Решение № 2-544/2019 2-544/2019~М-467/2019 М-467/2019 от 16 июля 2019 г. по делу № 2-544/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> 17 июля 2019 года

Багаевский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Шкуратова Д.С.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда № гражданское дело по иску ФИО2 к Ростовскому РФ АО «Россельхозбанк», ФИО5, третьи лица – <адрес> РО, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о прекращении прав на земельный участок,

установил:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ Багаевским районным судом <адрес> было рассмотрено гражданское дело № по иску ФИО2 к соответчикам ФИО4 АО «Россельхозбанк» и ФИО5, третье лицо без самостоятельных требований - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество и прекращении обременения на недвижимость.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме - признал заключенным Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Донская Страусоводческая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и покупателем ФИО2, признал за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 274617 кв.м, с адресом: <адрес>, в границах ЗАО «Рогачевское», ферму 4-рядную с кадастровым номером № площадью 1372,6 кв.м, с адресом: <адрес>, примерно 280 метров по направлению на Юг от ориентира № по пер. Мирный в <адрес>, расположенного за пределами участка, ферму 2-ядную с кадастровым номером № площадью 1019,3 кв.м, с адресом: <адрес>. При этом было прекращено право собственности ООО «Донская Страусоводческая компания» на перечисленные выше объекты и прекращена ипотека, установленная в пользу АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ и по Договору об ипотеке (залоге) земельного участка №.10 от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебный акт вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и был истцом полностью исполнен. В настоящее время по сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 274617 кв.м., ферму 4- рядную с кадастровым номером № площадью 1372,6 кв.м., ферму 2- рядную с кадастровым номером № площадью 1019,3 кв.м, зарегистрировано за ним.

Следует отметить, что обе фермы находятся на земельном участке с кадастровым номером № площадью 44128, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования — страусоводческая ферма. Согласно Договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ участок предоставлялся на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в аренду ООО «Донская Страусоводческая компания». По Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка передавалось в залог АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк». По сведениям ЕГРН обременение в виде ипотеки продолжает действовать по настоящее время.

Обращает внимание, что ДД.ММ.ГГГГ он произвел полную оплату имущества, приобретенного у ООО «Донская Страусоводческая компания» (в лице конкурсного управляющего ФИО5) по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. С указанного времени земельный участок с кадастровым номером № находится в его владении и пользовании, производит оплату арендных платежей за это имущество.

В настоящее время он желает оформить свои права на вышеуказанный земельный участок. Однако стать его арендатором не представляется возможным в силу ряда обстоятельств. В частности, право аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Донская Страусоводческая компания». Данная организация ликвидирована ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь право аренды обременено ипотекой в пользу залогодержателя - АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк». В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке» для снятия ипотеки необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Для разрешения данной проблемы он неоднократно обращался к ФИО5 Однако каждый раз конкурсный управляющий ссылался на свою занятость и отсутствие возможности для урегулирования возникшей проблемы. Вскоре стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Донская Страусоводческая компания» было ликвидировано в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве).

По смыслу правовых норм новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Являясь титульным владельцем зданий (2 ферм), истец не может оформить права на земельный участок, на котором они расположены. По сведениям ЕГРН арендатором участка продолжает оставаться ООО «Донская Страусоводческая компания». При этом право аренды земельного участка обременено ипотекой в пользу АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк».

Таким образом, без ООО «Донская Страусоводческая компания» невозможно прекратить ипотеку и заключить соглашением, по которому все права по договору аренды перешли бы к новому собственнику ферм. Для разрешения возникшей проблемы он вынужден обратиться в суд.

С учетом изложенного и руководствуясь требованиями ст. 3, ст. 24, ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, просит суд:

- Признать права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) перешедшими в полном объеме к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>.

- Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, новым арендатором земельного участка с кадастровым номером № с площадью 44128, относящегося к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования - страусоводческая ферма (местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир въезд в <адрес> с <адрес>. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>).

- Прекратить право аренды ООО «Донская Страусоводческая компания» в отношении земельного участка с кадастровым номером № с площадью 44128, относящегося к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования - страусоводческая ферма (местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир въезд в <адрес> с <адрес>. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>).

- Прекратить ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером № с площадью 44128, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования — страусоводческая ферма (местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир въезд в <адрес> с <адрес>. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>), установленную в пользу АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, дав пояснения аналогичные тем, которые изложены в исковом заявлении.

Ответчики и третьи лица о месте, дате и времени рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные суду документальные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как предусматривает п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание права (ст. 12 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Багаевским районным судом <адрес> было рассмотрено гражданское дело № по иску ФИО2 к соответчикам ФИО4 АО «Россельхозбанк» и ФИО5, третье лицо без самостоятельных требований - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество и прекращении обременения на недвижимость.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме - признал заключенным Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Донская Страусоводческая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и покупателем ФИО2, признал за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 274617 кв.м, с адресом: <адрес>, в границах ЗАО «Рогачевское», ферму 4-рядную с кадастровым номером № площадью 1372,6 кв.м, с адресом: <адрес>, примерно 280 метров по направлению на Юг от ориентира № по пер. Мирный в <адрес>, расположенного за пределами участка, ферму 2-ядную с кадастровым номером № площадью 1019,3 кв.м, с адресом: <адрес>. При этом было прекращено право собственности ООО «Донская Страусоводческая компания» на перечисленные выше объекты и прекращена ипотека, установленная в пользу АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ и по Договору об ипотеке (залоге) земельного участка №.10 от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебный акт вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и был истцом полностью исполнен. В настоящее время по сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 274617 кв.м., ферму 4- рядную с кадастровым номером 61:03:0600004:1067 площадью 1372,6 кв.м., ферму 2- рядную с кадастровым номером № площадью 1019,3 кв.м, зарегистрировано за ним.

При этом, обе фермы находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:03:0600004:587 с площадью 44128, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования — страусоводческая ферма. Согласно Договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ участок предоставлялся на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в аренду ООО «Донская Страусоводческая компания». По Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка передавалось в залог АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк». По сведениям ЕГРН обременение в виде ипотеки продолжает действовать по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ истец произвел полную оплату имущества, приобретенного у ООО «Донская Страусоводческая компания» (в лице конкурсного управляющего ФИО5) по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. С указанного времени земельный участок с кадастровым номером № находится в его владении и пользовании, производит оплату арендных платежей за это имущество.

Вместе с тем, стать арендатором указанного земельного участка истцу не представляется возможным, так как право аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Донская Страусоводческая компания», тогда как данная организация ликвидирована ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь право аренды обременено ипотекой в пользу залогодержателя - АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк». В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке» для снятия ипотеки необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 cm. 271 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 cm. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 cm. 552 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 cm. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Покупатель здания, строения сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абз. 2 п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ года№).

В силу ч. 1 cm. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ Ns 102-ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ч. 1 cm. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ч. 2 cm. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (ч. 1 cm. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты (п. 5 ч. 2 cm. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ).

По смыслу вышеуказанных правовых норм новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, учитывая, что иным образом, кроме как обратиться в суд, истец не может оформить права на земельный участок, на котором они расположены строения и сооружения, так как ООО «Донская Страусоводческая компания» ликвидирована, а кроме того, право аренды земельного участка обременено ипотекой в пользу АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк», то исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО2 к Ростовскому РФ АО «Россельхозбанк», ФИО5, третьи лица – <адрес> РО, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о прекращении прав на земельный участок – удовлетворить.

Признать права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) перешедшими в полном объеме к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>.

Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, новым арендатором земельного участка с кадастровым номером № с площадью 44128, относящегося к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования - страусоводческая ферма (местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир въезд в <адрес> с <адрес>. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>).

Прекратить право аренды ООО «Донская Страусоводческая компания» в отношении земельного участка с кадастровым номером № с площадью 44128, относящегося к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования - страусоводческая ферма (местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир въезд в <адрес> с <адрес>. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>).

Прекратить ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером № с площадью 44128, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешенного использования — страусоводческая ферма (местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир въезд в <адрес> с <адрес>. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>), установленную в пользу АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Багаевского районного суда Д.С. Шкуратов

Дело №