы признаются необходимыми в соответствии с положениями ст.131, 132 ГПК РФ.

Материалами дела подтверждается, что в рамках данного гражданского дела истцу ФИО2 была оказана юридическая услуга на основании договора возмездного оказания юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, за которую истец оплатила 25 000 рублей.

По условиям договора (п.1.1), представитель Немиров М.Ю. оказывал юридические услуги - представление интересов истца в Батайском суде по рассматриваемому делу. Участие представителя в двух судебных заседаниях подтверждается материалами дела.

Гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения расходов на возмещение судебных расходов, в том числе на оплату услуг представителя, является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Истец обратился в суд с требованиями, как о расторжении договора аренды, так и о взыскании задолженности по договору аренды. При этом требование о расторжении договора аренды является самостоятельным исковым требованием имущественного характера, не подлежащим оценке. Поэтому, суд полагает распределить расходы на представителя пропорционально количеству требований, то есть с ответчика взыскиваются расходы на оплату услуг в размере 12 500 рублей (25 000/2)

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 части земельного участка с кадастровым номером №

Отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, почтовые расходы в размере 150 рублей, расходы на представителя в размере 12 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2024 года.