Решение № 3А-187/2017 3А-187/2017~М-226/2017 М-226/2017 от 27 августа 2017 г. по делу № 3А-187/2017

Дело № 3а-187-2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя заинтересованного лица Территориального управления Росимущества в Пермском крае ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился 07.08.2017 в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1438 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты складского назначения различного профиля, в том числе торговые базы V класса вредности, расположенного по адресу: ****, находящегося в пользовании ФИО2 в размере рыночной стоимости 972 146 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что он на основании распоряжения Территориального управления Росимущества в Пермском крае от 24.05.2017 № ** и договора купли-продажи № ** от 24.05.2017 владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером **, кадастровая стоимость которого составила 5522869, 08 рублей по состоянию на 01.01.2013, что не соответствует его фактической рыночной стоимости на указанную дату, определенной в отчете независимого оценщика, и влечет для него обязанность по уплате стоимости земельного участка при его выкупе в необоснованно завышенном размере.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направлял.

Административный ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, просил о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложили в письменном отзыве.

Администрация г. Перми, привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечила, письменных возражений по делу не направила.

Представитель Территориального управления Росимущества в Пермском крае, привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником здания с кадастровым номером **, общей площадью 39,3 кв.м, расположенного по адресу: ****.

24.05.2017 с ФИО2 в порядке с пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Территориальным управлением Росимущества в Пермском крае заключен договор № ** купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **. Цена участка определена в размере 5522869, 08 рублей. Полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (подпункт 1 пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

По общему правилу, установленному в пункте 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 5522869, 08 рублей.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах установленной кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером ** затрагиваются права ФИО2 как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка в силу закона.

ФИО2, считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, обратился в экспертное учреждение. По результатам отчета об оценке от 29.06.2017 № 27, составленного независимым оценщиком ООО «РЕАЛ ОЦЕНКА», определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, которая по состоянию на 01.01.2013 составила 972146 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013. В этой связи рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 29.06.2017 № 27, составленный независимым оценщиком ООО «РЕАЛ ОЦЕНКА» содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв.м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

В качестве основного критерия отбора земельных участков-аналогов использованы такие критерии как: местоположение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура.

При выборе объектов-аналогов оценщик ориентировался на предложения к продаже земельных участков на вторичном рынке Пермского края, ссылка на источник информации, использованный в отчете, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приведена. На основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом оценки.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три аналога - земельных участков, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в г. Перми, в связи с чем корректировка по такому элементу сравнения как время продажи в отношении объекта-аналога № 2, предложенного к продаже 28.11.2012, не проводилась, а в отношении объектов-аналогов № 1 и 3 применена. Корректировка на торг принята в размере 10% в соответствии с источником: Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Лейфер Л.А. Н.Новгород, 2012. При этом в отношении объекта-аналога № 3 корректировка на торг не применялась, поскольку была учтена информация о цене заключенной сделки.

Также оценщиком учтено, что объект оценки, как и объекты-аналоги № 2 и 3 расположен в Индустриальном районе, в связи с чем корректировка не применялась, применена корректировка на местоположение в отношении объекта-аналога № 1, расположенного в Орджоникидзевском районе г. Перми.

Кроме того приведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций, поскольку в границах объекта оценки присутствует центральное электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация и отсутствует газоснабжение (п. 6.3 отчета). Ввиду того, что объекты-аналоги в сравнении с оцениваемым объектом имеют отличия в значении инфраструктуры, оценщик внес соответствующие поправки.

Как следует из отчета об оценке, аналоги сопоставимы по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, все участки расположены, как и объект оценки, на землях населенных пунктов, объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования «производственное назначение (использование)». Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Информация об объектах является проверяемой, ссылка на источники информации в отчете приведена.

По ценообразующим характеристикам аналогов, принятым к сравнению, отличия от объекта оценки оценщиком введены корректировки. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Указание заинтересованного лица на то, что объект оценки расположен в 1 зоне престижности, а объекты-аналоги во 2 и 3 зоне престижности, при этом оценщиком не произведена соответствующая корректировка, судом не может быть принята во внимание. Как следует из отчета, оценщик учитывал местоположение объекта оценки и аналогов относительно района расположения, обосновав, что отнесение к той или иной зоне престижности при разрешенном виде использования как производственной недвижимости влечет уменьшение стоимости объекта оценки, так как поправка на местоположение в 1 зоне престижности производственной недвижимости составит 17% (страница 35-39, 55 отчета).

Ссылка представителя Территориального управления Росимущества в Пермском крае на отсутствие у объектов-аналогов кадастровых номеров, что указывает на нарушение пункта 5 ФСО № 3 является неубедительной, поскольку в соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика включать в отчет сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов.

Относительно качества подъездных путей оценщиком указано на то, что подъезд к объекту оценки и объектам-аналогам осуществляется по асфальтированной дороге, в связи с чем внесение поправки по данному критерию не требовалось (страница 52, 55 отчета). Обоснование наличия инженерных коммуникаций на объекте оценки и объектах-аналогах оценщиком приведено со ссылкой на соответствующие документы, из которых получена данная информация, в связи с чем по соответствующим различиям между объектом оценки и аналогами приведены корректировки (страница 55-65 отчета).

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком, заинтересованными лицами не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 29.06.2017 № 27, подготовленного независимым оценщиком ООО «РЕАЛ ОЦЕНКА», по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратился в суд 07.08.2017, в связи с чем суд считает необходимым указать дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости – 07.08.2017, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что Правительством Пермского края (надлежащим ответчиком) заявленное ФИО2 требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Датой подачи ФИО2 заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 7 августа 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1438 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты складского назначения различного профиля, в том числе торговые базы V класса вредности, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 972 146 рублей состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 30 августа 2017 года.

Судья (подпись)