Решение № 2-1-213/2017 2-213/2017 2-213/2017~М-197/2017 М-197/2017 от 16 апреля 2017 г. по делу № 2-1-213/2017

2-1-213/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2017 года город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Тарараксиной С.Э.,

при секретаре Нечкиной И.В.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости (жилого дома) общей площадью 31,9 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимость определена в 300 000 рублей.

ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором просит провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи недвижимости по указанному выше адресу. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 заключен в письменной форме договор купли-продажи недвижимости общей площадью 31,9 кв.м., стоимостью 300 000 рублей. Денежные средства были переданы ФИО3 в момент заключения договора, что подтверждается его подписью в договоре купли-продажи. Согласно устной договоренности с ФИО3 могла беспрепятственно пользоваться данным имуществом, ФИО3 переданы ключи, документы на дом. Договор купли-продажи до настоящего времени не зарегистрирован в Балашовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> по причине смерти ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ после продолжительной болезни. После заключения договора купли-продажи истец открыто владела спорным жилым помещением, однако после подписания договора не было совершено действий, направленных на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности. Балашовским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> отказано ввиду отсутствия заявления продавца о переходе права собственности. В порядке досудебного урегулирования спора возможность оформить переход права надлежащим образом, не представился возможным, а поэтому полагает, что вправе зарегистрировать переход права собственности в судебном порядке.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в отсутствие, доверяя представлять интересы в суде своему представителю по доверенности ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, выдвигая в обосновании вышеизложенные доводы, просила суд удовлетворить их в полном объеме. Дополнила, что с момента приобретения жилого дома истец несет все расходы по его содержанию, и ремонту, однако отсутствие регистрации права собственности на жилой дом одной из сторон по сделке, нарушает ее права как собственника. Считала, что истцом исполнены все обязательства по договору купли-продажи.

Представитель администрации Балашовского муниципального района <адрес> о дне, месте и времени судебного заседания извещенный надлежащим образом, не явился, согласно письменному заявления просили дело рассмотреть без участия представителя, вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

В силу п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, здание, сооружении или другое недвижимое имущество.

Материалами дела бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости (жилого дома) общей площадью 31,9 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимость определена в 300 000 рублей.

В соответствии с п. 4 договора расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Передача денежных средств по договору купли- продажи подтверждена подписью продавца ФИО3

П. 8 договора указывает на передачу покупателю указанной недвижимости с сопутствующими документами на жилой дом, а равно и ключи от дома и расчетные книжки по оплате за пользование коммунальными услугами.

Наличие у ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи права собственности на жилое помещение, указанное в иске, подтверждено надлежащими документами, а именно: договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6), техническим паспортом на указанный в иске жилой дом (л.д. 13-16), кадастровым паспортом жилого дома (л.д. 17), справкой АО « Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ » от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 20).

Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним урегулирован Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно пункту 7 указанного Федерального закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 61 вышеуказанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Оценив представленные доказательства и проанализировав положения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о согласовании всех существенных условий, необходимых для договоров данного вида.

Как следует из квитанций, представленных стороной истца, ФИО2 оплачиваются коммунальные услуги, а равно и налоги на земельный участок при доме по <адрес>.

Уведомлением государственного регистратора Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление истца о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ приостановлено, в том числе, ввиду отсутствия заявления продавца о переходе права на объект недвижимости.

Как следует из свидетельства о смерти № ФИО3, выступающий стороной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве продавца, умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №, до обращения заявителя за государственной регистрацией перехода права собственности, и, следовательно, заявления о переходе права собственности от него в регистрирующий орган не поступило.

Согласно ответам нотариусов нотариального округа: <адрес> и <адрес>, после смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось, наследники к нотариусу не обращались.

Изложенное свидетельствует о том, что государственная регистрация перехода к истцу права собственности на объект недвижимости в полном соответствии с требованиями ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно: на основании заявлений сторон договора, не может быть осуществлена.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ, либо иных предусмотренных законом способов, избранный способ защиты, должен соответствовать нарушенному праву.

Таким образом, суд полагает, что при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи и смерти ФИО3 (продавец), заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права в отсутствие заявления продавца недвижимости.

Данный вывод не противоречит абзацу 4 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку факт возникновения права у продавца имущества не связан с фактом государственной регистрации, то право собственности у покупателя ФИО2 возникло вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, предмет и цена которого определены, что спорное имущество передано истцу и эксплуатируется им, что покупатель исполнил обязательство по оплате и истцом предпринимались меры к регистрации прав на приобретенные объекты, однако в совершении регистрации перехода ему собственности отказано.

Каких-либо доказательств в недобросовестности приобретения спорного имущества у умершего ФИО3, судом не добыто.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, не оспорена, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие заявления продавца.

При таком положении суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права по сделке (пункт 2 статьи 165 ГК РФ), учитывая, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии истец не обращался.

Решение суда об осуществлении государственной регистрации будет заменять заявление продавца объекта недвижимого имущества, необходимое для регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Из п. 1 ст. 235 ГК РФ следует, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежнего собственника.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, общей площадью 31,9 кв. метр, расположенное по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 на домовладение общей площадью 31,9 кв. метр по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Саратовский областной суд со дня изготовления мотивированного решения с 21 апреля 2017 года, путем подачи апелляционной жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области

Судья С.Э. Тарараксина