Решение № 3А-21/2025 3А-21/2025~М-8/2025 М-8/2025 от 22 апреля 2025 г. по делу № 3А-21/2025

УИД 48OS0000-01-2025-000026-57

Дело № 3а-21/2025

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.,

при секретаре Логунове И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000113 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением, указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого, по мнению административного истца, установлена в завышенном размере, что нарушает его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

16 декабря 2024 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» подано заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, выполненного ООО «Финкон Эксперт». Однако решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000113 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 4 декабря 2024 года в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением от 23 января 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Липецкой области, администрация г. Липецка.

Определением суда от 11 февраля 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, выполненного ООО «Финкон Эксперт», требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве аренды административному истцу ФИО1, по состоянию на 4 декабря 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Директ-Холдинг» ФИО2

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 4 декабря 2024 года в размере рыночной стоимости 45224000 рублей, определенной в заключении эксперта № 49 ЭЗ-25 от 14.03.2025 года, выполненном экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО2 Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца, полагая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным ввиду наличия в отчете об оценке № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, выполненного ООО «Финкон Эксперт», нарушений Федеральных стандартов оценки и федерального законодательства об оценочной деятельности, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. Установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании результата судебной оценочной экспертизы № 49 ЭЗ-25 от 14.03.2025 года отнесла на усмотрение суда. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка не явились, извещались надлежащим образом.

Административный истец ФИО1 доверил представление своих интересов представителю, представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17 декабря 2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29 мая 2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 17566 +/- 232 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Основанием для возникновения у административного истца права аренды земельного участка является договор аренды земельного участка № 627-2024-20-С от 27 августа 2024 года, заключенный между ФИО1 и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области на период с 27 августа 2024 года по 26 августа 2027 года. Дата государственной регистрации права – 24 сентября 2024 года (л.д. 11-14, 15-21 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 9 ноября 2022 года №131, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 59979722, 88 рубля (л.д. 10 т. 1, л.д. 17-21 Т.2) и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 ноября 2024 года (л.д. 10 Т.1).

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 30 января 2025 года № 00611/25 вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № действует с 1 января 2023 года по настоящее время (л.д. 9 Т.2).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка, действующую в период с 1 января 2023 года по настоящее время, завышенной, административный истец 16 декабря 2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Финкон Эксперт».

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000113 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, а именно:

- нарушение требований ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Описание характеристик объекта оценки (в части обеспеченности газоснабжением) и объекта-аналога №2 (в части обеспеченности электроснабжением) при расчете стоимости в рамках сравнительного подхода вводит в заблуждение;

- нарушение требований пп.4 п.9 ФСО V, п. 22д ФСО №7. При расчете в рамках сравнительного подхода необоснованно не учтен уровень транспортного потока, обусловленный различием категории автодорог, территории расположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 11 февраля 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Директ-Холдинг» ФИО2

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО2 от 14 марта 2025 года № 49 ЭЗ-25, отчет ООО «Финкон Эксперт» № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17556 +/- 232 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 4 декабря 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 4 декабря 2024 года определена в размере 45224 000 рублей.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Финкон Эксперт» на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Директ-Холдинг» ФИО2, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «Директ-Холдинг» ФИО2 от 14 марта 2025 года № 49 ЭЗ-25 при составлении отчета об оценке № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года выполненного оценщиком ООО «Финкон Эксперт» выявлены следующие нарушения:

1. Оценщик в расчете для аналога 2 вводит корректировку на наличие строений под снос, но не указывает источник данной информации. Согласно приведенной схеме на участке расположена емкость для воды и бетонная площадка, в описании объекта в объявлении ничего не говорится об объекте под снос, поэтому ввод корректировки на наличие объекта недвижимости под снос не обоснован.

2. В качестве аналога № 3 эксперт использует земельный участок, который по площади (2200 кв.м.) значительно меньше (почти в 8 раз! 17556 / 2200 =7,98) площади объекта оценки (17556 кв.м.). Использование такого аналога некорректно, так как возможность использования данных участков значительно отличается.

3. При расчете эксперт безосновательно принимает оставшийся срок аренды аналога №1 менее 5 лет, основываясь на том, что на участке нет строений. Но эксперт не имеет в своем распоряжении данных, подтверждающих данный факт. Согласно ст. 398 Земельного кодекса Российской Федерации п.8.1 договор аренды земельных участков, предоставляемых под строительство, заключается на срок до 10 лет, тогда коэффициент возможно был бы 0,94. Таким образом имеет место нарушение ст.11 Федерального Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ от 29.07.1998г. («Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»).

4. На стр. 90 Отчета оценщик указывает, что отношение цены земельного участка с затрудненным подъездом к цене земельного участка со свободным подъездом составляет от 0,81 до 0,86, но согласно приведенному скрину такая корректировка составляет от 0,84 до 0,91, что вводит в заблуждение и нарушает требования ст.11 Федерального Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ от 29.07.1998г. Для расчета Оценщик использует максимальное значение отношения цен из расширенного интервала, не поясняя почему не среднее. Данный факт приводит к искажению стоимости.

5. На стр. 93 отчета оценщик приводит расчет корректировки на наличие ограждения и указывает, что объект оценки ограждения не имеет. Но, согласно осмотру (результаты осмотра представлены в акте осмотра от 04.03.2025г.), земельный участок имеет частичное ограждение металлическим забором, а также смежные участки ограждены, фактически огражден и оцениваемый земельный участок, поэтому расчет корректировки некорректен, приводит к искажению результатов.

6. На стр. 95 при расчете корректировки на площадь допущены ряд ошибок, приводящие к неоднозначному толкованию результата. Так в таблице 6.4 указано, что для расчета используются земельные участки площадями 1500 и 10000 га, хотя, обычно, земли под придорожный сервис меньшей площади.

В табл. 6.5 приведен расчет корректировки на площадь и если произвести расчет по приведенной формуле, то, например, для аналога №1 корректировка составит не -7,8%, а 8,5%. Таким образом, имеет место нарушение ст.11 Федерального Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ от 29.07.1998г. («Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»).

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № 367/Р/24 от 12 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Финкон Эксперт» были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000113 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта от 14 марта 2025 года № 49 ЭЗ-25, выполненным экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17556 +/- 232 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 4 декабря 2024 года составляет 45224 000 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя заключение эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО2 от 14 марта 2025 года № 49 ЭЗ-25, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы от 14 марта 2025 года № 49 ЭЗ-25 не имеется, учитывая, что данным заключением подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17556 +/- 232 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 4 декабря 2024 года составляет 45244 000 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 16 декабря 2024 года.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебных экспертиз в размере 45 000 рублей в пользу ООО «Директ-Холдинг» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000113, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с ФИО1 в пользу ООО «Директ-Холдинг» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000113 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17556 +/- 232 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 декабря 2024 года – 45224 000 (сорок пять миллионов двести двадцать четыре тысячи) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 16 декабря 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Директ-Холдинг» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 (сорока пяти тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Амбарцумян