Решение № 3А-1087/2017 3А-51/2018 3А-51/2018 (3А-1087/2017;) ~ М-1016/2017 М-1016/2017 от 5 февраля 2018 г. по делу № 3А-1087/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-51/2018 по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Административные истцы обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, просили суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 748,8 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 10 516 773 рубля,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 500,3 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 7 026 631 рубль,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 544,6 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 7 648 818 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 519,0 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 7 289 270 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 398,9 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 5 602 485 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками вышеуказанных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 24.07.2013 года и составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 21619039,10 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –14444451,47 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –15723462,47 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –14984350,02 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –11516873,26 рублей.

Согласно отчету об оценке от 13.11.2017 года, на дату оценки рыночная стоимость нежилых помещений составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 10 516 773 рубля,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –7 026 631 рубль,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –7 648 818 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –7 289 270 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –5 602 485 рублей,

что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административных истцов, в связи с этим административные истцы просят установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Административные истцы, их представитель, представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФИО9, ФИО7, ФИО8 представили письменные заявления, в которых указали о даче своего согласия на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих им на праве общей долевой собственности нежилых помещений.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объектов недвижимости, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Правительства Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель министерства имущественных отношений Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что возражает против удовлетворения иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административные истцы в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что на основании договора дарения от 25.01.2012 года нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 748,8 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежит ФИО4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017 года и свидетельством о регистрации права от 03.02.2012 года.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 500,3 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО5, ФИО1., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017 года и свидетельством о регистрации права от 13.02.2007 года.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 544,6 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО7, ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017 года и свидетельством о регистрации права от 27.05.2013 года.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 519,0 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежит ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017 года и свидетельством о регистрации права от 01.04.2005 года.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 398,9 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО6, ФИО9, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017 года и свидетельством о регистрации права от 17.10.2013 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости 24.07.2013 года:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № - 21619039,10 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –14444451,47 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –15723462,47 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –14984350,02 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –11516873,26 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки» от 13.11.2017 года №№, рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости 24.07.2013 года составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 10 516 773 рубля,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –7 026 631 рубль,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –7 648 818 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –7 289 270 рублей,в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –5 602 485 рублей.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административными истцами отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, а административные ответчики обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителями, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 24.07.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО «РосОценка» от 15.01.2018 года № №, рыночная стоимость нежилых помещений составляет:

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 11 038 873 рубля 56 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года –7 375 465 рублей 34 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 8 028 539 рублей 72 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 7 651 142 рубля 34 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года –5 880 617 рублей 87 копеек.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «РосОценка» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела, осмотра объектов недвижимости. При оценке нежилых помещений эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости нежилых помещений эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, и доходный подход, в рамках которого применил метод капитализации. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. объекта. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода, в качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 аналога, имеющие наиболее схожие характеристики с оцениваемыми объектами, находящиеся на праве собственности, торгово-офисного назначения, площадью от 205 кв.м., до 1 325 кв.м., расположенные в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, которые указаны в таблице 2.8.1 на странице 40-41 заключения эксперта. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных выбранных объектов недвижимости. Были применены корректировки на торг. Рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода составила:

нежилое помещение с кадастровым номером № – 11 016 878 рублей 64 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 7 360 769 рублей 75 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 8 012 542 рубля 88 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 7 635 897 рублей 46 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 5 868 900 рублей 76 копеек.

В рамках доходного подхода использовался метод прямой капитализации, который применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Был произведен расчет арендной ставки, исходя из 4 объектов-аналогов, находящихся на праве собственности с торгово-офисным назначением, площадью от 250 кв.м. до 600 кв.м., расположенных в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, с применением корректировок на торг. Получена средневзвешенная цена аренды 1 кв.м. в размере 271 рубль, что отражено на стр.48-55 заключения. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для оцениваемых объектов, расчет чистого годового дохода объектов аналогов, были учтены потери от недогрузки, операционные расходы, коэффициент капитализации составил 13,06%. В результате чего, стоимость объектов оценки, полученная в рамках доходного подхода, составила:

нежилое помещение с кадастровым номером № – 11 060 868 рублей 48 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 7 390 160 рублей 92 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 8 044 536 рублей 56 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № –7 666 387 рублей 21 копейка,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 5 892 334 рубля 98 копеек.

В результате проведенной процедуры согласования полученных результатов в рамках сравнительного и доходного подходов, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки без учета НДС составила:

нежилое помещение с кадастровым номером № – 11 038 873 рубля 56 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 7 375 465 рублей 34 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 8 028 539 рублей 72 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 7 651 142 рубля 34 копейки,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 5 880 617 рублей 87 копеек.

В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «РосОценка» от 15.01.2018 года № № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величины рыночной стоимости, определенные заключением эксперта, признаются достоверными.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административных истцов подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равной его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административные истцы в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не обращались, датой их обращения в суд является 16.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 748,8 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 11 038 873 рубля 56 копеек.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 500,3 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 7 375 465 рублей 34 копейки.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 544,6 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 8 028 539 рублей 72 копейки.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 519,0 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 7 651 142 рублей 34 копейки.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 398,9 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 5 880 617 рублей 87 копеек.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 16.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова