Апелляционное определение № 33-9230/2025 от 24 декабря 2025 г.

Судья Уркаев О.О. Дело № 33-9230/2025

№ 2-1082(1)/2025

64RS0034-01-2025-001365-21


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 декабря 2025 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П.,

судей Кудряшовой Д.И., Московских Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Павлове М.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кудряшовой Д.И., объяснения представителя ответчика ФИО1, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, садоводческого некоммерческого товарищества «Славница» - ФИО3, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу и возражений на нее, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, обосновывая тем, что 29 октября 2021 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № Ар-21-793/ф в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок был предоставлен в аренду для дачного строительства сроком по <дата>. Однако данный земельный участок не используется для предусмотренных договором аренды целей, арендуемый земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, на земельном участке произрастает кустарниковая растительность и естественный травостой. Кроме того, ФИО1 разместил на специализированном сайте объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявление о продаже спорного земельного участка как инвестиционного проекта, то есть пытался использовать его в предпринимательских целях, что противоречит условиям договора аренды. На основании изложенного администрация муниципального образования «Город Саратов» просила расторгнуть договор аренды земельного участка № Ар-21-793/ф от 29 октября 2021 года, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л. д. 6-14).

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 139-142).

Администрация муниципального образования «Город Саратов», не согласившись с постановленным решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается на незаконность и необоснованность решения суда ввиду неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Полагает, что имеются основания для расторжения спорного договора аренды, поскольку ФИО1 более трех лет не использует земельный участок по целевому назначению, что является существенным нарушением договора аренды. Указывает, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, предпринимал меры к реализации 199 земельных участков, в том числе и спорного, в качестве инвестиционного проекта, что запрещено условиями договора аренды. Утверждает, что в материалах дела отсутствуют сведения о выдаче разрешения на строительство садового домика, в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке с кадастровым номером №. Обращает внимание на неустранение ФИО1 допущенных нарушений использования земельного участка, зафиксированных в акте осмотра (л. д. 146-149).

В отзыве на апелляционную жалобу контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» просит жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить (л. д. 163-172).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, а жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области № 722 от 10 марта 2011 года ФИО4 без проведения торгов предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 20 га с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенный на расстоянии 2,7 км юго-западнее рабочего поселка Красный Текстильщик.

На основании указанного постановления органа местного самоуправления 16 марта 2011 года между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 78, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 20 га, с кадастровым номером № (л. <...>).

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 16 сентября 2011 года № 2653 на основании заявления ФИО4 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для сельскохозяйственного использования» на «для дачного строительства», что также отражено в дополнительном соглашении от 23 июля 2012 года к договору аренды земельного участка № 78 от 16 марта 2011 года (л. д. 30 оборот, 33 оборот).

12 февраля 2013 года ФИО4 на основании договора замены стороны в обязательстве передал права и обязанности по договору аренды земельного участка № 78 от 16 марта 2011 года в отношении земельного участка площадью 20 га с кадастровым номером № ФИО5 (л. д. 31-32).

03 ноября 2020 года ФИО5 и ФИО1 заключили договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 78 от 16 марта 2011 года в отношении земельного участка площадью 20 га с кадастровым номером № ФИО1 (л. д. 32 оборот-33).

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 1107 от 04 мая 2021 года утверждена схема расположения 199 земельных участков с кадастровыми номерами в диапазоне с №, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением его в измененных границах. Средняя площадь вышеуказанных земельных участков составляет 1 001 кв. м (от 555 кв. м до 2 000 кв. м) (л. д. 105).

Вышеуказанные 199 земельных участков с 29 октября 2021 года предоставлены ФИО1 на праве аренды с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

29 октября 2021 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № Ар-21-793/ф в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 647 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, на расстоянии 2,7 км юго-западнее рабочего поселка Красный Текстильщик, на срок по 16 марта 2060 года (л. д. 34-35).

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 4890 от 24 октября 2023 года присвоены наименования элементам планировочной структуры в Гагаринском административном районе - территории в границах кадастрового квартала №, западнее поселка Хмелевский, - РФ, Саратовская область, городской округ город Саратов, территория садоводческого некоммерческого товарищества «Славница» (далее - СНТ «Славница») (л. <...>).

В 2023 году контрольно-счетной палатой муниципального образования «Город Саратов» было проведено контрольное мероприятие в части установленного порядка и эффективности управления и распоряжения объектами недвижимого имущества (земельными ресурсами), расположенными в границах Гагаринского административного района муниципального образования «Город Саратов», проведен анализ документов по образованию и распоряжению администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области земельным участком с кадастровым номером №, а также осмотр образованных из него 199 земельных участков, в ходе которого каких-либо признаков их использования не установлено. Согласно акту осмотра от 14 августа 2023 года данные участки не огорожены и свободны от строений, на них произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой. По результатам проведенных мероприятий контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» в действиях ФИО1 усмотрела признаки использования 199 земельных участков общей кадастровой стоимостью 45 161,8 руб., и площадью 20 га не по его целевому назначению.

31 октября 2023 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес ФИО1 направлено предупреждение о надлежащем исполнении условий договора аренды № Ар-21-793/ф от 29 октября 2021 года в части использования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования (л. <...>).

В связи с неустранением указанных нарушений, а также в связи с отсутствием сведений о выдаче разрешения на строительство (в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке) в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и в распоряжении администрации муниципального образования «Город Саратов», 29 июля 2024 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № Ар-21-793/ф от 29 октября 2021 года (л. <...>).

05 апреля 2025 года ФИО1 на основании договора замены стороны в обязательстве передал права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 647+/-8,9 кв. м с кадастровым номером № ФИО2 Договор замены стороны в обязательстве от 05 апреля 2025 года зарегистрирован в установленном законом порядке (л. <...>).

Из объяснений ФИО1 и предоставленных им документов следует, что в целях освоения первоначального участка он обратился в специализированную организацию - общество с ограниченной ответственностью «Бюро землеустройства и технической инвентаризации», которой в отношении земельного участка проводились подготовительные работы (сбор исходных документов, заказ сведений Единого государственного реестра недвижимости), топографическая (горизонтальная и высотная) съемка в застроенной территории, подготовка проекта планировки территории с проектом межевания территории в его составе и согласование в сторонних организациях. На земельном участке проводились кадастровые работы по межеванию земельного участка на 199 самостоятельных участков, было создано СНТ «Славница», которое поставлено на учет в налоговом органе 23 июня 2023 года, на территории СНТ «Славница» проводились работы по организации проездов, электрофикации, сформирована заявка на получение технических условий на газификацию территории (л. <...>, 98-103, 104, 106-112, 113-115, 129-130).

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь статьями 8, 12, 309, 310, 421, 422, 450, 606. 607, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 7, 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходя из того, что ФИО1, заключив договор аренды земельного участка № Ар-21-793/ф от 29 октября 2021 года, предпринимает необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым номером №, установив факт надлежащего исполнения ответчиками обязательств по договору аренды земельного участка, пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с тем, что ФИО1 более трех лет не использует земельный участок по целевому назначению, являются несостоятельными в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные ГК РФ, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Относимых и допустимых доказательств существенного нарушения ответчиками условий договора аренды земельного участка, являющегося основанием для досрочного расторжения договора аренды, во исполнение положений статьи 56 ГПК РФ в материалы гражданского дела не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждено, что ФИО1 осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка.

При этом судебная коллегия отмечает, что как договором аренды земельного участка № 78 от 16 марта 2011 года, так и договором аренды земельного участка № Ар-21-793/ф от 29 октября 2021 года конкретные сроки освоения земельного участка не предусмотрены.

Принимая во внимание, что ФИО1 представлены доказательства, свидетельствующие о проведении подготовительных работ, предшествующих строительству и направленных на освоение спорного объекта недвижимости, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Также отклоняются доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела сведений о выдаче разрешения на строительство садового домика, в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке, поскольку согласно материалам дела 16 апреля 2025 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» ФИО1 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Срок окончания строительства установлен до 08 апреля 2035 года (л. д. 133).

Так как срок окончания строительства садового дома на спорном земельном участке не истек, а из представленных ФИО1 документов следует, что им принимаются меры по освоению земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы об инвестиционной деятельности ФИО1 не нашли своего подтверждения. То обстоятельство, что ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества, не является основанием для отмены решения суда. Кроме того, новым арендатором спорного земельного участка в настоящее время согласно договору замены стороны в обязательстве от 05 апреля 2025 года выступает ФИО2

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, сводятся к изложению позиции истца в споре, обоснованность которой являлась предметом тщательной проверки суда первой инстанции, причины, послужившие основанием для отклонения указанных доводов, приведены в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании действующего законодательства, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи