Решение № 2-3736/2025 2-3736/2025~М-3190/2025 М-3190/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 2-3736/2025

№

64RS0№-53


Решение

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Гурылевой Е.Ю.,

при ведении протокола секретарем ФИО3,

рассмотрев гражданское дело по иску администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

администрация МО «<адрес>» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № А-10-958Ф-3 от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, д. б/н. Исковые требования обоснованы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 979 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, с видом разрешенного использования: размещение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более, чем предназначенных для проживания одной семьи, предоставленного сроком на двадцать пять лет по договору аренды земельного участка №А-10-958Ф-3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на основании постановления администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №. Фактическое пользование земельным участком возникло ДД.ММ.ГГГГ по договору замены стороны в обязательстве. В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом <адрес>, установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой, объекты капитального строительства отсутствуют. В соответствии с п. 4.1.2 ч. 7 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Более длительного периода возможного неиспользования земельного участка для строительства по сравнению со сроком, закрепленным в договоре и ст. 463 ЗК РФ, стороны не определили. Ответчик с заявлением о разрешении возведения объекта капитального строительства не обращался. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено предупреждение, в котором в тридцатидневный срок было необходимо сообщить о проведенных мероприятиях, направленных на использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом его разрешенного использования. В связи с неисполнением предупреждения ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. Исковое заявление администрации МО «<адрес>» содержит требования расторгнуть договор аренды земельного участка №А-10-958Ф-3 от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью 979 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, с видом разрешенного использования «размещение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи», предоставленного сроком на двадцать пять лет.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2

Представитель ответчика ФИО1 ФИО6 в судебном заседании поддержал письменные возражения против удовлетворения иска, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности. Указал, что предоставленный земельный участок не позволил начать освоение для последующего строительства, требуется значительное время и ресурсы для подготовки грунта.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя может являться, в том числе:

использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1). В силу п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией МО «<адрес>» и ФИО7 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №А-10-958Ф-3 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 979 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, с видом разрешенного использования «размещение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи», предоставленного сроком на двадцать пять лет – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали основание прекращения договора аренды ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению. Отсутствие в договоре конкретных сроков начала выполнения арендатором работ по строительству в такой ситуации юридического значения не имеет.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю выявлено следующее. Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в ходе визуального осмотра установлено, что участок не огорожен, доступ не ограничен. Земельный участок свободен от строений, на участке осуществлен навал строительного мусора.

Администрация муниципального образования «<адрес>» направила в адрес ФИО1 предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка ввиду ненадлежащего использования земельного участка, о наличии задолженности в размере 6247,95руб.

ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образование «<адрес>» направила в адрес ФИО1 уведомление об отказе от договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка, а также в связи с невнесением более двух раз подряд платежа по договору.

Исковое заявление о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости арендатором земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2 на основании договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в комитет по архитектуре администрации МО «<адрес>» подано уведомление о планируемом строительстве на земельном участке с кадастровым номером №.

В подтверждение освоения земельного участка ответчиком предоставлены в материалы дела копии договоров для выравнивания земельного участка, распечатки картографической основы с геоинформационного портала Росреестра, согласно которым спорный земельный участок является заболоченным, в связи с чем возведение на нем объектов капитального строительства в соответствии с его разрешенным использованием, для возведения объекта капитального строительства требует осушение болота и (или) отсыпку участка с помощью материалов, выравнивающих поверхность земельного участка строительной техникой.

Из объяснений ответчика следует, что у каждого слоя есть временный процесс усадки, освоение требует значительных материальных затрат, в связи с чем до настоящего времени строительство объекта капитального строительство не начато.

По ходатайству ответчика определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «НОСТЭ».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «НОСТЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 979 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, в период времени с 2010 по 2016, с 2016 по настоящее время проводились работы по поднятию, выравниванию, уплотнению грунта в связи с неровным рельефом местности и заболоченностью территории земельного участка. Указанные работы необходимы для подготовки прочного грунтового основания под строительство жилого дома, для предоставления деформации и трещин в фундаменте, перекосу стен, разрушению облицовки и отделки жилого дома. Указанные работы выполнялись в динамике на спутниковых снимках карты с 2016 по 20205 <адрес> проведены работы по поднятию и выравниванию грунта, необходимые для строительства жилого дома на земельном участке: многократно повторяемые завод грунта автомобилями-самосвалами, отсыпка грунта в насыпи щебнем, строительным мусором, планировочным грунтом, перемещение и планировка грунта механизированным способом, уплотнение грунта автомобилями, естественное уплотнение грунта под действием тяжести с течением времени, под тяжестью верхних слоев частицы сближаются и уплотняются.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 заключение судебной экспертизы поддержал в полном объеме, указал на необходимость выполнения работ по устранению заболоченности и выравниванию грунта, как предварительного этапа начата строительства. Вместе с тем указал, что для механического способа (многократной отсыпки грунта и естественного уплотнения по действием тяжести) период подготовки составляет примерно 20 лет, для специального способа, путем использования строительной техники для уплотнения грунта требуется примерно три месяца. В настоящий момент строительство на земельном участке невозможно, в связи с тем, что работы по уплотнению грунта не завершены.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Доказательств, подтверждающих наличие каких-либо юридических либо фактических препятствий по использованию спорного земельного участка, возникших по вине арендодателя, ответчик суду не представил.

Доводы о заболоченности земельного участка к таким доказательствам не относятся, поскольку с использованием специальной строительной техники подготовка к строительству может быть завершена примерно в течение трех месяцев.

Ссылки на необходимость значительных материальных затрат для выравнивания земельного участка сами по себе не свидетельствуют о невозможности подготовки к строительству в течение трех лет.

В соответствии с п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора является установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором. Существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более чем пять лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка неоднократно заключались договоры уступки, ДД.ММ.ГГГГ – от ФИО7 ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ – от ФИО1 ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ – от ФИО2 ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ – от ФИО1 Т.

С учетом первоначального возникновения прав на земельный участок более 10 лет назад, того, что до принятия истцом мер по расторжению договора аренды арендатор не совершал действий, направленных на освоение и получение соответствующих документов для осуществления строительства на спорном земельном участке, суд приходит к выводу о том, что в разумный срок арендатором нарушение не устранено.

На момент обращения арендодателя в суд арендатором не приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка, возведению жилого дома, что свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом доказано наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, существенное нарушение арендатором требований закона и условий договора.

На основании изложенного, исковые требования администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению. К ответчику ФИО1 требования заявлены необоснованно, поскольку на момент рассмотрения спора права и обязанности по договору переданы на основании договора уступки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №А-10-958Ф-3, с учетом договора уступки права требования, земельного участка с кадастровым номером 64:48:030109:164, площадью 979 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, заключенный сроком на 25 лет с ФИО2 (ИНН №).

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г.Саратова в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения – 20 января 2026 года.

Судья Е.Ю. Гурылева