Решение № 2-435/2017 2-435/2017~М-55/2017 М-55/2017 от 19 сентября 2017 г. по делу № 2-435/2017

Дело № 2-435/17 К О П И Я


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«20» сентября 2017 г. г. Искитим Новосибирской области

Резолютивная часть решения оглашена 20.09.2017 г.

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2017 г.

Суд первой инстанции - Искитимский районный суд Новосибирской области

в с о с т а в е:

председательствующий судья Емельянов А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеневой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ..., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 ..., ФИО1 ... к Администрации города Искитима Новосибирской области о взыскании выкупной цены жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования, уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы мотивировали тем, что истец ФИО2, ее несовершеннолетняя дочь ... и сын ... имеют на праве общей долевой собственности квартиру общей площадью 16,7 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес>.

Право собственности истца и ее несовершеннолетних детей возникло на основании Договора на передачу квартир в собственность граждан Номер от 28.12.2009 г., заключенного истцом с Администрацией города Искитима.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира – 3-х этажный, 1963 года постройки, имеет центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализацию электроосвещение.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 15.04.2013 г. № 160-П «Об утверждении Региональной адресной программы Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» указанный дом включен в программу на 2017 год на расселение на основании акта межведомственной комиссии от 03.08.2011 года.

В 2016 году истцу ответчиком предложено переселиться в жилое помещение – комнату площадью Номер кв.м. по адресу: <Адрес>.

На предложение ответчика истец не согласна, обратилась в ООО «Оценка собственности «Аспект», которое провело по ее поручению оценку спорного жилого помещения, представило отчет № 535 НД 2212/16 от 26.12.2016 г. об оценке рыночной стоимости выкупной цены квартиры, согласно которому величина выкупной цены <Адрес> в <Адрес> по состоянию на 22.12.2016 г. составляет 731300 руб.

По ходатайству представителя ответчика судом назначена и проведена судебная экспертиза, в соответствии с заключением которой определена выкупная цена изымаемого для муниципальных нужд спорного жилого помещения в сумме 1154961 руб.29 коп. Со ссылками на положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ, указанную выкупную цену просят истцы взыскать в их пользу в равных долях по 384987 руб. 10 коп. в пользу каждого.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителя адвоката Ковалевской Н.И.

Представитель истцов по доверенности Ковалевская Н.И. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика – администрации города Искитима Новосибирской области ФИО4 в судебном заседании от имени ответчика заявленные требования не признала, полагала, что выкупная цена завышена, истец заключила предварительный договор мены на изымаемое жилое помещение, однако в последствии отказалась заключить основной договор. Полагает требования истцов необоснованными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, органа опеки и попечительства ФИО5 полагала принятие решения по существу спора на усмотрение суда, указала, что истец ФИО2 в жилищную комиссию органа опеки и попечительства за получением согласия на отчуждение доли несовершеннолетнего ребенка не обращалась.

Выслушав пояснения представителей истцов и ответчика, третьего лица, заслушав показания экспертов, изучив письменные материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их каждое по отдельности и в совокупности, признавая их допустимыми, относимыми, достоверными, достаточными для разрешения дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 8 указанной статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, изложенным в подпункте "и" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Из разъяснений, указанных в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., следует, что собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Судом установлено, что в соответствии с заключением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 15 от 03.08.2011 г. межведомственная комиссия, созданная постановлением администрации города Искитима Новосибирской области № 1351 от 02.07.2010 г., признала многоквартирный <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д.12-13).

Постановлением администрации города Искитима Новосибирской области от 27.02.2015 г. № 402 утверждена муниципальная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда города Искитима на 2015-2017 годы», в которую включен многоквартирный жилой <Адрес> в <Адрес> (л.д. 92).

Истцы ФИО2, несовершеннолетняя ФИО6, ФИО3 являются собственниками <Адрес> площадью Номер кв.м. указанного жилого дома на праве общей долевой собственности по 1/3 доли у каждого (л.д. 8,9).

23.12.2016 г. Администрацией города Искитима Новосибирской области организовано переселение жильцов жилого <Адрес> в <Адрес> в другие жиле помещения, в том числе и истцов (л.д. 61-62, 63-65, 103, 185-186).

Постановлением администрации города Искитима Новосибирской области от 25.01.2017 г. № 77 принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений по адресу: <Адрес>, для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ (л.д. 110-111).

03.02.2017 г. ответчик направил истцам уведомление об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд (л.д. 109).

В рамках реализации данной программы постановлением администрации города Искитима Новосибирской области от 02.03.2017 г. № 351 истцы, как собственники <Адрес> вышеуказанном доме, включены в список собственников и нанимателей жилых помещений с целью заключения договором мены, при этом истцам предложено к обмену взамен изымаемой 39/100 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <Адрес>, общей площадью Номер кв.м., общей площадью приходящейся на долю Номер кв.м., жилой площадью Номер кв.м. (л.д. 112-114)

Истцы отказались от предложенного варианта обмена жилых помещений, отказались от подписания договора мены и вселения в предлагаемое жилое помещение.

Суд приходит к выводу, что между истцами и ответчиком в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ не достигнуто соглашение о предоставлении им в рамках реализации адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда взамен изымаемого непригодного для проживания, аварийного жилого помещения – квартиры по адресу: <Адрес>, площадью 16,7 кв.м., другого пригодного для проживания жилого помещения.

Довод ответчика о том, что между сторонами было достигнуто соглашение об обмене жилых помещений, так как сторонами подписан предварительный договор мены жилых помещений от 02.09.2015 г. (л.д. 105-106), ошибочен, поскольку условия указанного договора не свидетельствует о согласовании такого обмена на конкретное жилое помещение, стоимости изымаемого и предоставляемого жилья.

При таких обстоятельствах требование истцов о взыскании выкупной цены изымаемого жилого помещения суд находит законным и обоснованным и соответствующим требованиям ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Для определении выкупной цены изымаемого жилого помещения надлежит руководствоваться положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из разъяснений, изложенных в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.

Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.

В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов.

Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В целях определения размера выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд спорного помещения и в связи с несогласием ответчика с представленным истцом отчетом Номер НД 2212/16 об оценке рыночной стоимости выкупной цены квартиры от 26.12.2016 г., выполненного ООО «Оценка собственности «Аспект», определением суда назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Номер от 06.06.2017 г., выполненного экспертами ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», выкупная цена жилого помещения (находящегося в собственности) – квартиры площадью 16,7 кв.м. (этаж 3) с кадастровым номером 54-54-08/059-418, расположенного по адресу: <Адрес> изымаемого для муниципальных нужд, с учетом ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, по состоянию на 25.01.2017 г. составляет 1154961,29 руб., в том числе рыночная стоимость объекта исследования в текущем состоянии (стоимость долевого права на земельный участок) 11541,40 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 1092742,15 руб., стоимость услуг агентства недвижимости 44167,74 руб., затраты, связанные с переездом, 6600 руб.

Эксперты также пришли к выводу, что оценщиком ООО «Оценка собственности «Аспект» при составлении отчета Номер НД 2212/16 от 26.12.2016 г. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки, и как следствие этого, методы расчета выкупной цены вышеназванного объекта не соответствуют требованиям федеральных стандартом оценки. Оценщиком ООО «Оценка собственности «Аспект» при составлении отчета Номер Номер от 26.12.2016 г. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на выкупную цену объекта оценки. Информация, использованная оценщиком ООО «Оценка собственности «Аспект» при составлении отчета Номер НД 2212/16 от 26.12.2016 г., не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Судом принимается указанное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства размера выкупной цены жилого помещения (находящегося в собственности) – квартиры площадью Номер кв.м. (этаж 3) с кадастровым номером Номер, расположенного по адресу: <Адрес>, изымаемого для муниципальных нужд.

Оснований не доверять названному заключению эксперта у суда нет, поскольку экспертиза проведена экспертами ФИО7, ФИО8, имеющими необходимую квалификацию, знания и стаж работы в исследуемой области. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оцениваемое заключение в полной мере содержит описание способов и методов, примененных экспертами для выяснения поставленных перед ними вопросов.

Суд приходит к выводу об обоснованности выводов эксперта о возможности применения положений Постановления Правительства города Москвы от 18.01.2000 г. № 30 при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку как следует из показания экспертов ФИО7, ФИО8, иных методов определения указанной величины законодательство не содержит.

В связи с этим суд отклоняет довод ответчика об отсутствии оснований для применения при экспертном исследовании указанного правового акта.

Не принимается во внимание довод ответчика об отсутствии оснований для включения в выкупную цену спорного объекта суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как установлено судом, спорное помещение передано ответчиком истцам в порядке приватизации по договор № 16710 на передачу квартир в собственность граждан от 28.12.2009 г. (л.д. 10-11).

Спорный жилой дом передан в собственность ответчика на основании постановления главы администрации Новосибирской области от 07.08.2003 г. № 541 (л.д. 199-202).

Ответчиком не представлено доказательств того, что на момент передачи жилого помещения истцам спорный жилой дом не требовал капитального ремонта, в период его эксплуатации ответчиком либо его правопредшественником проводились капитальные ремонты дома.

Из информации ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области от 19.06.2009 г. № 2646 следует, что по состоянию на 05.03.2005 г. спорный жилой дом имел износ в размере 51 % (л.д. 235).

Из заключения по результатам обследования и экспертной оценки технического состояния строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, НСО, выполненного ООО «ЭПРиС» 16.06.2011 г., в июне 2011 года проведены работы по визуальному обследованию и экспертной оценке технического состояния строительных конструкций жилого дома, в ходе которых выявлено аварийное состояние основных несущих конструкций дома и экономической нецелесообразности проведения работ по восстановлению их работоспособности, сделаны выводы об аварийности жилого дома, непригодности его для проживания (л.д. 203-233).

Учитывая характер описанных в указанном заключении повреждений строительных конструкций и причин их образования, суд приходит к выводу, что данные повреждения образовались в результате длительного воздействия на них описанных факторов.

Довод ответчика о том, что экспертами использованы для сравнения не аналогичные изымаемому жилые помещения – квартиры, состоящие из одной жилой комнаты, с размещением по типу общежития, а однокомнатные квартиры, судом не принимаются во внимание, поскольку как следует из заключения эксперта и показаний экспертов ФИО7, ФИО8, помимо жилой площади принадлежащей истцам квартиры, истцам также принадлежат и доля в праве общей долевой собственности на общие помещения этого дома (общие кухни, помещения санитарного назначения, коридоры), которые учтены при подборе жилых помещений аналогов, а также в соответствии с принятой экспертами методикой, что соответствует требованиям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Довод представителя органа опеки и попечительства о неполучении истцом ФИО2 согласия органа опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего ребенка в спорном жилом помещении не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истцов, поскольку, как установлено в судебном заседании, ответчиком совершены действия по фактическому изъятию жилого помещения, в том числе принадлежащего ребенку, выплата ребенку его доли в выкупной цене позволит обеспечить соблюдение прав ребенка и позволит истцу приобрести в собственность ребенка иное жилое помещение.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Администрации города Искитима Новосибирской области в пользу ФИО1 ..., ФИО1 ..., ФИО1 ... в равных долях выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд и принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения с кадастровым (условным) номером 54-54-08/059/2009-418, расположенного по адресу: <Адрес>, в сумме 1154961 руб. 29 коп., т.е. по 384987 руб. 10 коп. в пользу каждого.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ..., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 ..., ФИО1 ... к Администрации города Искитима Новосибирской области о взыскании выкупной цены жилого помещения удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Искитима Новосибирской области в пользу ФИО1 ..., ФИО1 ..., ФИО1 ... в равных долях выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд и принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения с кадастровым (условным) номером Номер расположенного по адресу: <Адрес>, в сумме 1154961 руб. 29 коп., т.е. по 384987 руб. 10 коп. в пользу каждого.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья (подпись) А.А. Емельянов

Копия верна: судья-

секретарь-