Решение № 3А-1627/2019 3А-646/2020 3А-646/2020(3А-1627/2019;)~М-1521/2019 М-1521/2019 от 21 мая 2020 г. по делу № 3А-1627/2019

3а-646/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Куулар А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-646/2020 по административному исковому заявлению Общество с ограниченной ответственностью «Поддержка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Поддержка» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий, расположенных в <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости нежилых зданий.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему нежилых зданий, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых зданий на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных нежилых зданий была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал первоначально заявленные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Оценочная Компания «Легион» для следующих объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 237 436 458 рублей по состоянию на <данные изъяты>.; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты><данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>. Возражал против заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», просил признать его недопустимым доказательством по делу.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области, заинтересованного лица ГБУ «Центр кадастровой оценки» поступили письменные заявления, в которых, кроме ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие, участники процесса выражают согласие с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» № <данные изъяты> от <данные изъяты>г.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение явившегося лица, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 2 ФЗ от 13 июля 2015г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим федеральным законом.

В пункт 1 части 5 статьи 8 ФЗ № 218 указывается, что в единый государственный реестр недвижимости вносятся в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии частью 2 статьи 3 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данных объектов.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Поддержка» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: <данные изъяты>, наименование- <данные изъяты>; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, наименование- <данные изъяты>

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-<данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость нежилых зданий, принадлежащих административному истцу по состоянию на <данные изъяты> (дата формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость вышеуказанных объектов составляет:

Нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рубля;

Нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>- <данные изъяты> рубль.

Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке <данные изъяты>/д от <данные изъяты>., подготовленный оценщиком ООО «Оценочная Компания «Легион». Рыночная стоимость спорных объектов в данном отчете об оценке определена следующим образом: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>.; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «Бизнес- Консалт» БК-9-20 от <данные изъяты>г., которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2018г.; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>.

С выводами, содержащими в экспертном заключении, административный истец не согласился; настаивал на первоначально заявленных исковых требованиях, подвергая заключение судебной экспертизы критической оценке.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» № БК-9-2020 от <данные изъяты>г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика; предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), как и оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

Так, в письменных пояснениях к ранее изложенному экспертному заключению эксперт ФИО2 в обоснование вывода об отнесении объекта к высококлассным торговым объектам ссылается на то, что объект исследования с кадастровым номером <данные изъяты> имеет выгодное местоположение, расположено в менее чем 500 метрах от железнодорожного вокзала <данные изъяты> По данным открытых источников средняя посещаемость <данные изъяты>» в будние дни составляет около 2 тысяч человек; в выходные и праздничные дни- до 5 тысяч человек в день. С учетом численности населения объект принимается как высокопосещаемый торговый центр, который имеет собственную наземную парковку. В представленной классификации согласно справочнику оценщика недвижимости исследуемый объект с кадастровым номером <данные изъяты> относится именно к высококлассным торговым объектам, поскольку для офисно-торговых объектов свободного назначения характерно размещение в них объектов категории С и D; такие объекты как правило находятся в спальных районах города, фасад здания непрезентабелен и чаще всего требует косметического ремонта; для таких зданий характерно обилие несущих стен и коридоров, парковка образуется стихийно или вообще отсутствует. По указанным основания к офисно-торговым объектам свободного назначения данный объект не относится. Внутренняя отделка объекта типичная для торговых центров, поэтому эксперт охарактеризовал состояние отделки как стандартное.

На замечания истца относительно проведенного не в полном объеме анализа рынка, приведшего в конечном результате к некорректному отбору объектов –аналогов эксперт указывает, что проведенный им дополнительный анализ всех имеющихся предложений на открытом рынке на ретроспективную дату, сопоставимых с объектами исследования показал, что полученные результаты не противоречат рыночным данным, а рыночная стоимость с учетом дополнительного анализа не изменится.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд с настоящим иском – <данные изъяты>

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Поддержка» об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:20:0000000:3573 общей площадью 8 432.2 кв.м. расположенного по адресу: <данные изъяты>, гор. <данные изъяты>А, наименование- торговый комплекс <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>- <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в <данные изъяты> (ста двадцати четырех миллионов девяносто четырех тысяч шестьсот сорока восьми) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных земельных участков, включая дату подачи ООО «Поддержка» административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина