Решение № 2-225/2018 2-7/2019 2-7/2019(2-225/2018;)~М-249/2018 М-249/2018 от 14 января 2019 г. по делу № 2-225/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«15» января 2019 года

Нестеровский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Янча С. А.

при секретаре Горбач И. А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к ФИО1, о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов, об обращении взыскания на предмет ипотеки,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратилось в суд с иском, в котором просят взыскать с ответчика задолженность по договору займа № от 19.11.2012 (с учетом уточнений) по состоянию на 28.08.2018 в размере 786 972,26 рублей; начиная с 29.08.2018 до вступления решения суда в законную силу - на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 12,75%; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 070,00 рублей; обратить взыскание на квартиру <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением первоначальной продажной стоимости в размере 754 400 рублей.

В обоснование требований указано, что 19.11.2012 между некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» и ФИО1 был заключен договор займа №, по условиям которого ответчикам предоставлен ипотечный жилищный заем в размере 800 000,00 рублей для приобретения в собственность ответчиком квартиры <адрес>

Данная квартира являлась предметом залога в целях надлежащего обеспечения условий договора заемщиком, Фонду, как первоначальному залогодержателю, была выдана закладная, запись о наличии обременения в виде ипотеки зарегистрирована в установленном порядке.

Свои обязанности по договору ответчик надлежащим образом и в полном объеме не исполнила, платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производились ФИО1 с нарушением сроков и в недостаточном размере, требование о полном досрочном погашении задолженности оставлены без удовлетворения.

По состоянию на 28.08.2018 у ответчика имеется задолженность по договору займа в размере 786 972,26 рублей, из них: 755 214,67 рублей - задолженность по основному долгу, 29 235,66 рублей - задолженность по процентам, 2 521,93 рублей - задолженность по пеням, начисленным на просроченные основной долг и проценты, которую истец просит взыскать с ответчика, а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 17 070,00 рублей.

Поскольку при заключении договора займа обеспечение исполнения заемщиком обязательства было обеспечено залогом квартиры, просят обратить взыскание на заложенное имущество, установив его начальную цену в размере 80% рыночной стоимости в сумме 754 400,00 рублей.

В судебное заседании представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования о взыскании задолженности признала, однако выразила несогласие с размером оценки принадлежащей ей квартиры, считая её заниженной, что, по её мнению, повлекло за собой и снижение начальной продажной стоимости жилого помещения.

Выслушав ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

19 ноября 2012 года между некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» и ФИО1 был заключен договор займа на приобретение ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому заемщику предоставлены заемные средства в размере 830 000 рублей на срок до 31 октября 2032 года с уплатой 12,75% годовых, а ответчик обязалась возвратить Банку полученную сумму займа, уплатить проценты за пользование займом и пени, в случае просрочки исполнения обязательств.

Из закладной от 19.11.2012 видно, что залогодателем является ФИО1, а первоначальным залогодержателем - некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области». Предметом залога является квартира <адрес>. Закладная зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 23.11.2012, регистрационный № (л.д. 26-40).

Согласно отметки на закладной смене владельца, сделанной предыдущим законным владельцем - по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 28 января 2013 года некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» права по закладной передала ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Из справки о наличии закладной на счете депо АО «Газпромбанк» следует, что закладная (номер государственной регистрации №) учтена на счете депо (л.д. 41)

В соответствии с ч. 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно ч. 2 ст. 13 указанного Закона закладная является ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» принадлежат права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, вытекающему из договора займа, то есть ЗАО является надлежащим истцом.

В соответствии с п.п. 1.1, 3.4 договора займа заемщик обязалась возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты путем ежемесячных платежей и уплаты процентов.

Согласно п. 1.1.4 договора размер ежемесячного платежа составляет 9 187,00 рублей.

Из п. 3.5 договора займа следует, что исполнение обязательств заемщиком осуществляется путем безналичного перечисления либо внесения наличных денежных средств в кассу. Ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов заемщик производит не позднее последнего числа процентного периода.

Исполнение означенного кредитного обязательства обеспечено ипотекой указанных жилого дома и земельного участка в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что установлено п. 1.3 договора займа.

Право собственности ответчика на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 ноября 2012 года с указанием обременения - ипотека в силу закона (номер регистрации №).

Факт перечисления ответчику суммы, указанной в договоре залога, в размере 830 000 рублей подтверждается платежным поручением № 2985 от 19.11.2012.

Из представленного истцом расчета задолженности видно, что последний платеж произведен 19.03.2018, данный факт ответчиком не оспаривался. Начиная с февраля 2017 года имела место частичная оплата ежемесячных платежей (не было платежей в феврале, сентябре 2017 года, феврале 2018 года).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, 10.08.2018 ей направлялось требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое оставлены без удовлетворения.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик в силу ст. 810 ГК РФ обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

При этом согласно ст. 811 ГК РФ, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном ч. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных ч. 1 ст. 809 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.9 договора заемщик взял на себя обязательства возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата займа и уплаты процентов в порядке и в сроки, предусмотренные разделом 3 Договора; досрочно вернуть заем, уплатить проценты за пользование займом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления займодавцем письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору (в том числе при просрочке очередного ежемесячного платежа, более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочки по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев), а займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств при наличии указанных выше обстоятельств (п. 4.4.1 договора).

Таким образом, исковые требования истца о досрочном взыскании задолженности по договору займа, процентов и неустойки являются обоснованными и соответствуют как требованиям закона, так и условиям договора займа, и подлежат удовлетворению, поскольку ответчиками ненадлежащим образом исполняются обязательства по возврату займа и уплате процентов. Размер задолженности подтвержден документально, представленный расчет проверен судом и является верным, оснований сомневаться в его правильности у суда не имеется, ответчиком о неверности расчета не заявлено.

Поскольку до настоящего времени задолженность ответчика по договору займа 313/12 от 19.11.2012 не погашена, ответчик наличие задолженности, её размер не оспаривает, то с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» подлежит взысканию задолженность по состоянию на 28.08.2018 в размере 786 972,26 рублей, из них: 755 214,67 рублей - задолженность по основному долгу, 29 235,66 рублей - задолженность по процентам, 2 521,93 рублей - задолженность по пеням, начисленным на просроченные основной долг и проценты.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 (ред. от 24.03.2016) «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, статьи 813, п. 2 ст. 814 ГПК РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Поскольку договором займа (п. 1.1.3.1) и закладной (п. 6.1.9.1) установлен процент за пользование займом до момента его погашения, истец как займодавец вправе требовать досрочного возврата суммы займа вместе с причитающимися процентами, является обоснованным и требование истца о взыскании с ответчика процентов в размере 12,75% годовых на остаток задолженности по основному долгу в размере 755 214,67 рублей, с 29 августа 2018 года до вступления данного решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при обращении в суд, то есть в сумме 17 070,00 рублей.

По поводу обращения взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Факт нахождения недвижимого имущества ответчика в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в залоге, подтверждается как договором займа, так и закладной, залогодержателем по которой является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» и которая зарегистрирована в установленном законом порядке 23.11.2012.

Как следует из п. 1.3.1 договора займа обеспечением обязательства заемщика по договору является, в том числе, ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 4.4.2 договора займа займодавец вправе обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении его требований в том числе в случаях просрочки очередного ежемесячного платежа, более чем на 30 календарных дней, допущении просрочки по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

В суде установлено, что ответчик допустила просрочку очередного ежемесячного платежа более чем на 30 дней, перестав вносить платежи с марта 2018 года.

Указанные обстоятельства приводят суд к убеждению, что требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истцом представлен отчет об оценке заложенного имущества, согласно которого рыночная стоимость квартиры <адрес> составляет 943 000 рублей.

Ответчиком также представлен отчет о рыночной стоимости указанной квартиры, согласно которого её стоимость составляет 1 070 000 рублей.

Принимая решение об определении продажной стоимости заложенного имущества, суд исходит из стоимости объекта недвижимости по оценке, представленной ответчиком, так как она более близка по своему размеру к реальной стоимости квартиры на день рассмотрения дела в суде, и считает необходимым установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 856 000 рублей (1 070 000 х 80%).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» задолженность по договору займа № от 19.11.2012 по состоянию на 28.08.2018 в размере 786 972 (семьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят два) рубля 26 коп., из них: 755 214,67 рублей - задолженность по основному долгу, 29 235,66 рублей - задолженность по процентам, 2 521,93 рублей - задолженность по пеням; расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 070 (семнадцать тысяч семьдесят) рублей 00 коп., а также проценты по договору займа по ставке 12,75% годовых на остаток задолженности по основному долгу в размере 755 214,67 рублей, начиная с 29 августа 2018 года по день вступления настоящего решения в законную силу.

Обратить взыскание на квартиру <адрес>, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 856 000 (восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп.

В остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Нестеровский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательном виде решение изготовлено 18 января 2019 года.

Председательствующий Янча С. А.