Решение № 3А-147/2025 3А-17/2026 3А-17/2026(3А-147/2025;)~М-124/2025 М-124/2025 от 14 мая 2026 г. по делу № 3А-147/2025

Дело № 3а-17/2026

УИД 76OS0000-01-000210-66


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 29 апреля 2026 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Абдуллаевой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о признании незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 является собственником (участником долевой собственности) объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 3 962, 2 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – здание цеха № 8, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО3 является плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10 октября 2023 года № 26-н по состоянию на 1 января 2023 года и составила 42 986 145, 53 рублей.

ФИО3 обратился в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 29 625 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», по состоянию на 20 августа 2025 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 3 октября 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ФИО3 обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000430 от 3 октября 2025 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 на основании доверенности адвокат Русанова В.Ю. требования административного иска поддержала, привела доводы о недостоверности выводов проведенной по делу судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО4 административный иск не признала, привела доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000430 от 3 октября 2025 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, мэрия города Ярославля, сособственники объекта недвижимости ФИО5, ФИО6 своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ФИО3 ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 3 октября 2025 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 29 625 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», по состоянию на 20 августа 2025 года.

5 декабря 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ФИО3 обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ФИО3 наделен правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг, государственную информационную систему.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю и собственнику уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 10 сентября 2025 года ФИО3 непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 10 сентября 2025 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО «Ярэксперт».

Датой оценки в Отчете установлено 20 августа 2025 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

11 сентября 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ФИО3 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000430 вынесено 3 октября 2025 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ФИО3 от 10 сентября 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 3 октября 2025 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и составлении Отчета об оценке № 18537/02/2025 от 4 сентября 2025 года оценщиком использованы неполные и (или) недостоверные сведения, а именно, в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком не обоснована принятая им величина ставки капитализации при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом, а также не обоснована величина процента износа оцениваемого здания.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ФИО3 Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО7, Отчет № 18537/02/2025 от 4 сентября 2025 года, составленный ООО «Ярэксперт», об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчете № 18537/02/2025 от 4 сентября 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не является достоверной.

Согласно мотивировочной части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом также выявлены недостатки, связанные с использованием неполных или недостоверных сведений, примененных в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, повлекшие недостоверность итоговой величины его рыночной стоимости, определенной в Отчете, а именно: в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 22, 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611,

- Отчет содержит отказ от использования в рамках расчета сравнительного подхода при большом выявленном оценщиком объеме объектов – аналогов для производства расчетов данным методом;

- Отчет содержит существенные противоречия при определении оценщиком величины физического износа оцениваемого здания;

- оценщик в расчетах использовал затратный метод, результаты которого существенно отличаются от результатов, полученных с использованием рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости;

- при расчете стоимости объекта оценки доходным подходом оценщик применяет к ставкам арендной платы за аналогичные объекты недвижимости понижающую корректировку на доступ к объекту, тогда как по данной ценообразующей характеристике объект оценки имеет худшие показатели по сравнению с аналогами и оценщику следовало применять повышающую корректировку по данному фактору. Указанное нарушение повлекло недостоверность произведенных оценщиком расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета, а возражения административного истца со ссылкой на рецензию к экспертному заключению, выполненную частнопрактикующим оценщиком ФИО2, суд полагает необоснованными.

Так, сторона административного истца указывает на то, что применение оценщиком затратного подхода в рамках оценки является обоснованным и положения подпункта «в» пункта 24 ФСО № 7 не нарушает.

Согласно указанной норме затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Из Отчета об оценке, выполненного ООО «Ярэксперт», следует, что оценщиком выявлено более тридцати объектов производственно – складского назначения в пределах города Ярославля и имеющих площадь, превышающую 1 000 кв.метров, схожих с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Оценщиком выявлено более пятнадцати аналогичных объектов, предлагаемых к передаче на праве аренды.

Таким образом, вывод эксперта о наличии у оценщика оснований для отказа от использования в рамках расчета затратного подхода, как неотражающего рыночную конъюнктуру объекта, является вполне обоснованным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данного решения. С учетом установленных судом нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве оценки у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном Отчете № 18537/02/25 от 4 сентября 2025 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ФИО3 оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000430, вынесенного 3 октября 2025 года, не установлено. Требования административного иска ФИО3 в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ФИО3 заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в Отчете № 18537/02/25 от 4 сентября 2025 года, составленного ООО «Ярэксперт», которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 29 625 000 рублей по состоянию на 20 августа 2025 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 37 552 000 рублей по состоянию на 20 августа 2025 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

Возражения стороны административного истца о недостоверности расчетов являются необоснованными.

Так, из расчетной части экспертного заключения следует, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца осуществлялся экспертом сравнительным и доходным подходами, по результатам расчетов экспертом получены сопоставимые величины рыночной стоимости – 43 830 000 рублей и 43 500 000 рублей соответственно.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщиком использованы три аналога – здания производственно – складского назначения, расположенные в городе Ярославль и сопоставимые с объектом оценки по площади.

Вопреки утверждению представленной представителем административного истца рецензии, принятые экспертом аналоги являются предложениями о продаже объектов недвижимости, а не «бизнеса». Имеющийся в составе Отчета об оценке и в экспертном заключении соответствующий текст объявления о предложении к продаже объекта по <адрес>, содержит оговорку о возможности продажи вместе с объектом недвижимости также и юридического лица, но по иной цене.

В связи с этим, какой – либо корректировки цены указанного аналога в связи с приведенными обстоятельствами эксперту не требовалось.

Также обоснованно определены экспертом, как сопоставимые с объектом оценки, объекты по адресу: <адрес>, исходя из общей площади предлагаемых к продаже помещений, находящихся на едином земельном участке.

Необоснованными являются возражения стороны административного истца о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при определении экспертом величин применяемых к ценам аналогов корректировок.

Так, в указанной части сторона административного истца приводит доводы о несопоставимости объектов по состоянию отделки. Однако, такая корректировка к ценам аналогов экспертом не применялась. Отказ обоснован сходными показателями объекта оценки и объектов – аналогов по данному ценообразующему фактору. Выводы эксперта в указанной части текстом представленной рецензии не опровергнуты.

Вопреки утверждению автора рецензии, объект – аналог по адресу: улица <адрес>, центральным отоплением не обеспечен, что прямо следует из текста объявления, в том числе имеющегося в составе рецензии. Таким образом, введенные экспертом корректировки в целях уравнивания приведенных ценообразующих факторов объекта оценки и объекта – аналога обоснованы.

Выводы эксперта о величине износа объекта оценки и аналогов подробно приведены в экспертном заключении и содержанием рецензии не опровергнуты.

Помимо описанных корректировок, экспертом применены также корректировки на торг, на расположение объектов в пределах города, на наличие железнодорожной ветки, а наличие грузоподъемных механизмов в составе объектов, на масштаб.

Величины указанных корректировок в экспертном заключении полно и подробно приведены.

Обоснован экспертом вывод об определении доли стоимости земельного участка в составе стоимости единого объекта недвижимости.

Из экспертного заключения и дополнительных пояснений эксперта в судебном заседании следует, что доля стоимости земельного участка определена экспертом в размере минимального значения из расширенного интервала данных значений для универсальных производственно – складских объектов в размере 0,86 (или 14%).

Такой вывод обоснован сложившей оценочной и рыночной практикой, с учетом того, что земельный участок самостоятельного значения, как источник дохода, не имеет и на ценообразование единого объекта недвижимости не оказывает существенного значения.

Приведенные выводы эксперта суд находит вполне обоснованными, постановленными в соответствии с компетенцией эксперта и обусловленными теми пределами усмотрения эксперта (оценщика), которые предоставлены ему законодательством об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.

Выводы представленной стороной административного истца рецензии являются субъективной оценкой иного специалиста, которые, как следует из рецензии, не являются мотивированными, обоснованы недостоверной информацией и оснований сомневаться в достоверности выводов экспертного заключения не дают.

Суд принимает во внимание также, что рецензия не содержит сведений о наличии у ее автора частнопрактикующего оценщика ФИО2 опыта оценки в сфере установления рыночной стоимости объектов недвижимости в целях оспаривания кадастровой стоимости, а также опыта экспертной деятельности, тогда как выполнивший судебную экспертизу эксперт ФИО1 таким опытом обладает.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 37 552 000 рублей

Датой определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 20 августа 2025 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска ФИО3 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2025/000430 от 3 октября 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 30 августа 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 3 962, 2 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – здание цеха № 8, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 37 552 000 (тридцать семь миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 15 мая 2026 года