Решение № 2-2608/2017 2-2608/2017~М-2170/2017 М-2170/2017 от 5 октября 2017 г. по делу № 2-2608/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 06 октября 2017 г.

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Халаевой С.А.,

при секретаре Усик М.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-2608/2017 по иску ФИО4 <данные изъяты> к Больбат <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства и огородничества, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Мичуринец-2», <адрес>, участок №, площадью 419 кв.м. в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и взыскании с ответчика денежных средств, оплаченных по договору в размере 700 000 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи названного земельного участка, за приобретение которого истцом было оплачено 700 000 руб. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок приобретен истцом в период, когда он находился под снежным покровом, впоследствии было обнаружено, что земельный участок затопляется талыми водами, что по свидетельству соседей повторяется в течение последних нескольких лет. Из-за затопляемости всей площади земельного участка талыми водами в весенне-летний период пройти на него не представляется возможным. На земельном участке расположены строения: дачный домик, беседка, которые также затопляются водой, пройти к которым по причине их затопления талыми водами не возможно. Талые воды затопляют весь участок, вода уходит только во второй половине июня месяца. При покупке земельного участка истец имел намерение выращивать на земельном участке овощи, но в связи с его затопляемостью до момента ухода талых вод на земельном участке невозможно своевременно высадить семена. Скрытый ответчиком факт затопляемости земельного участка в весенний период является скрытым дефектом, который лишает истца возможности использовать земельный участок по своему усмотрению в любое время года. В связи с тем, что земельный участок в весенне-летний период затопляется талыми водами, его эксплуатация без дополнительных вложений, то есть отсыпки участка невозможно, данные недостатки, по мнению истца являются существенными и были скрыты продавцом при продаже участка. Претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и возвращении денежных средств в размере 700 000 руб.ответчик добровольно не исполнил.

Истец – ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-27), в судебном заседании исковые требования поддержал, по изложенным в исковом заявлении основаниям. Суду пояснил, что о продаже земельного участка истец узнал из объявления на Интернет-сайте, осмотр участка происходил в марте 2017 года, когда земельный участок был покрыт снегом. После осмотра участка в марте 2017 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи. Основной договор был заключен сторонами в апреле 2017 года, от имени покупателя договор подписывала супруга ФИО2 на основании доверенности.

Ответчик – ФИО3 в судебном заседании иск не признал, предоставил суду письменные возражения на исковое заявление (л.д. 41). Суду пояснил, что земельным участок для выращивании овощей он не использовал, так как участок получил по наследству после смерти родителей пять лет назад. Ранее родителями на участке выращивались овощи, участок не затоплялся. В последние два года, участок действительно подтопляется талыми водами, в связи с тем, что собственниками земельных участков были засыпаны дренажные канавы, и собственники соседних земельных участков значительно подняли свои участки путем из отсыпки, о чем он предупреждал покупателей лично в момент осмотра участка. Также на соседнем земельном участке в момент осмотра участка истца были кучи земли и песка на которые он обращал внимание покупателей, говоря о том, что земельный участок нуждается в отсыпке. Продажей участка он занимался с помощью агентства недвижимости «Аркада», договор купли-продажи был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть в момент когда на участке уже не имелось снежного покрова, при наличии на нем талых вод. Также пояснил, что в мае 2017 года произошел прорыв водяной трубы, сколько бежала вода до устранения прорыва сказать не возможно, что по его мнению, могло увеличить количество воды на участке.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, показания свидетелей ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО2, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, руководствуясь требованиями закона, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

Судом установлено.

Между ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) в лице представителя по доверенности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства и огородничества, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Мичуринец-2», <адрес>, участок №, площадью 419 кв.м. стоимость участка определена сторонами в 700 000 руб.

Земельный участок ответчиком передан истцу в лице его представителя по доверенности ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи (л.д. 9).

Денежные средства покупателем переданы продавцу в день подписания договора в полном объеме, что подтверждается распиской (л.д. 10) и объяснениями сторон в судебном заседании.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо существующих ограничений (обременений) права договором и правоустанавливающими документами не установлено, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 17-18)

Таким образом, судом установлено, что договор между сторонами был заключен надлежащим образом, форма договора соблюдена, сторонами при заключении договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, договор подписан обеими сторонами, указанные в договоре данные позволяют индивидуализировать предмет сделки, предоставленные ответчиком для определения земельного участка данные, соответствуют действительности.

Согласно ч. 1,2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Положениями п. 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты.

Истцом не предоставлено доказательств того, что при продаже участка продавцом предоставлена заведомо ложная информация об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, данные обстоятельства ответчиком отрицаются. Возражения ответчика о том, что покупатель был предупрежден о данных свойствах участка в связи с чем, была определена его цена, подтверждаются показаниями свидетеля ФИО6, которая пояснила, что является сотрудником агентства недвижимости «Аркада», присутствовала вместе с продавцом и покупателями при осмотре участке, где ответчиком была предоставлена покупателям полная информация об участке, так же он обращал внимание на кучи земли имевшиеся на соседнем участке, которые завезены собственником участка для его отсыпки. Свидетели стороны истца ФИО7 и ФИО2 также пояснили, что при осмотре участка было обращено внимание на имеющиеся кучи земли и песка на соседнем участке, и вопрос о затопляемости участка задавался покупателями. При этом свидетель ФИО7 пояснил, что присутствовал при осмотре участка и имевшихся на нем построек на момент осмотра в марте 2017 года, так как состоит в родственных отношениях с истцом, участия в обсуждении характеристик участка не принимал, так как был с ребенком и просто гулял с ним по участку, одновременно осматривая его. Свидетель ФИО2 пояснила, что состоит с истцом в браке, участок приобретала от имени супруга по доверенности, сама данные обстоятельства с ответчиком не обсуждала, так как была заверена своим агентом по продаже недвижимости, что участок не затопляется.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, на момент подписания договора земельный участок не был покрыт снежным покровом, что подтверждается справкой ФГБУ «Обь-Иртышское Управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> наличие снежного покрова не наблюдалось, дата схода снежного покрова по данным наблюдений агрометеостанции Тюмень отмечена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45).

Доводы истца о прорыве водополивной трубы в ДНТ «Мичуринец-2» ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ подтверждается его заявлениями председателю ДНТ «Мичуринец-2» (л.д. 43-44), справкой ДНТ «Мичуринец-2» от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ был произведен текущий ремонт водополивной трубы по устранению протечки воды (л.д. 42) и показаниями свидетеля стороны истца ФИО5

Также свидетелем ФИО5 подтверждаются возражения ответчика о том, что затопляемость земельного участка талыми водами наблюдается в последние два года, ранее земельный участок не затоплялся. Свидетель суду пояснил, что владеет соседним земельным участком с участком истца, постоянно проживает на участке с марта по октябрь, спорный участок расположен уровнем ниже его участка и поскольку участок не поднят, в мае месяце на нем скапливаются талые воды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент приобретения участка именно в весенний период затопляемость земельного участка талыми водами не могла относится к скрытым недостаткам, и при должной осмотрительности должна была быть известна истцу. Судом не установлено, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию о потребительских свойствах спорного земельного участка.

Также истцом не предоставлено доказательств подтверждающих, что обнаруженный им недостаток приобретенного земельного участка в виде его подтопляемости талыми водами в весенне-летний период является неустранимым, недостатком, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или проявляется вновь после его устранения, а также не может использоваться в связи с его назначением.

Поскольку из объяснений представителя истца в судебном заседании и показаний свидетелей судом установлено, что земельный участок может использоваться по его назначению при условии выполнения мероприятий по его отсыпки и данные мероприятия ни истцом не ответчиком в отношении участка не проводились, стоимость проведения данных работ сторонами не определялась.

Таким образом, в ходе судебного заседания судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 307, 309, 310, 421, 422, 431, 432, 450, 451, 469, 549, 550, 557, 475, Гражданского кодекса РФ, ст. 12, 55, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4 <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований к Больбат <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Судья (подпись) С.А. Халаева

Мотивированное будет составлено 13 октября 2017 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>